2018年1-6月九江房地产市场分析报告---CTC

2018年上半年九江房地产市场分析报告VERSION:20180716撰写人：CTC1-6月全国房地产地产走势目录1-6月九江一级市场走势1-6月九江二级市场走势全国土地市场成交走势—数量l各类用地推出量增加，其中住宅用地推出量同比增长超三成2018年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%。分线来看，各线城市住宅用地推地均加速，其中一、二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市同比增长32.9%，增幅最大。l住宅用地成交量同比增长超两成，二线城市同比增幅居首2018年上半年，全国300个城市各类用地共成交8.8亿平方米，同比增长29.3%；各类用地成交出让金19075亿元，同比增长26.6%。其中住宅用地成交4.0亿平方米，同比增长23.5%。各线城市成交面积同比均增长，其中一线城市上半年同比增长6.7%；二线城市同比增长25.3%，增幅居各线城市之首；三四线城市同比增长23.4%。全国土地市场成交走势—价格l住宅用地成交楼面均价同比小幅上涨，溢价率继续下降2018年上半年，全国300个城市各类用地成交楼面均价2174元/平方米，同比下跌1.8%；溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。其中，住宅用地成交楼面均价3907元/平方米，同比上涨4.4%；溢价率为23.3%，较去年同期下降20.1个百分点。今年以来在政策趋紧、监管趋严的形势下，一季度、二季度住宅用地成交楼面均价稳定在3900元/平方米左右。分线来看，上半年一线城市同比下跌22.3%，二线城市楼面均价同比上涨4.4%。三四线城市楼面均价2714元/平方米，同比上涨15.0%，涨幅居首。l从高价地成交来看，上半年全国高价地共成交156宗，二线城市占比提升2018年上半年，高总价、高溢价的住宅用地共成交156宗，规划建筑总面积3608万平方米。其中，一线城市高价地共成交21宗，二线城市成交91宗，占比接近60%，较2017年高价地成交占比明显提升。另外，从部分城市高价地成交楼面价来看，部分地块成交楼面价已接近或超过周边房价，地价偏高，未来项目开发存一定风险。总体来看，2018年上半年，各地政府继续加大土地供应，住宅用地推出量保持30%以上的增速，其中三四线城市在去年楼市销售良好的背景下，政府加大土地推出，在各线城市中推地同比增幅最大。成交来看，全国住宅用地成交量继续提升，受供地结构、土拍政策限制等因素影响，房企在一线城市拿地更加谨慎，一线城市土地成交增速较低。二、三四线城市成为企业拿地热点，且从今年上半年成交高地价情况来看，高价地成交亦逐渐向二、三四线城市偏移，新一轮的风险值得关注。全国土地市场成交走势分析全国房产市场成交走势分析不同级别城市来看l一线城市成交继续回落。据初步统计，一线城市2018年上半年商品住宅成交面积同比下降约25%，领降各线城市，其中京沪成交面积依然处于历史最低点，深圳由于去年基数较低，成交同比增长两成左右，但成交规模仍处于低位区间。l二线代表城市月均成交面积约76万平方米，同比下降7%；天津、杭州等热点二线城市同比下降超三成。l三线代表城市上半年棚改力度仍然较大，成交规模绝对值处于历史相对高位，上半年月均成交面积在32万平方米左右。价格方面；根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示，2018年上半年百城价格累计上涨2.62%，较去年同期收窄1.57个百分点。整体研判分析预计下半年全国商品房销售规模下降、销售价格趋稳。在因城施策调控引导下，房地产市场将延续分化发展格局。一二线热点城市调控基调从控需求转向增供给，受去年同期低基数及供应改善影响，这类城市销售降幅将持续收窄至规模趋稳。另有部分城市人才战略引发的市场行情已有政策出台调控且扩围预期加强，新落户人口的置业需求释放周期将明显后延，需求规模将趋于稳定。而三四线市场受棚改货币化安置比例下行调整影响，市场有效需求将有所下降，销售规模将随之回落。另外，2016年下半年以来，重点城市“限竞房”用地成交规模较大，目前第一批“限竞房”已入市，且下半年推出力度也将加大，这对于重点城市的房价企稳将起到积极作用。综合来看，预计下半年全国商品房销售规模将回落，得益于整体供求关系的改善，销售价格将趋于稳定。1-6月全国房地产地产走势目录1-6月九江一级市场走势1-6月九江二级市场走势2018年1-6月九江土地市场成交数据区域成交数量/块成交面积/平方米成交金额/万元浔阳区288240.76579022.0178濂溪区140248.001229401.0179开发区8384684.711174503.6801八里湖新区336873.518327787.36柴桑区27550732502总计16625553.99553432160758九江土地市场成交走势分析从数据上看，近三年上半年度九江土地市场整体呈快速增长趋势，尤其是土地成交总金额与成交楼面单价两项指标，较16,17年有大幅度增长，2018年1-6月土地成交楼面均价2335元/平米，成交面积62.55万方，成交总金额34.32亿元，同比16年1-6月，增长241%，同比17年1-6月增长145%，从实际案例看，八里湖及开发区的多个地块各大开发商拿地意愿强烈，竞相激烈竞价，一定程度上推高了土地成交单价，其次，持续走高的房价也倒逼土地成交价持续上升，下半年，即将有多个优质地块入市拍卖，在整体行业没有大幅度调整的前提下，预计土拍市场会继续保持发展态势，全年交易量价将再创新高。