建筑工程项目经理培训(法务篇)

项目经理训练营---法务篇一、工程质量1、2009年，我司承接了扬州蓝天大厦装饰改造工程【合同采用国家99版建设工程施工合同文本】。工程完工后，我司及时向业主提交了竣工报告并由业主签收。工程验收后，业主即使用了工程，且业主一直让我司整改工程，而不肯办理竣工验收记录的盖章手续。现问：1）、本案中，在业主不肯办理竣工验收记录盖章手续的情况下，我方会面临什么样的法律风险？2）、我司如何规避相关的法律风险？法条链接：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条。2、2009年，我司承接了青岛索菲特酒店样板房装饰工程。样板房施工过程中，我司也开始着手和业主洽谈大合同的合同条件【后双方大合同条件分歧较大，没有继续合作下去。】。样板房完工后，业主组织了为期一周的验收工作，并对样板房比较满意，但当时并没有办理竣工验收手合格。后业主对我方报送的结算资料也不予签收。据了解，业主已带数批客人参观了样板房。注：我方至今尚有10多万的工程款没有收回。现问：1）、竣工验收记录的作用有哪些？2）、本案中，工程没有竣工验收记录，我司能否向业主主张支付工程款？3）、本案中，针对没有竣工验收记录的情况，我方应如何规避由此产生的风险？法条链接：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第十三条。二、工期3、2005年，我司承接了南京工程学院江宁新校区行政办公楼装修工程装饰工程，合同约定合同工期为90天，后双方补充协议约定工期由90天压缩为70天，为此，奖励我方工期奖15万元；我方实际施工工期为87天，但我方有一份仅经甲方代表签收的工期延期联系单【我方提出延期30天，详见附件】。现问：1）、我方所报的延期联系单能否作为有效延期签证？2）、我方是否有权要求甲方支付15万元工期奖？4、2008年，我司承接了杭州黄龙饭店老楼装饰一标工程，合同约定开工日期为2008年12月5日，后我方办理的施工许可证所显示的开工日期为2009年2月1日。现问：1）、本工程的开工日期应以哪个开工日期为准？2）、没有施工许可证可能承担什么样的法律责任？法条链接：《建设工程质量管理条例》第五十七条现问：1）、上列联系单存在哪些通病？2）、通过比较上述两份联系单，请问办理有效延期联系单应注意哪些事项？三、造价5、2009年8月份，泰州环保局与我司就江苏省苏中环境督查中心及江苏省环境监察局苏州分局业务用房内外装饰工程签订了《建设工程施工合同》（下称合同一）。后双方根据该项目招投标文件的要求另外签订了一份《建设工程施工合同》（下称合同二），用于招投标备案。其中，合同一和合同二的区别就是：合同一约定乙供材若因价格无法达成一致意见改甲供的，甲方应给予乙方相当于材料价格的15%的材料配合费；而合同二没有该条约定。该项目在施工过程中有部分材料拟改甲供，但因上述两份合同约定的差异，双方一直争执不下，现问：1）、本案中，双方应以哪份合同作为结算依据？2）、我司是否有权就乙供改甲供的材料向业主主张15%的材料配合费？3）、如何规避“黑白合同”产生的风险？法条链接：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条6、2009年4月，我司承接了黄山市新徽天地.中国观邸4#楼室内及公共区域精装修工程，合同约定，业主收到我方结算资料后45天内完成工程审价工作，业主逾期未完成或批复的，视为承包人送审的结算价已被认可。工程竣工后，我司于2009年12月14日递交结算资料并由业主有效签收，但业主收到结算资料后，虽然双方已完成结算工作，但审计报告一直不肯盖章给公司。迫于无奈，我司于2010年5月14日向业主发函，要求对方以我司送审价支付工程结算款。后业主收到函件后，立即将审计报告盖好章寄给我司。1）、标准的结算逾期默认条款应如何约定？2）、结算资料和结算报告的签收应注意哪些事项？法条链接：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条7、2010年4月份，我司承接了吉林通化新生活购物广场的三个项目，其中三份合同均约定甲方代表为“郭博”，其权限为：代表甲方行使合同约定发包人的权利，履行合同约定的发包人义务【注：该项目的甲方现场没有刻制项目章】。后甲方向各施工单位发布《通化市新天地购物公园2010年项目管理办法》，其中办法规定:所有经济签证应由业主现场代表签字、盖章确认后才能生效。经了解，我项目部所有的经济签证已由合同约定的郭博签字并确认。现问：1）、该项目现场由郭博签字确认的经济签证单是否有效？2）、在此情况下，我项目部应如何规避经营风险？四、如何防范材料（分包）商的履约风险8、2005年1月18日，我司与重庆市九龙坡工业设备安装有限公司（下称九龙坡公司）签订了《承包协议（A）》约定：（1）我司将重庆投资大厦行政办公楼水电工程分包给九龙坡公司施工，承包方式为包工包料。