广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议－中地行

K区规划及产品建议二○○五年六月二十日目录第一部分规划建议第二部分开发步骤第三部分产品建议第一部分规划建议占地约3.5万㎡容积率7总建约24.5万㎡商业建筑面积约4万㎡幼儿园建筑面积约0.2万㎡住宅建筑面积约20.3万㎡高度控制有可能建超高层基本资料备注：根据发展商提供资料推算现状市场供货分析在售面积60㎡以下60～90㎡90～130㎡130～150㎡150～180㎡180～220㎡220～250㎡250～300㎡300～400㎡400㎡以上合计数量1034622185424881826114413815426149300比例11%7%20%27%20%12%1%2%0.3%0.2%100%在售面积11%7%20%27%20%12%1%0.2%0.3%2%60㎡以下60～90㎡90～130㎡130～150㎡150～180㎡180～220㎡220～250㎡250～300㎡300～400㎡400㎡以上注：以上面积统计主要是近2年珠江新城可参考之项目。包括：保利香槟、力迅上筑、马赛国际公寓、双城国际、星汇国际、新城海滨、凯旋新世界、金碧华府、利雅湾、碧海湾、星辰大厦共11个项目。结论：近几年珠江新城在售户型面积集中在90～180㎡，这是珠江新城比较受落的户型面积区间。项目处在珠江新城中区位置，面积区间应在此范围内。未来市场供货分析(近两年)K1地块主力户型140-200㎡主力户型200㎡主力户型200㎡主力户型110～150㎡主力户型150㎡主力户型138～148㎡，占68％主力户型85~175㎡小复式，商务公寓恒烨发展商项目地理位置占地（㎡）总建（㎡）容积率户数产品类型主力户型动工日期中海集团地铁上盖项目猎德路与花城大道交界3.3万17万5.15/商住高层138～148㎡为主，占68％已动工，预计年底对外发售珠江公园项目金穗路与猎得路交界2万14万7/超高层/进行国际招标，04年已动工合景集团珠江公园项目珠江公园北面的D7－4、5、7地块2万13万6.5/高档产品//保利集团东区项目G1-1地块2万1514396.811242高层110-120㎡的三房，140-155㎡的四房方案研究中珠实集团东区项目花城大道南L3-1地块1.34万5.34万4/商住小户型（未定）/广控地产珠江公园项目金穗路海居路交界D5-3、D5-82.2万14万7/高层180-200㎡方案研究中恒烨地产马场路项目马场路与花城大道交界（N1-1）地块约1万约6万6/小复式或商务公寓60㎡以下方案研究中未来住宅用地规划一览表结论：未来几年珠江新城住宅面积比较分散，根据区片的不同，西区集中在60㎡以下的商务公寓，中区以110～150㎡为主力户型，东区则以180～200㎡的大户型为主。面积（㎡）套数比例79554%1271108%1381108%14173856%148554%16624018%比例1308100%中海珠江公园地块户型面积比例备注：以上统计为约数，实际以中海公布为准珠江新城容积率分析项目地块名称占地面积（万㎡）规划建筑面积（万㎡）规划容积率实际建筑面积（万㎡）现实容积率金碧华府L5-22.8124.29124.29碧海湾I7－51.39810.87.73星汇园E2-1、E2-22.8920.257.01206.92凯旋新世界L4、L8-1、L8-2、L8-3、L8-4、L8-5、L1311.129.532.66292.61新城海滨L14、L9-55.86172.90保利香槟I3-1、I3-2、I3-31.57.615.077.75.13中海K2项目K2-2、K2-3、K2-43.3278.18175.15力迅上筑L9-1、L9-2、L9-3、L9-42.7459.75.008.813.21南国花园N1-2、N1-3、N4-1、N4-2、N4-39303.33利雅湾K3-11.815.88.78珠江别墅H1-1、H1-2、H1-3、H1-46.1312.2652.004.070.66根据对珠江新城内占地超过1.3万㎡以上的小区进行容积率的对比分析，我们发现：•西区的容积率普遍高于东区；•东区项目容积率低于规划容积率；•要把项目售价高于同区位项目，则须牺牲部分容积率。户型比例考虑•K区的推出时间将是珠江新城的成熟期，根据内部消息，届时比较多的项目将以150㎡大户型为主要产品推出市场（如广控项目、合景项目、保利项目、中海项目等）•本项目地块占地较大，如果全部建成大户型，市场上的大户型产品同质化严重，竞争激烈•本项目的容积率相对较高，决定了本项目较难做到珠江新城最高端产品，本产品面积与楼价水平需迎合目标客户群的需求户型比例设置建议面积（㎡）户型比例115～1293房35%130~1403＋1房15%150～1603＋1房10%85～922房7%180～2204＋1房30%105~1153房3%通过计算，总户数约1390户平均面积约150㎡规划原则•地块为长方形（长宽比例1.75:1），故整体规划建议用围合式设计•楼宇高差设计应注重“天际线”的设立•南方人比较注重“东南风”，故东南的楼宇高度应为相对西北的楼宇较低，为整个小区引入东南风•小区南面设置一梯两户是为了扩大“朝南”和“望花园”的优势；若设置两梯四户，则南向单位没有景观支持，而且临路，南向单位的价值不高；北向单位虽有景观支持但朝向差，缺陷明显。这样，4户的价值都不能最大限度的发挥出来。规划原则•幼儿园的外观设计结合园林进行，为小区塑造有价值的景观，现实建筑园林化的生态设计•建筑外立面的设计结合园林绿化进行，实现建筑园林化的生态设计•为保证项目的档次，最大限度的扩大项目住宅的价值，小区南面的楼宇不设立商业，首层作架空层绿化商业分布建议•西面、北面的商业价值较高，故商业设立在西面和北面的裙楼；•商业面积要求40,000万平方米左右，故在裙楼的首层、二层、三层、四层设立即可。