知青园策划方案

天津长泰投资发展有限公司宝坻《知青园》网络宣传方案天津万城地产网2011．9．27目录第一节------------------------------市场分析第二节------------------------------项目分析第三节------------------------------我们优势第四节------------------------------网络优势第五节------------------------------宣传步骤第六节------------------------------整体预算第七节------------------------------案例回顾第八节------------------------------附件资质第九节------------------------------联系我们第一节：市场分析A.房地产市场基本状况1、全国房地产市场行业发展情况分析房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。2、房地产三级市场分析一线市场饱和，单价高，利润高，大开发商云集，市场竞争激烈二线市场，成长性适中，利润较高，泡沫较少，有大开发商，但以本地开发商为主三线及以下市场，成长性高，利润一般，但较其他行业还是十分可观的，社会关系重于市场运作，需求巨大，市场广阔。综合来说，中国处于城市化关键时期，房地产行业作为城市化的建设者，必然会有长远发展，但暴利时期会逐渐结束，进入正常利润阶段，房价也必然回落到正常水平，但这其中需要一个过程，至少要几十年的时间，从国人的意识到市场现状，都将有一个大的变化。B.天津宝坻区房地产市场分析宝坻区概况在环渤海经济圈内，在北京、天津、唐山等城市构成的“大北京”规划的中心腹地，有一块充满无限生机和活力的热土，这就是—宝坻，自金代置县以来，宝坻历经千年风雨，几度沉浮，终以物阜民丰，吸金纳银之地而博得“京东第一集”之美誉。宝坻是国务院最早批准的沿海开放地区之一。2001年3月，国务院正式批准宝坻撤县设区，这标志着宝坻又进入了一个新的发展阶段。宝坻区位于天津市中北部，处于华北平原北部，临近渤海湾。2010年常驻人口近80万，面积1450平方千米，南北长65公里，东西宽24公里，平原高度在海拔2.5—3米之间。宝坻有丰富的自然资源。光、热、水条件较好，雨量集中，四季分明，冷暖干湿差异明显。城市载体功能不断增强，投资环境日益完善，已经形成全方位、多层次、宽领域的对外开放格局，被众多投资者誉为投资兴业的“风水宝地”为尽快融入国际市场，宝坻对自身重新审视后提出了“立足天津、依托北京、借助河北、服务东北、面向全国、放眼世界”的战略构想，确立了“让世界人建设宝坻，促进资本快速集中”的发展理念。根据“大北京”规划和天津总体发展战略，宝坻将建成与国际大都市相协调，功能配套的高新技术产业工业区、现代商贸物流区、休闲旅游度假区、现代农业区和特色居住区，打造新世纪的锦绣宝地。在基础建设方面，宝坻区交通便捷，境内有津蓟铁路、津蓟高速公路、津围公路贯穿南北，京沈高速公路、通唐公路横贯东西，加上九园公路、内环城、外环路，与纵横交错的城镇、乡村公路形成了四通八达的交通网络。二、住宅房地产发展情况自从03年开始，宝坻区住宅房地产开始复苏，蓬勃的发展，这和宝坻的经济发展是分不开的。宝坻是以轻工业为经济发展主体的城市，随着房地产的发展给这座城市带来了巨大的发展，城市的面貌与上世纪确实有天大的改观。房价也从上世纪的一千元每平米一直涨到现在的7000—11000元每平米！尤其是07年之后，这里的房价也紧随着一线城市房价一路看涨。这里的房价能涨到目前这样的地步，有很大的原因是由于外地人来宝坻置业买房的原因。如果只是靠本地的老百姓的经济实力是不足支撑到目前这个价位的，由于天津属于直辖市，对于学生升大学是有些特殊之处的，相对于周边的邻省河北，压力是相对小一些的！由于这些原因，很多外地的人在宝坻这里买了房，为孩子办个户口，解决了孩子上学的问题。这就从侧面推动了宝坻住宅房地产的发展。近几年天津的发展与之前些年有很大的提高，天津滨海新区的确立，带给天津巨大的发展空间，这也给宝坻这座城市带来了更大的发展机遇，有更多成功的企业和企业家来这里投资。在加之宝坻个体经营户又特别的多，农民也都脱离完全依赖土地的生产生活模式，从农田中剩余的大量劳动力投入到了个体经营之中，这些小户经济模式激发宝坻的经济活跃。所以很少的宝坻人到外地去做生意，反而是招引了大量的外地人来宝坻投资做生意。这几年，宝坻每年都有好多楼盘建成，随着全国楼市一片看热，本地居民购买的欲望也很大程度上被强烈的刺激，购买也很强盛。主城区不断的向外围发展，土地也是不断的供应。目前是房地产市场是一片看好，即使国家出台政策打压房价，但宝坻毕竟不会首当其冲，房价受到政策的影响是微乎其微的。