2012.0531-成都万象城商业解读分享

正合地產顧問正行致远合智为道知识管理部2012.5成都华润万象城商业解读分享正合地產顧問正行致远合智为道一、华润万象城是什么？正合地產顧問正行致远合智为道正合地產顧問正行致远合智为道正合地產顧問正行致远合智为道正合地產顧問正行致远合智为道正合地產顧問正行致远合智为道二、成都华润万象城商业解读正合地產顧問正行致远合智为道正合地產顧問正行致远合智为道成都万象城项目介绍正合地產顧問正行致远合智为道成都万象城项目介绍写字楼+购物中心正合地產顧問正行致远合智为道成都万象城“好？”or“不好？”正合地產顧問正行致远合智为道除去最重要的地段因素，一个商业项目的好坏，取决于2个方面，缺一不可：1、硬件设施（后期无法修改的）：包括项目的规划设计，交通动线，公共空间，以及内部舒适度。2、商业经营（后期可调整的）：包括业态搭配，楼层分布，品牌组合等。逛！逛一整天！具体表现业态符合前提定位正合地產顧問正行致远合智为道1、硬件设施规划设计交通动线公共空间内部舒适度正合地產顧問正行致远合智为道万象城在建筑整体上采用了“长条弧形”设计，地段的利用价值和创造价值都实现了最大化实现了两个最长的临街面，为商场提供了很好的昭示性，地段资源得到最大利用；商场前后都能保证人流，真正做到“四通八达”；长条设计更容易实现商场内的单一动线：规划设计交通动线公共空间内部舒适度正合地產顧問正行致远合智为道弧形的半围合设计形成一个巨大的广场，从而提供了一个颇具规模的露天停车场，这在大型商场设计案例中实属少见；创新的退台式花园设计成为整个项目的巨大亮点，也赚足了人气和商机；独特的建筑格局为万象城创造了更多独有的设计亮点，也成为其提升顾客体验的重要砝码规划设计交通动线公共空间内部舒适度正合地產顧問正行致远合智为道成都万象城的“长条弧形”设计较其他城市万象城的“块状”设计有着更大的优势沈阳万象城，建筑整体采用“一”字长条布局，主要临街面仅有一个，昭示性相对较弱。深圳万象城，建筑整体呈方块式，主要临街面有两个，但没有大型的露天停车场。杭州万象城，整体近似正放形设计，主要临街面两个，同样没有大型露天停车场。规划设计交通动线公共空间内部舒适度正合地產顧問正行致远合智为道规划设计交通动线公共空间内部舒适度外部交通——3个人流方向对应设置3个最要出入口二环路主入口双庆路主入口二环路过来的人流中间主入口注：中间主入口承担展示功能，因此设置广场，可举行室外活动。正合地產顧問正行致远合智为道规划设计交通动线公共空间内部舒适度车行交通——充分考虑私家从各线路到达的便利性地下车库出入口地下车库出入口正合地產顧問正行致远合智为道规划设计交通动线公共空间内部舒适度车行交通——2个独立出租车临行区域设置，一个用于写字楼，一个用于购物中心购物中心出租车临行区写字楼出租车临行区注：写字楼正面只设置地下室出口，未设置入口，为保证写字楼大堂前的交通流程。正合地產顧問正行致远合智为道规划设计交通动线公共空间内部舒适度车行交通——部分节点实景图片正合地產顧問正行致远合智为道规划设计交通动线公共空间内部舒适度外部人行动线——近15米宽500米长的外部步行街，多达11个商场出入口，以及前后2个广场共同形成外部人行交通动线入口分布均匀，各个方向都保证不少于3个；各入口都与商场内主要商业节点直接连通；正合地產顧問正行致远合智为道内部人行动线——最好的商业动线：“哑铃式”布局+单一动线规划设计交通动线公共空间内部舒适度主力店主力店注：专业人士说动线——1、商业动线的两个关键点：便利、停留。•成都凯丹是个动线和空间都做得很好的项目。•大悦城有通天扶梯（1-4层），是因为4层是餐饮，可以把人流直接引上去，解决了便利性问题。•很多百货商场的扶梯设置都是强制人流动线。•解决好主力店和购物中心互通的问题，才能让主力店真正起到带动人流的作用。2、尽量不要有支动线。