海外租房需求分析模型

我思故我在，租房是个复杂的事情，当作一个小项目，也是个锻炼能力的好机会。万事开头难，先确立租房目标，分析好自己的租房需求是第一步。之后不管是自己身体力行找房子、通过亲友帮助解决租房问题或者通过专业的租房平台以及中介来满足租房需求，起先要有明确的需求，最怕不知道要什么。模块一、租客职业学生和在职人员在不同的房源类型中有不同的要求和限制条件。专建的学生公寓PBSA只接受学生，对于入住人的经济能力没有要求也不需要提供相应的财力证明。公寓或house等社会性房源没有严格的职业限制。学生属于无经济来源的群体，相较于在职人员经济风险较高，在申请阶段会要求提供资金证明或者担保等材料来提高门槛以降低风险。PBSA专建学生公寓2.年龄和学历年满18周岁才可以有相应合法的租赁资格，未满18周岁的租客（在18岁的坎儿上）可以由年满18周岁租客带领合租。如果是父母与子女组合形式的租客，由父母一方做承租人即可。有部分公寓不接受本科生，研究生以上是可以接受的。拒绝接受这部分住客的主要原因有两个：房租支付违约风险高、影响其他住客的正常生活（eg.作息不正常、娱乐活动噪音大等）。3.预算预算是租房环节中定位的关键因素。了解自己的经济承受能力同时根据实际的租金水平进行调整。首先一个地区的租金水平跟地理位置和户型有很大的关系。较大的租房平台都有历史数据做参考（美国澳大利亚），有相关租房经验KOL（亲戚朋友、学长学姐）的意见也是可以参考的但是有经验性的局限，所以两方数据结合着看会比较有指导意义。Sourcefrom第一太平戴维斯其次就是时间节点的问题。以留学生群体为例，学校每年开学的时间和放假的时间基本上没有大的改变。选择PBSA类型的房源，根据时间节点规律，越早越有利。同比，如果不是PBSA，但是以学生群体为主要客户群，也会遵循以下时间规律。另外一类则是提前1~2个月开始找房即可。常规情况，上一期租客是否续租需要在房屋到期前30天-60天告知房东，房东依据具体情况开始下一期招租。如果7月份开学，那么5月份开始找房子，是比较合适的时间。房价随着房源不断的出现和出租是在变化的，预算也需根据具体时间调整。最后关于租房市场的定价是基本符合房屋租赁价值的。主流的留学和出境国家（英美澳加）的租房市场都是高度发达的，信息及其透明，房价与房屋质量的一致性是很高的。、4.个人偏好对视野有要求，不习惯有阻挡，可以选择高一些的楼层。房屋建设形成‘回’字楼或者‘L’型楼宇，因此视野也分为临街和向内两种形式。采光的好坏除了跟房屋本身的窗户大小相关还跟窗户的朝向、楼层、楼间距以及天气相关。建筑物内‘NOSMOKING’禁烟要求很严格，有些公寓是严禁在室内抽烟的，同时房屋内都安装烟雾报警器来检测烟雾。模块二、房屋1.地理位置圆心找房的地理位置圆心一般根据学校或者工作单位的地点确定，在定位的基础上根据自己的通勤需求考虑交通的时间成本和经济成本。大城市的公共交通还是很发达的，大学城或者比较偏远的城市需要有车。公共交通针对于学生群体都有一定的折扣，一些大学附近的公交系统对学生是免费的。例如，英国曼切斯特公交147路，持学生证可以免费搭乘；在美国的厄巴纳香槟UIUC学车可以免费搭乘公交BUS。还有一部分公寓距离市中心或者学校较远，都会提供免费的bus、shuttle供租客和住客使用。比如，墨尔本的le8Student很受迪肯大学的学生欢迎，由于学校位于市郊，去往市中心和学校均可以搭乘公寓提供的免费bus。周边的生活设施则是另一个比较重要的参考因素，良好的居住体验离不开便利的生活设施和配套，住房周边有超市、健身房、公园等。如果租房处不提供包餐服务，平时还是要买菜做饭的，周边有超市银行会方便不少。地理位置圆心+交通要求+生活配套要求有着三点要求基本上可以确定一个大致的租房区域，在此区域内筛选房屋就简单不少。2.租期、起租时间如果不是短租或者是住酒店，正常的市场默认的租期都是12个月（一年）。这个租期要求跟国内的链家、中原地产、我爱我家等房地产中介对于租期长度的要求是一样的。PBSA\Studenthousing的房源是针对学生群体，在租期上也会根据学生的在校和放假的时间来调整，有些运营商会直接显示semester\academicyear的租期。英国的房租是按照每周的价格计算，学生公寓（PBSA）是固定的起租日期，每年都大致在9月份起租，比如DowningStudents格拉斯哥WestView租期为44周（08/09/2018-13/07/2019）、51周（08/09/2018-31/08/2019）美国的房租是按照每月的价格计算，比如：芝加哥的网红公寓PresidentialTower起租时间不固定，要租此处的房子需要提前60天咨询空房状况。比如FloorPlan：CONVERTIBLEONE/TWO-1BEDROOM,1BATHROOM，Apartment#01-3002租金$1,590/月for12months，Availableat7/13/20183.户型和室友在国内的户型通常是按照‘卧室’和‘客厅’来划分的，国外通常是按照bedroom卧室和bathroom卫生间来划分的。XBedroomXBathroom是国外房型的常见结构。比较特殊的有两种房型Studio和En-suite，Studio就是大通间带有卫生间和厨房（开放性）。En-suite就类似国内的酒店的标间，有独立卫浴的单间，这种房型多见于英国和澳洲的学生公寓房型中。在房源是整租的情况下，需要和室友一起合租。可以先租下来在找室友，或者找好室友一起租下来。整租和合租主要是房屋租赁合同的形式确定individuallease（合租）或者jointlease（整租）。合租就想自如合租的房子，只签约其中一间。整租就是租一套房子。模块三、租赁过程1.费用申请费ApplicationFee、Administrationfee属于不可退换的部分，因为房东付出了人力做了功，通常用作支付背景调查或者申请系统使用的费用。押金deposit、holdingdeposit押金是用来控房的，只有交了押金，这个房子才会下市。押金是可退换的，但是是否可以全额退换，主要是要看最终退租时房子的整洁程度和房屋内设备的完好程度。其次就要看房东的人品了，不管是个人还是公司。最好的准备在签订合同时，要做好inspection，拍照或者记录好屋内陈设的状况，让房东确认。租金rent租金这部分主要是看包含哪些，有的租金就是单纯房租的租金不包含任何的杂费（水电煤气网）、物业管理费用等。一价全包比较省时省力。中介费用在美国一般情况下为1个月的房租，各个地方的规则不尽相同。2.合同整租合租的不同形式决定了租客对租金的承担程度。3.提前入住、转租、退租提前入住是需要和房东协商的，但是正常情况下房屋一直处于被租赁的状态。上一期的租客没有退租，下一期的租客是无法入住的。中间有一周左右的过渡期，这个期间房东会对房屋进行修正，比如：刷墙、换地毯、维修各种管道。房租未到期限，一般情况下是不能退租的即及时不住了了也要缴纳房租，因此只可以转租房子，再找一个租客顶替即可以。转租手续的办理需要一定手续费用或者免费，是否签订新的合同也因房东的要求有不同处理办法。退租时特别需要注意的就是要干净整洁和保证屋内陈设完好无损，这样才能保证押金可以全额退还。