区政府也得益于房地产的发展，也在大力的促进房地产的发展，政府在这其中起到了很重要的作用。三、房地产业中的矛盾与问题近几年宝坻住宅市场长足发展取得了较大的成绩。但是，目前尚处于初步发展阶段，存在着诸多矛盾和问题。很多权威部门也都从不同的侧面表示过。1、房地产市场发展不均衡，结构需进一步完善到目前，宝坻房地产市场发展只有十几年时间，虽然市场主体的发育和交易数量已初步形成规模，但是市场结构还并不完善。突出表现在：住房存量市场与增量市场发展不协调，销售市场活跃，租赁市场发育明显滞后，管理机制不健全，市场秩序较乱；中介服务市场明显落后于商品房市场的发展，中介专业化程度低，服务内容单一，从业人员素质低，市场信誉差等。2、适应房地产市场经济发展的行政管理机制尚未建立天津房地产市场管理体制仍处在计划经济向市场经济转轨过程中，房地产市场宏观调控机制和管理机制仍不健全，不能充分发挥市场机制在房地产资源配置中的基础性作用。表现在房地产市场管理机构分设，政出多门，土地市场的管理、房地产供应计划的管理以及销售管理相互脱节，住宅供应不能及时适应需求变化。商品房销售过程中缺乏有效的监管机制，造成市场竞争不公平。政府部门审批环节多，收费高，效率低，服务意识差，直接影响了住宅的建设和流通速度。政府公共信息服务系统尚不完善，缺乏对市场的科学分析和有效监控。3、法制建设需进一步加强，市场秩序需进一步规范天津房地产执法依据以政府规章和规范性文件为主，房地产租赁等重要的经济活动还没有专项法律、法规。已有的法规、规章还需要进一步修订，立法的水平亟需提高。管理部门市场执法力度小，缺乏有效的监管。住宅销售中虚假广告、无证售房、虚假信息、签定不平等买卖合同、延期交房、面积缺斤短两、产权没有保证、中介乱收费、房屋质量差等侵害购房者权益的现象时有发生，打击了购房者的信心。四、房地产业要改进的措施1、深化房改，以制度创新为动力促进市场发展建立房地产市场经济体系，就是要在住宅生产、流通、消费、分配环节中充分发挥市场机制的主导作用。从根本上提高住房有效需求，真正实现职工解决住房问题、改善住房条件找市场。加快公房提租步伐，逐步实现公房租金市场化，提高职工购房积极性，促进公房出售，实现住房商品化。完善物业管理市场竞争机制，推广和规范物业管理，实现物业管理的社会化、专业化。2、加大房地产市场结构调整，促进房地产市场持续健康发展目前，我国的住宅和房地产业的发展正处在一个特殊的历史时期，从单纯的总量扩大向规模与结构协调发展的方面转变。优化住宅市场结构关系到住宅及房地产业的长远发展。要大力发展房地产中介服务，拓展住房消费服务领域。发展房地产租赁市场和住房存量市场，全面促进住房销售。3、完善住宅市场的金融、财税政策，培育住房有效需求住宅产业成为新的消费热点和经济增长点，必须有金融和财税政策的支持。要抓住国家实行扩大内需政策的机遇，加大金融和财税对住宅市场的支持力度，培育住房有效需求：拓宽政策性住房抵押贷款的融资渠道，全面建立住房公积金制度，大力开展个人住房储蓄，吸引社会闲散资金，发行住房金融债券，扩大个人购房抵押贷款的资金来源，支持中低收入者购房。而且开辟和建立住宅抵押二级市场。建立政府担保机构，将个人购房抵押贷款转化为抵押债券，向金融机构发行，盘活金融资产满足不同投资者的需求，解决短存长贷的矛盾。同时建立健全住房抵押贷款保险和担保制度，降低个人购房抵押贷款风险，提高银行贷款积极性。4、转变政府职能，建立适应房地产市场发展的行政管理体制随着改革的深入，房地产市场的发展将由主要靠行政措施和政策调控向靠市场机制自身调节转变。面对新的形势，房地产市场管理部门如何在尊重市场规律的前提下，服务市场、规范市场、培育和调控市场，这是很要慎重考虑的问题。加强房地产市场的统一领导，建立运转协调、行为规范的房地产市场管理体制。运用税收、价格、行政、舆论等手段引导和调节市场，提高政府宏观调控水平。5、搞活、规范房地产中介市场健全房地产中介行业自律制度，建立有效的市场监管机制和市场调节机制，实现中介机构政企分离。扶优扶强，促进中介企业兼并重组，实现规模化经营。大力推广连锁经营、网上销售等营销方式，鼓励发展房地产营销策划、房屋代理经营、置业担保、购房代理等中介业务，逐步实现房地产产销分离，通过房地产中介进行交易的房屋。6、总结在政府有关部门的正确管理下，行业的统一协调下，舆论媒体的正面报道引导下和百姓冷静合理的投资置业，宝坻区的住宅房地产业是会繁荣的。消费者分析被访消费者的背景分析1、受访者家庭结构尚峰调研显示：从本次房交会调查的受访者家庭结构来看，成熟三口之家和大三口之家结构的人群是购房主力，所占比例达29%和15%。2、受访者年龄构成尚峰调研显示：此次参加房交会的人群以31-35岁人群居多，占19％，其次为41-45岁人群，占13％，45岁以下人群占购房群体的64%。可推断，本次房交会购房者年龄持续趋于年轻化。此外，除了60岁以上人群外，其余各年龄段的人群的比例基本均在10%左右，