日期土地编号行政区域土地位置土地面积（平方米）出让年限（年）规划指标要求起始价（万元）成交价（万元）最高出价人楼面价容积率建筑密度绿地率1月4日DGA2017008濂溪区德化路南侧、青年南路以西40248.0012商业40年住宅70年FAR≤2.2D≤30%GAR≥30%19922.66129401.0179江西碧桂园地产有限公司3320.442月8日DGC2018001浔阳区庐峰东路与长虹北路交汇处40081.297370年FAR≤3.9D≤35%GAR≥20%31247.78831367.9718江西富力房地产开发有限公司2006.692月8日DGC2018002浔阳区战备路东侧48159.467770年FAR≤2.8D≤28%GAR≥30%36029.346947654.046江西富力房地产开发有限公司3533.953月6日DGD2018001开发区九江经开区浔阳西路以南、鑫海领域以北49350.1961商业40年住宅70年FAR≤2.3D≤25%GAR≥30%25599.951838177.9628万城（九江）茶文化创意有限公司3363.543月6日DGD2018003开发区九江经开区浔阳西路以南、克莱斯勒项目以西3963.647540年FAR≤0.8D≤40%——1164.732751.3775黎晖8676.913月6日DGD2018004开发区九江经开区浔阳西路以北、抗洪大道东侧38038.4097商业40年住宅70年FAR=2.5D≤35%GAR≥25%22241.34922298.3781南昌中骏房地产开发有限公司2344.833月12日DGF2016008-1柴桑区港口街镇港湖大道以东，七号路以南3812住宅70年商业40年1.0≤FAR≤2.0D≤30%GAR≥30%229229张圣东400.493月26日DGD2018005开发区九江经开区城西港区港城大道以北、官湖路以东、长江堤坝以南80128.254商业40年住宅70年FAR=2.3D=35%——45673.11245673.112九江富和建设投资有限公司2478.263月26日DGD2018006开发区九江经开区城西港区港城大道以北、官湖路以东、长江堤坝以南80751.6025商业40年住宅70年FAR=2.3D=35%——46028.41246028.4123月26日DGD2018007开发区九江经开区城西港区通港西路以西、港口河以南、九瑞大道以北22442.7176商业40年住宅70年FAR=2.3D≤30%GAR≥25%3074.533125554.56江西生益科技有限公司1076.085月22日DGA2018001八里湖新区兴业大道以东、茅山头路以南13213.440年FAR≤7.5D≤55.%GAR≥20%9652.349672.16熊恒9765月22日DGA2018002八里湖新区兴业大道以东、茅山头路以南16000.0840年FAR≤7.5D≤55%GAR≥20%1260012600九江市金地房地产开发有限公司1049.995月18日DGD2018017开发区九江经开区城西港区九瑞大道以北、通港东路以西、爱国路以东、港口河以南100566.703商业40年住宅70年FAR≤1.9D≤40%GAR≥30%10861.149610861.1496九江市交通航运投资发展有限公司568.426月6日DGF2017039-1柴桑区香蒲路以北，贤母路以西7169570年FAR≤2.0D≤25%GAR≥35%3226332273九江市锦诚实业有限公司2250.716月6日DGA2018003八里湖新区兴业大道以东、茅山头路以南7660.038340年FAR≤5.5D≤55%GAR≥20%4492.595515.2九江市智达民置业有限公司1309.086月28日DGD2018019开发区九江经开区西苑南路以南、长江大道以东9443.180640年FAR≤2.0D≤35%GAR≥25%3158.72813158.7281中国铁塔股份有限公司九江市分公司1672.5成交明细数据1-6月全国房地产地产走势目录1-6月九江一级市场走势1-6月九江二级市场走势九江房产市场供应走势分析2018年上半年九江楼市新增预售详情区域预售证数预售套数住宅非住宅总数浔阳区161418581476濂溪区87495914156374开发区2528864083294八里湖新区6132068954101庐山西海140663663全市203124693439159082018年1-6月，九江房地产市场新增预售套数15908套，新增预售面积150万方（预估），受益于17年土地市场的持续火爆，及全市的库存量较低的影响，今年上半年入市供应量再创新高，较17年上半年，增长167%，较16年上半年增长186%，从数据上看，经历了多轮去库存之后，市场及开发企业补充货量的力度在持续加大，下半年金九银十的传统销售旺季即将来临，预计预售量将会继续增加，全年供应将达到历史高位注：由于2018年1月起，房管局公示预售部分不显示预售总面积，故18年上半年预售总面积120万方不准确，实际预售总面积预估为150万方左右九江房产市场成交走势分析2018年1-6月九江市场成交情况月份成交套数成交面积成交均价1月2622套32.03万方6869元/平米2月3210套38.25万方7245元/平米3月2873套34.24万方7471元/平米4月4594套55.42万方7387元/平米5月1582套18.72万方7204元/平米6月2651套31.35万方7318元/平米合计17532套210万方7249元/平米2018年1-6月，九江房地产市场成交套数17532套，成交面积210万方，成交均价7249元/平米，伴随着去库存及棚改政策的深入，定位于三四线城市的九江，整体量价趋势一路走高，18年上半年成交套数，同比17年上半年，增长1.06倍，销售均价1.27倍，目前市场近期价格走势较为稳定，很大程度上是由于政府对中心城区销售备案价格的干预及限价，实际市场的整体均价要略高于数据显示的价格，18年下半年，随着棚改货币化安置比例的降低，三四线棚改的速度放缓，多重利空政策叠加，房地产市场将迎来新一轮调整周期，预计下半年市场整体销量增长将会放缓，销售均价会在一段时间内趋于稳定，火热数年的市场，将会阶段性降温，一二级市场发展也将更趋于理性。realestateinte