房地产信托产品在中国的创新性研究

房地产信托产品在中国的创新性研究作者：高阳中学位授予单位：西南财经大学相似文献(10条)1.学位论文杨佶发展我国房地产信托研究2006绪论一、问题的提出和写作背景土地与房屋是人类基本的生活和生产资料，因此，以土地与房屋为中心的房地产市场与国民经济的发展、人民生活的改善等都有着极其紧密的联系。房地产业关系人们的安居条件。安居乐业是社会和谐的前提，有没有房子关系到人们生活的基本保障；住的好不好，环境是否舒适关系到人们的生活质量。房地产业的发展关系到社会发展目标的实现，是小康社会的重要内涵之一。房地产是产业链较长的行业，它对经济发展的带动力很强。中国经济正处于转轨和转型阶段，住房商品化和农村逐步城市化的过程，是房地产大力发展从而带动经济中其他产业发展的过程，因而房地产业在今后相当长的一个时期是国民经济发展的重要支柱产业之一。1979年，以出售公房为开始的住房制度改革推动了我国房地产业的产生，随着20多年来住房商品化的发展，房地产业在我国的地位日益重要。2003年国务院发出的18号文件就充分肯定了房地产业的地位与作用：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”房地产业关系国计民生，具有重要性和特殊性。但房地产生产周期长，资金需求密集和最终消费者支付积累需要一个过程之间存在着矛盾，即存在着资金需求与供给的时间差。解决资金供求的时间差，就是一个金融问题。是房地产的特殊社会经济地位，是房地产业在融资上的迫切性引发了人们对房地产金融的特殊关注。目前，我国房地产企业融资困难重重。银行贷款负担重、风险高，由此暗藏泡沫危机隐患。一旦危机爆发，不仅会使我国房地产业崩溃倒塌，也会影响相关的金融产业，国民经济也将严重受挫。国家已于1993年与2003年两次针对房地产市场的进行大规模宏观调控，但是仍未改善目前我国房地产融资困境。如何解决我国房地产融资问题，拓宽房地产融资渠道，已经成为政府支持房地产业及房地产金融的重要任务。进入20世纪末本世纪初，房地产投资信托(REITs)因其具有高流动性、高收益性和相对低风险及低税赋的独特魅力，在全球有了重大突破性发展。目前，除了美国外，加拿大、澳大利亚、亚洲地区的日本、新加坡、韩国、马来西亚、台湾、香港等国家和地区也纷纷为REITs立法，并相继上市发行多支REITs。REITs以其独有的优势也逐渐得到我国政府和房地产业专业人士的重视，激起了国内房地产商们的兴趣。但我国的房地产信托仍在起步和探索阶段，如何行之有效的利用这一新的融资方式已经成为从事房地产、房地产融资相关产业以及政府的重要课题。2005年9月，银监会出台212号文件《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，对房地产信托的门槛进行了严格的限制，也证明国家对我国发展房地产信托的重视和支持。相信，房地产信托将在国家有力的政策和环境支持下稳步发展，逐渐成为我国房地产企业融资的重要方式，在我国房地产融资中发挥不可忽视的作用，并支持我国房地产业健康稳定发展。二.本文研究方法本文对我国房地产金融市场进行了认真分析，通过对国内房地产企业几种融资方式的比较分析，深入研究中国融资发展现状以及中国房地产企业融资面临困境的原因。在纵向分析信托在我国的发展历程的同时，通过跨国横向研究比较美国及其他国家和地区房地产融资发展的趋势，提出在我国发展房地产信托特别是REITs的建议。本文以融资发展为主脉，穿插国外及国内融资案例，综合分析和展望我国房地产融资的发展趋势，并探讨解决之路。三.本文主要观点房地产是国民经济的支柱产业，其发展关系国计民生。然而，我国目前的房地产融资困境重重。房地产企业融资过分依赖银行贷款。证券市场融资虽不失为一个很好的融资方式，但在我国现阶段的政策及大市场环境前提下，遇到诸多障碍不能充分发挥优势，发展的道路任重道远。根据近年来国际房地产融资市场上房地产信托的实践经验，笔者认为，房地产信托特别是REITs将在我国目前房地产融资中发挥优势，并为我国建立健康平稳的房地产金融市场提供一个可行的解决之道。