总规划图-方案一（不设超高层）N利雅湾中海K区项目冼村路花城大道幼儿园30303030303028202024242030120120120120120120120120120120180150150150150120120120120120120150150909090901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501503018018030150150ABCDEFGIJKLMNOH150150120120规划后（方案一）的基本资料栋别住宅层数单层面积（㎡）总面积（万㎡）A267201.872B265401.404C266001.56D266001.56E265401.404F266001.56G267601.976H294001.16I194000.76J234000.92K234000.92L193700.703M193700.703N266601.716O247201.728住宅总建19.946万㎡商业总建4万㎡幼儿园总建0.2万㎡占地3.5万㎡容积率6.899备注：项目的容积率相对较高，以上规划方案相对合理，预期售价相对较高，发展商的利益可以保障。总规划图-方案二（西北、西南设超高层）N利雅湾西面的景观价值最高，故选择西向栋别（A、N栋）作超高层的设置，但西面朝向较差，西向户型西晒严重；同时，N栋对北向楼宇的景观有一定影响。中海K区项目冼村路花城大道幼儿园40282828282829181822221828120120120120120120120120120120180150150150150120120120120120120150150909090901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501503018018040150150ABCDEFGIJKLMNOH150150120120规划后的基本资料住宅总建20.282万㎡商业总建4万㎡幼儿园总建0.2万㎡占地3.5万㎡容积率6.995备注：此设置与规划许可容积率“7”接近。栋别住宅层数单层面积（㎡）总面积（万㎡）A367202.592B245401.296C246001.44D246001.44E245401.296F246001.44G247601.824H294001.16I174000.68J214000.84K214000.84L173700.629M173700.629N366602.376O257201.8总规划图-方案三（北面设超高层）N利雅湾选择北向栋别（Ｃ、Ｅ栋）作超高层的设置，能够最大限度的发挥项目的价值：超高层的高层单位的景观、朝向均一流。中海K区项目冼村路花城大道幼儿园30403040303028181822221828120120120120120120120120120120180150150150150120120120120120120150150909090901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501503018018026150150ABCDEFGIJKLMNOH150150120120规划后的基本资料住宅总建20.282万㎡商业总建4万㎡幼儿园总建0.2万㎡占地3.5万㎡容积率6.995备注：此设置与规划许可容积率“7”接近。栋别住宅层数单层面积（㎡）总面积（万㎡）A267201.872B265401.404C366001.56D266002.16E365401.944F266001.56G247601.824H294001.16I174000.68J214000.84K214000.84L173700.629M173700.629N226601.452O247201.728第二部分开发步骤开发原则•首先开发有商业的部分，提高首批交楼时小区的成熟度•每期开发尽可能包含大部分户型或面积•超高层产品最后开发•每期开发的产品必须有特色（特别是首期产品），而且能让市场印象深刻，让产品特色深入民心，从而“高速”、高价的完成销售。利雅湾花城大道中海K区项目30303030303028181822221830120120120120120120120120120120180150150150150120120120120120120150150909090901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501501201201501501618018030150150ABCDEFGHIJKLMNO冼村路三期开发一期开发二期开发开发顺序第三部分特色产品建议2梯2户（Ｍ、Ｌ栋）①客厅。层高4.1米，采光良好，宽阔视野空间②卧室。安静、舒适，私密性高③厨房、卫生间、餐厅。干湿分区，方便合理②①③150220150220200200200200200200180180150150IJKLMN1.客厅。层高4.1米，采光良好，宽阔视野空间２.卧室。2梯2户（Ｍ、Ｌ栋）①②150220150220200200200200200200180180150150IJKLMN2梯2户（Ｍ、Ｌ栋）错层空间，透视图2梯2户（Ｋ、Ｊ、Ｉ栋）板式结构首层架空，立体化园林，通透2～3层二三层退台式空中别墅４层以上为标准大平层设计150220150220200200200200200200180180150150IJKLMN二三层退台式空中别墅立面剖面图首层架空绿化大标准层单位私家退台绿化2梯2户（Ｋ、Ｊ、Ｉ栋参考户型）2梯2户（Ｋ、Ｊ、Ｉ栋参考户型）2梯4户——参考户型一南北对流，花园梯间01020304120㎡120㎡150或180㎡150或180㎡■2户主面朝南（03，04单元），厅开间约5m，厅面积约40㎡；主人套房约25㎡，入户花园约6㎡，带储物间。■6栋开放式的2梯4户，拥有阳光花园梯间，以及入户花园；■户户南北可以对流，南北均享花园景观