经营性物业抵押贷款

金融资讯贷款百科经营性物业抵押贷款来源：博瑞金融论坛时间：2009-06-1514:39网友评论：123条经营性物业抵押贷款是指银行向法人发放的，以其或第三人所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入及借款人的其他经营收入进行还本付息的贷款。贷款可用于借款人在流动资金和固定资产等方面，也可以用于物业在经营期的其他资金需求，其中包括置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金等。但不得用于炒股、期货投机等禁止类项目。借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有营业执照、实行独立核算的企事业法人，其用于抵押的经营性物业必须已经正式投入商业性营运，抵押人对其拥有的经营性物业享有独立处置权。通过经营性物业抵押贷款，企业可以有效的盘活自身的庞大的物业等资产，获得银行资金融通支持，保证了企业的资金的及时畅通。通俗得讲就是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。适用对象：借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。贷款用途：贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，可用于置换购置款。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。一、借款人须具备下列基本条件1、具有企业法人营业执照并已办理年检手续；2、属于房地产开发企业的，应取得主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；4、具有贷款证（卡），并在我行开立基本帐户或一般结算帐户，无不良信用记录；5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的《房产所有权证》；6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款的抵押物；7、同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。8、我行要求的其他条件。二、经营性物业须具备的基本条件1、经营性物业应符合本市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证和土地证，已投入商业运营1年以上。2、经营性物业地理位置优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽。3、酒店、宾馆类应在4星级（含）以上，且年均入住率高于60％；写字楼应为甲级（含）写字楼以上，且年均出租率高于80％；百货类物业面积（可供我行抵押面积）应大于1万平方米，且主力店应为知名品牌；混合业态的物业应至少满足以上一个条件。4、经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好；经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置。5、在贷款期内经营性物业所产生稳定的、经营性净现金流能够按期归还贷款本息（净现金流指已扣除经营物业必须支付的日常支出后的现金流）；原则上贷款本息和与贷款期间预期可产生的净现金流现值之比不超过75%。三、所需资料1、经营性物业竣工验收合格的证明材料、物业权证；2、借款人开发成本或买入价格的有关证明；3、借款人对外出租的有关协议、合同及租金收入的有关证明；4、物业承租人知晓物业抵押给银行的声明；5、银行要求提供的其他证明文件和资料。经营性物业融资业务流程1、借款人提出贷款申请，并与银行洽商贷款事宜。2、银行委托中介机构对拟抵押的物业进行评估，对借款人核定额度，主要是：借款人评估：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流状况等。抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力等。偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年的经营收入进行评价，经营收入应扣除大修和日常维护成本。3、借款人办理经营性物业保险，指定银行为第一受益人，并与银行签订抵押协议，贷款协议。4、银行与借款人前往房地产管理部门办理抵押登记，确保银行为抵押物的第一抵押权人。5、借款人应与银行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划。6、借款人分期偿还银行贷款本息。贷款期限和利率1、贷款期限最长不超过10年。2、贷款利率按中国人民银行有关规定执行。产品优势：可以为企业盘活庞大的房产等固定经营性资产，企业获得银行贷款支持。风险控制应重点关注以下内容1、物业的权属。是否竣工验收合格、是否取得房产证，物业设定抵押情况。2、物业的出租率、租赁合同的租期、租金支付方式。调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。3、租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权以及其他权力对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要地预估。4、承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况。对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入。5、贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并指定银行为第一受益人，且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月，投保总额不低于贷款本息额。6、借款合同中要明确：银行有权在贷款期内要求指定的房地产评估机构对抵押物重新进行价值评估，若抵押物价值发生贬值，有权要求借款人补充银行认可的抵押物或收回相应贷款，银行有权视市场形式、抵押物价值变动、出租回报率、市场利率变化等情况，对贷款期限、额度、利率等进行调整。7、经营性物业抵押贷款必须以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供银行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。