同时，我们必须认清，在我国发展房地产信托也面临着诸多问题亟待解决。为积极寻求REITs在我国发展的解决之路，我国政府应当给予房地产信托强有力的政策支持，同时建立与发展我国REITs市场相适应的法制环境以及独立、严格的信托监管体系和优惠的税收政策，更要吸取股票和信托市场的教训，专业人才的培养也不容忽视。最后，根据我国目前房地产金融市场的发展现状和房地产信托的发展趋势，笔者提出，中国发展REITs的路径应从权益REITs切入。四．中文提要本文从信托、房地产信托以及房地产投资信托的概念入手，分析了房地产投资信托与其他投资方式相比具有的优势。笔者认为，REITs具备专家经营、组合投资、分散风险、流动性高和品种多等优点，将在全球房地产融资领域得到迅猛发展。同时，我国房地产业随着国民经济的发展不断壮大。与房地产发展息息相关的房地产金融业也越来越受到人们的重视。但当前，我国房地产金融市场发展还很不成熟，房地产企业的融资过分依赖银行贷款。这既不利于房地产业的长久健康发展，也不利于商业银行的风险控制。国际的实践经验表明，房地产业过分依赖银行信贷，容易引发房地产泡沫，这将严重影响国民经济发展。我国已经认识到银行信贷支持房地产发展的危机，也相继采取了政策以宏观调控房地产融资市场发展，但效果仍不明显并且限制了其他融资方式。近年来，房地产信托特别是房地产投资信托在国际房地产融资市场的成功发展，为我国房地产融资指出了一条光明的发展之路。REITs以其灵活的特点和独有的优势将对我国房地产发展起到强有力的支持作用。诚然，目前我国发展房地产信托也面临着诸多问题。为积极寻求REITs在我国发展的解决之路，笔者认为，国家应当给予REITs在我国房地产融资市场发展的强有力的政策支持；建立我国REITs市场相适应的法制环境；建立独立、严格的信托监管体系；制定优惠的税收政策；吸取股票和信托市场的教训；制定人才培养政策；根据我国国情和发展现状，在中国发展REITs的路径应从权益REITs切入。从而为房地产信托在中国房地产融资的发展拓宽道路，并为建立一个健康、稳定的房地产市场开辟一个光明的前景。2.期刊论文王国银房地产业融资问题研究-财会月刊（综合版）2006,(6)2003年以来,中央实施了以管严土地,看紧信贷为主的宏观调控政策.本文通过对房地产企业的调查发现,当前房地产业可采用的融资方式有房地产信托、民间融资、企业合作开发、房地产投资信托基金等,并对这几种融资方式的现状、概念、类型、特征、操作流程、应用案例、注意事项等进行了深入分析.3.学位论文黄宇我国房地产信托发展的必要性和可行性研究2007房地产业作为我国宏观经济的新支柱产业,起步于上世纪九十年代初期,近十年来,发展极为迅速.2003年,在中国GDP增长的9.3个百分点中,有1.8个百分点是房地产业直接贡献的.而统计数据显示,2006年,全国房地产开发投资为1.94万亿元,占当年全社会固定资产投资的17.6％,占当年GDP的9.26％.但是,房地产业作为一个资金高度密集型行业,其发展离不开强有力的金融支持.统计显示,2003年～2006年,银行房地产贷款余额连续以两位数增长,2006年达到3.68万亿元,比2003年增长73％.由于我国的房地产金融长期是银行信贷一统天下,房地产风险过度集中于银行.因此,近年来,房地产行业始终处于宏观调控的风口浪尖.从2003年的121号文件,到2004年的提高金融机构存款准备金率、自有资本金由20％提高到35％以上、8.31大限、央行加息,进入2005年,温家宝总理在政府工作报告中强调重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨,接着就有了3月的上调住房贷款利率、4月的国务院稳定房价的八点意见、5月的七部委新政,房地产行业遭遇前所未有的财政、金融、供求等全方位的调控关怀.房地产投资资金链条开始承受多重生死考验.在此背景下,要想加快我国房地产开发建设的进程,必须寻求一条有效和稳定的资金渠道.