（2）暂定：开工日期为2005年2月20日（具体以我司开工指令为准），竣工日期为2005年6月30日。总工期为130个日历天。（3）暂定总价为54万元，价款方式为固定综合单价，工程量按实结算。最终按我司审核确认的工程决算价下浮20%后同我司进行结算（4）如九龙坡公司不能够按约定的时间竣工，每逾期一天须按该分包工程合同暂定总价的1%向我司支付违约金。合同签订后，九龙坡公司即进场进行施工准备工作，并逐步开展施工（我司一直没有发过书面开工指令），后因为九龙坡公司自身原因，直到2005年9月30日才完成了该水电工程，实际施工工期达213天。另：1、我司就重庆投资大厦室内装饰工程，同发包人重庆渝开发股份有限公司签订了《建设工程施工合同》，合同约定的价款方式为固定总价（包工程量清单及施工图约定的全部内容）。2、因为水电分包工程及其他材料供应原因，我司该工程整体工期延迟了近117个日历天。潜在的工期处罚风险达175万元。2、争议焦点：2007年1月20日，九龙坡公司向我司递交工程结算报告【送审价为130万元】，我司将该份结算报告并入我司整体结算提交业主进行审计，后该水电工程经业主及其委托的审计单位审定为76万元（我司对该审定价予以认可，并以此作为对九龙坡分水电分包工程的审定价，下浮20%后为最终结算价60.8万元。但是，九龙坡公司对于我司确认的76万元水电工程审定价不予认可，要求以其自行委托了一家审计单位的审计结果112万作为审定价，并在此基础上下浮20%进行结算。九龙坡公司认为该76万元系以我司投标报价中的水电报价为基础，按照固定总价调增调减方式审核的，违背了其同我司签订承包协议所约定的按实结算的原则。后因双方无法就该水电分包工程的结算价款达成一致。九龙坡公司向苏州仲裁委员会提起仲裁申请，要求对其所施工的工程按照按实结算的价格方式，委托司法鉴定机构进行造价鉴定，并按鉴定价格同我司进行结算。我司遂提起反诉，要求九龙坡公司承担工期违约责任，要求其承担44.82万元【（213-130）*54*1%】。案件庭审中，双方围绕如下争议焦点，各陈己见，摆事实（举证），说道理（依据合同），都希望各自的观点能够得到仲裁庭的支持。（1）该水电工程到底该按何种方式予以结算？（2）九龙坡公司是否存在违约及应当承担多少工期违约金？后本案经仲裁庭调解，双方均作了退让，我司同意在76万元审定价基础上仅下浮10%，放弃追索九龙坡的工期违约责任。最终该案和解结案。案例启示1、分包工程，约定结算口径需符合我司与发包人签订的承包合同约定的结算要求。在我司工程实务中，还曾出现过石材、瓷砖等分包工程，因我司先和业主约定按“投影面积”结算，后与分包商约定按“展开面积”结算，形成结算口径差异造成纠纷的案例。2、重要的（易影响工期、大额等）分包工程或材料采购合同，约定按照我司指令时间开工或供货的，需办理书面指令确认手续，以便于必要时确定延期责任。互动话题：1、如何追索材料供应商、分包商的工期违约责任？（1）合同中明确约定供货或完工期限，如约定按照我司指令期限的，需书面指令并要求材料供应商或分包商书面回复确认。（2）保存好材料供应商送货凭据（数量、时间）、要求分包商书面提交完工报告。2、如何追索材料供应商、工程分包商质量违约责任？（1）合同中需明确约定质量标准；（2）施工过程中或完工后发现质量不符合约定质量标准的，及时发送书面工作联系单，要求整改，并争取材料供应商或分包商签收和回复意见；（3）对于易灭失或将来质量责任容易发生争议的，及时做好取证工作（摄影、摄像等）；3、如何追索材料供应商、工程分包商的保修责任？（1）合同中明确约定质量保修期限和保修范围；（2）保修事件发生后，及时按照合同约定书面通知材料供应商、工程分包商履行保修义务。（3）如材料供应商、工程分包商拒绝或不能及时维修，我司自行安排维修的。需收集和保存维修证据，并请相关单位（发包人或发包人指定单位）予以见证。4、如何防范我们材料款、分包工程款的违约支付责任？（1）熟悉合同中付款条件及时间节点，注意保留付款条件不具备的证据；（2）在现金流允许的情况下，在付款条件具备后，尽可能严格按照合同约定的付款时间付款；（3）如因为材料供应商、分包商的违约暂停付款的，应收集和保留好其违约证据。现问：1）、本案中，我司应付款金额应是多少？2)、代付材料款应如何办理手续?9、2005年12月5日，我司承接的延安饭店分包班组王某与其材料商（上海英华）签订了购销合同，约定由上海英华向其供应空调及配件一批，合计总价款95574元。后王某因拖欠材料款与上海英华发生纠纷，在协商不成的情况下，上海英华却将我司告上法庭，经过查看其提供的证据，发现购销合同上面盖有我司项目部的印章。现问：1）、本案中，我司是否应当承担责任？2）、项目章的具体权限是什么？3）、项目章遗失后，应如何应对？4）、如何有效管控项目章？谢谢大家的参与！