正合地產顧問正行致远合智为道内部人行动线——在商业动线动线中，最好的单一动线和“回”型动线规划设计交通动线公共空间内部舒适度单一动线“回”型动线“T”型动线“十”字型动线常见的商业动线：√√单一动线的优势：1、逛完所有商铺不用有重复线路，不会在购物过程中产生迷路感。2、店铺无死角，确保店铺价值。3、结合整体规划，布局合理性高。正合地產顧問正行致远合智为道内部节点——3大中庭作为内部交通节点，有效平衡各店铺价值，同时作为垂直交通设施的载体规划设计交通动线公共空间内部舒适度1楼CAB1300㎡530㎡530㎡正合地產顧問正行致远合智为道内部节点——3大中庭的主要承担功能规划设计交通动线公共空间内部舒适度商场活动及展示平台，增加商场内公共区域的利用价值；交通节点，提高交通便利性和购物舒适性，为商业节点的实现打下基础；商业节点，提升商场内的区域价值，实现更高租金回报；三个中庭面积都比较大，适合举办各种商场活动。同时又是各交通动线的集合点，一楼主出入口、垂直电梯、中庭扶手电梯、商场楼梯都是围绕着三个中庭完成布局的。在此基础上，三个中庭也是商场主力店和主力品牌店最为集中的地方，成为商场内重要的商业节点区域。三个中庭附近的主力店和特色店分布图正合地產顧問正行致远合智为道垂直电梯——分布均匀，增强纵向交通直达性规划设计交通动线公共空间内部舒适度共有5个客用垂直电梯口，每个出入口有两部瑞士迅达电梯，载重1600公斤，准载21人，电梯轿厢内净高2.8m，净宽1.87m，净进深1.65m，舒适度极佳。主要分布在中庭区域附近，1F正合地產顧問正行致远合智为道自动扶梯——5个完整扶梯系统，3个中庭区域螺旋上升，廊道区域自首层中庭处向两侧上行规划设计交通动线公共空间内部舒适度鸟瞰示意图立面示意图正合地產顧問正行致远合智为道自动扶梯——F3直达F5的跨层超长电梯，长度约30米，主要为了便于快速到达5楼餐饮区规划设计交通动线公共空间内部舒适度3F正合地產顧問正行致远合智为道自动扶梯——共27处（不含尚泰百货内4处和NOVO潮流店内1处），每处为瑞士迅达扶手电梯上下各一部。规划设计交通动线公共空间内部舒适度商业建筑内扶手电梯的服务半径通常不宜超过50m，通过对万象城电梯分布位置并结合其50m服务半径来看，商场内扶手电梯的数量和位置都完全能够保证顾客人流和各层店铺的互动，便利性极强。B1扶手电梯分布情况F1扶手电梯分布情况正合地產顧問正行致远合智为道规划设计交通动线公共空间内部舒适度F2扶手电梯分布情况F3扶手电梯分布情况F4扶手电梯分布情况F5扶手电梯分布情况正合地產顧問正行致远合智为道顶层博物馆——在购物中心顶层出现近1000㎡的博物馆在国内罕见规划设计交通动线公共空间内部舒适度【作用一】艺术展：商场中的博物馆举办一些艺术展览，以此来提升商场的品位，而并非是以实现多人流、多消费为目的，这也符合万象城偏向中高端人群的清晰定位。【作用二】公关场所：该博物馆同时还将作为商场重要的公关场所，举办商场一些针对VIP会员的活动，如此独立的空间设置也彰显了商场对于VIP会员的重视程度，为提升商场整体品位提供了有力保障。6F博物馆在卖场顶楼中间位置，有两个类似半圆、外部是玻璃幕墙扣在一起的部分即是博物馆，面积约1000㎡。大型购物中心中设置博物馆的做法在日本、新加坡等国家已经开始盛行，而国内尚还罕见。正合地產顧問正行致远合智为道与写字楼连接——结合写字楼用户需求，在商场五楼（餐饮层）设置通道，并设置门禁系统，保证无外来人员进入写字楼规划设计交通动线公共空间内部舒适度虽然写字楼在建筑体上与商业部分是完全一体的，但在功能上非常独立，通常情况下，综合体中的写字楼与商业是独立开来没有连接通道的。而万象城的设计者考虑到高端的写字楼内办公人群同样是高端商场的潜在客户，尤其是对餐饮的需求更加可靠。所以在商场五楼，即商场内最大的餐饮区域，保留了华润大厦与商场内的一个直接通道，并设有门禁系统。