国外的成功经验和国内的实践探索证明,信托在串接多种金融工具方面独具优势,其构筑的房地产金融生态链,既能促进房地产金融的可持续发展,又能拓宽我国信托业的业务空间,实现信托业和房地产业的双赢.相对于银行、保险、证券等金融行业,信托拥有更广阔的市场需求、更宽泛的投资领域和更灵活的创新空间.信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等,可以在不同层次、不同品位上,为房地产业服务.事实上,众多房地产企业都希望积极利用信托融资,充分利用信托独特的制度优势,实现多元化融资,巩固资金链条.因此,近年来,房地产信托业务在我国已经取得了一定的发展,业界普遍认为,房地产信托基金特别是REITs的出现,有助于实现中国房地产业发展和金融业深化的紧密结合,解决房地产业和金融业当前发展的瓶颈问题.但另一方面,由于来自于市场环境、信托机构以及房地产企业等多方面的主客观问题,我国房地产信托的发展短期内难以驶上快车道.最主要的原因是,目前,我国的房地产信托在降低和分散风险方面没有起到类似于美国REITs的功能,没有降低和分散房地产市场风险和金融风险,因而在政策和法规上必然会遇到许多打压,在税收方面也很难得到减免.论文首先阐述了我国发展房地产信托的必要性,在简单介绍房地产信托的概念、分类及基本运作流程的基础上,阐述了房地产信托融资的自身优势,以及与银行融资、上市融资、债券融资相比而得出的比较优势；从而提出,房地产信托融资是符合房地产企业资金运作特点的先进的融资模式,特别是在现阶段,大力发展房地产信托融资意义深远.论文接下来介绍了房地产信托融资在我国的现实运作状况,着重介绍了房地产信托的五种典型运作模式,对各类房地产信托模式的优势和特点进行了评介,指出,目前国际主流的房地产信托模式REITS在国内还没有获得真正有实质意义的进展,这将成为下一阶段我国房地产信托发展的重要内容.论文主体部分,在借鉴境外房地产信托投资基金成功经验的基础上,从宏观大环境的角度,说明我国已经具备了发展房地产信托的客观条件；同时阐述了房地产企业面临的种种融资困境,表明房地产信托已经成为新宏观形势下房企融资的新选择；同时分析了当前在我国发展房地产信托的障碍.目前我国房地产信托业务还未迎来真正的发展机遇,主要原因在于房地产信托业务的开展还有些瓶颈因素,论文最后一章从宏观和微观两个层面,对房地产信托的发展提出了一系列对策建议,宏观层面包括完善金融市场,加强行业法规建设等,微观层面,则主要对现阶段发展房地产信托产品的新模式和新产品进行了较详细的阐述.4.学位论文朱晓婷REITs信托融资运作模式在房地产业的应用研究2008作为金融四大支柱之一（信托业、银行业、证券业、保险业）的信托具有灵活、安全、合法以及有效管理、收益稳定的特点，又可以采用股权投资、贷款等多种方式，相比银行商业贷款来说有一定的优势，受到了房地产公司的欢迎，成为了房地产行业融资的新亮点。与美国等发达国家相比，中国房地产业、信托业发展相对滞后，导致了对房地产信托理论研究的滞后，未形成体系，还存在不少研究空白，相应地也滞阻了其在中国的发展。通过收集美国和日本房地产投资信托的发展经验，提出房地产发展信托在国内发展可有三种模式：房地产公司型、封闭式产业基金和信托计划。通过对比分析，并结合我国现实的金融体制，提出最符合REITs产品要求的结构为信托计划模式。但是在现有的法律制度中，这一模式的采取需要突破一定的法律制度限制，笔者提出了相应的建议：创造必要的法律环境、加快培养大量的机构投资者，并进一步完善人才培养机制。随着人们对信托机制理解逐步深入，房地产信托所面临的国家法律法规和行业制度等外部环境将逐步得到改善，并且在房地产融资领域中将大展身手，房地产信托投资基金将会成为一条颇具影响力的融资渠道。5.期刊论文张波.ZhangBo构建中国房地产业的新型融资方式—房地产信托投资基金探析-当代经济管理2009,31(3)2008年以来,中国房地产业面临着巨大的资金压力,急需建立多样化的融资渠道,因此房地产投资信托基金的推出已经显得十分必要.文