8、借款人应与银行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划。9、置换他行贷款的，应建立资金专户，确保贷款专项用于归还他行贷款，确保他行抵押权释放后设定为贷款行抵押权；若他行抵押权释放并为贷款行设定抵押前贷款行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保浅析经营性物业贷款的风险控制评论暂无全文张发堂天津滨海农商行《中国农村信用合作》2009年第11期摘要:经营性物业贷款作为一种新型融资品种,以其额度适中、期限较长、还款压力较小等特点,为借款人盘活资产、获取更大的收益提供了良好的平台,正在为越来越多的客户所关注,也已成为各金融机构争夺客户的重要手段。但是,笔者在审查过程中发现,一些比较好的项目,由于客户经理对经营性物业贷款的特点把握不清，风险分析不到位而造成多次反复，从而影响了营销效率。(共1页)经营性物业抵押贷款培训(2010-04-1710:39:33)标签：银行培训财经分类：客户经理营销培训经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的,以其所拥有的物业作为贷款抵押物,还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营,经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房,包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施(如商场、商铺)等商业用房.在银行计算客户还款来源的时候，甚至可以将出租物业的所签订的物业管理费收入、广告费收入计算在内，对于一些商业位置极好的大型物业，这两部分收入也相当可观。经营性物业抵押贷款〖产品定义〗〖产品期限〗经营性物业抵押贷款最长原则上不超过8年。〖融资金额〗抵押率最高可达抵押物价值的60%。〖利率〗融资利率一般由银行根据借款企业的资信确定。〖融资示意图〗〖产品要点〗1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。须在银行开立结算专户和还款专户，明确其全部收入进入结算专户结算，并将自有可支配收入转入还款专户，接受银行对支出款项的封闭式监管。承诺同意银行按还款计划扣还还款账户中款项用于封闭归还贷款本息。2、对承租人发函通知其房产抵押给银行，并由承租人对其回执进行盖章确认。3、如果是置换其他银行贷款，必须承诺将其他银行贷款置换后，解除抵押的物业及土地必须在合理期限内（设定约3个月的期限）抵押给银行。4、该物业必须为已经与实力强大的承租人签订长期租赁合同，租金收入稳定。物业地处黄金商业区域，地理位置优越，交通便利。5、在银行的信用评级在BB以上(含),资产负债率原则上不高于70%，经营和财务状况良好,具有还本付息能力。6、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证;获得土地使用权证的方式为国有出让土地。7、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物。8、经营性物业应符合本市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证和土地证，原则上已投入商业运营一年以上。9、经营性物业地理位置优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业氛围浓厚。10、经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好；经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；经营性物业具有较强的变现能力，有利于处置。〖营销建议〗1、经营性物业最好为商场、写字楼、商品交易市场、宾馆酒店、酒店式公寓或商铺，出租非常稳定，现金流状况较好。出租人经营管理规范、利润较为稳定。经营性物业抵押贷款实际同REITS相同，借款人将未来的长期现金流折现，以未来的现金流获得现在的资金融通。2、承租人最好为特大型的商业企业，比如超市，家乐福、沃尔玛、华联超市、百盛等特大型商业企业。3、承租人为商业银行等金融机构，比如各家银行、证券公司、保险公司的经营机构租赁的经营性场地，比如支行、证券营业部、保险支公司等租赁的场地。商场写字楼宾馆市场〖基本条件〗合格应收账款范围及条件1、物业承租人属于实力较强、信誉良好、具有充分付款能力的大型企业、公用事业单位及政府机关等。2、租赁时间较长，租赁金额较大，支付租金期限明确，方便银行计算。3、出租方与承租方交易真实，双方原则上不得为同一集团内部企业及其他关联性企业。4、经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并已投入运营一段时间，出租率较高，经营状况良好的低风险项目。〖产品益处〗经营性物业抵押贷款的优势(1)贷款用途灵活。贷款用途广，经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题,对于自行建造的物业,可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金,即置换出来的是属于房地产企业的自有资金,银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低，借款人同时可以将信贷资金用于物业的日常经营或者正常经营周转等。(2)贷款期限长.普通的抵押贷款,贷款期限一般1年,企业面临的还款压力较大,经营性物业抵押贷款,贷款期限最长可达10年,企业可获得长期稳定的资金。(3)还款方式灵活、减轻企业财务管理费用.可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划,经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流,物业的所有租金监管到银行,即保证了贷款的按时归还,又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本,使企业还款压力降到最低.(4)操作简单,解决企业融资难问题.经营性物业抵押贷款操作简单,经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流,只要满足这两点条件(即贷款第一还款来源和第二还款来源)的经营性物业均可操作经营