5F（餐饮区）写字楼与商场间的通道正合地產顧問正行致远合智为道外部广场——承接停车场人流，中间主入口景观，大型室外活动场地规划设计交通动线公共空间内部舒适度正合地產顧問正行致远合智为道下层广场——休闲空间，但又不受外部吵杂环境的影响，室外至负一楼的主要入口规划设计交通动线公共空间内部舒适度正合地產顧問正行致远合智为道内部广场——购物中心的核心位置，承接中间主入口人流，垂直交通系统的重要节点，室内展示活动的重要区域规划设计交通动线公共空间内部舒适度大中庭面积约1300㎡，2侧小中庭面积约530㎡正合地產顧問正行致远合智为道退台（设计亮点）——充分契合了成都人热爱休闲，享受自然的人文特性，同时激活了商场背后的商业活力规划设计交通动线公共空间内部舒适度退台设计错落有致，凹凸起伏，配以绿色植物的引入，形成名符其实的空中退台花园；每层花园都有至少两个入口进入商场，保持与商场内的互动性；传统商场的背面往往不被利用，没有任何商业价值，而成都万象城通过打造退台花园将商场背面彻底激活，引入多家特色小吃、美容美发、休闲饮料等商家，让原本“廉价的的背面”变成享有较高租金的“正面”，可谓“名利双收”。正合地產顧問正行致远合智为道净层高——3.6~3.8m，五楼为娱乐和餐饮业态，净高为6.6m，整体优于万达规划设计交通动线公共空间内部舒适度B1F1F2F3F4F56.6m3.6m3.8m3.5m3.8m3.8m3.2mOle超市小商业区域注：此示意图仅为各层净高，而不是标准层高万象城净高：B1~F4主要为超市及服装零售，层高基本在3.6~3.8m；F5为餐饮和休闲娱乐，因此需要更高的空间，即在6.6m以上；万达净高：净高在3.3~3.9m之间，其中F1为3.6~3.9m，F2及以上为3.3m。正合地產顧問正行致远合智为道挑空廊道——内部商业街采用中部通顶挑空，走廊分置两侧，中间连廊相接的方式规划设计交通动线公共空间内部舒适度步行街由两条步行廊道组成，两条廊道间的空间自首层地面至顶层天棚完全挑空，中间由一些空中连廊和扶手电梯连接起来，极大地降低了走廊之间和上下楼之间的距离成本，顾客可以在上下左右间随意穿梭。行走其间仿佛行走于天桥之上，各楼层相互间基本无视线障碍，通透性和连贯性极佳，空间感和舒适感十足。正合地產顧問正行致远合智为道廊道尺寸——成都万象城对比万达广场平均值，其舒适度高于万达规划设计交通动线公共空间内部舒适度成都万象城万达广场平均值正合地產顧問正行致远合智为道柱距——除部分特殊区域外，商场内各柱中心距离为9m，这也是最小单元的店面的宽度规划设计交通动线公共空间内部舒适度9m柱间距是商场划分店面大小的重要依据，通常决定了单个店面的宽度，直接影响店面的展示性；正合地產顧問正行致远合智为道后场通道——采用全后场设计，损失商铺面积，但不会与顾客通道交错规划设计交通动线公共空间内部舒适度店面尺寸划分级别较多，除主力店外，大多数集中在70㎡，150㎡，320㎡几个区间。部分店面面积较大，主要是通过小面积组合以及异形区域整合实现的；货运通道：地下停车场——垂直电梯——后场通道——店铺后面进入后场通道后场通道后场通道后场通道70㎡店铺150㎡店铺320㎡店铺正合地產顧問正行致远合智为道设计参数对比——万象城在各方面都优于万达广场规划设计交通动线公共空间内部舒适度位置成都万象城万达广场室内步行街长度280m280~350m室内步行街宽度35~65m45~50m步行街廊道间宽度（挑空方洞宽度）10~15m8~9m廊道宽度F1为11~15mF2及以上为4.1mF1为9~10mF2及以上3.5~4m连廊宽度4.6m3.5~4m层高B1~F4主要为超市及服装零售，净高在3.6~3.8m之间；F5为餐饮和休闲娱乐，净高为6.6m。净高在3.3~3.9m之间，其中F1为3.6~3.9m，F2及以上为3.3m。柱距（柱中心）9m8.4m中庭数量3个1~3个中庭面积大中庭1300㎡两个小中庭530㎡大中庭700~800㎡小中庭500~600㎡正合地產顧問正行致远合智为道顶部透光性——顶部采用天棚采光，自然光可通过通顶挑空顶部的钢化玻璃直接照亮商