宜兴新天地一楼商业价格定位报告

新天地一楼商业部分价格定位建议上海妙策房地产经纪事务所2011年6月Yourcompanyslogan开篇引言首先，非常荣幸能为贵公司提供服务！本次报告是妙策公司向贵司提供关于宜兴新天地一楼项目商业部分的定价报告。经本公司深入、仔细研究得出该报告中的相关建议。宜兴房地产市场瞬息万变，我们将动态追踪并做进一步深入研究，及时做出相关的调整。Yourcompanyslogan区位未来商业价值区位当期商业价值项目产品分析产品价格定位本公司专业经验项目背景分析宜兴核心商圈发展宜兴商业地产发展我们的总体思路：Yourcompanyslogan宜兴商业地产发展分析1宜兴核心商圈分析2当前项目区位价值分析3未来项目区位价值分析4项目SWOT分析5项目商业价值定位6Yourcompanyslogan住宅商业·····宜兴商业地产的发展分析2004-2007年商业地产依旧以住宅区街铺为主体，人民路、新建小区纠结一楼商铺的招租。商铺投资者出手谨慎，好坏决定投资与否。2008年至今社区街铺依旧是商铺投资主体，大型的商业综合性都出现。商圈的逐步完善和形成已经把商业的核心区域确定下来，但是商业的销售和租金状况并不像市场上的那么火爆，相反随着市场的调控与竞争加剧经营情况不是特别理想2004—2007年代表楼盘：今日星城，紫竹苑等；住宅售价约2800--4000元/㎡。住宅投资初现端倪。2008年至今代表楼盘：江南春天，宜北新城等；住宅售价约9000元/㎡，经历过08年的楼市危机，09年强势反弹，作为发展中的三线城市，宜兴楼市发展势头强健。较大、较快的价格浮动空间，吸引房产投资者的眼球。住宅和商业地产发展历程对比Yourcompanyslogan住宅商业投资主体中小投资者，城市中高收入群体投资目的保值、增值为主投资频率高投资客群体量大投资置换性低住宅和商业地产投资对比投资主体大型投资者，城市高端收入群体投资目的增值、盈利为主投资频率低投资客群体量少投资置换性高·····宜兴商业地产的发展分析Yourcompanyslogan宜兴房地产发展中，住宅商品房发展速度快于商业商品房，在房地产投资中，住宅商品房的回报率大于商业商品房。房地产投资中，住宅商品房投资者是宜兴房地产行业的投资主体，受经济水平的限制商业商品的投资者群体比较有限。宜兴商业发展仍处于中级阶段，主要仍旧是以街铺和中型商场为主，大型综合性商业较少。从投资置换性的角度，商业商品房投资者具有较高的置换率，其投资的方向有较大的分散性。住宅商品房较好的投资回报情况将吸引相当多的商业商品房投资者向住宅上平方投资。小结·····宜兴商业地产的发展分析Yourcompanyslogan宜兴商业地产发展分析1宜兴核心商圈分析2当前项目区位价值分析3未来项目区位价值分析4项目SWOT分析5项目商业价值定位6Yourcompanyslogan·····宜兴核心商业圈分析居住区和商业商业区分布市中心商业区工业区居住区Yourcompanyslogan·····宜兴核心商业圈分析总体规划：《宜兴市城市总体规划（2008-2020）》，著名的陶都、长江三角洲生态旅游城市，苏浙皖三省交界地区重要的工业和商贸城市。商业网点等级：全市分为市级商圈和社区型商圈二个等级；市级商圈分布：市区的市级商业中心为本项目周边和人民路周边的商业中心，东南面的东汣大润发、万达；社区商圈分布：分别在最近几年新项目的底商和小型的商业。城市核心商业区城东北：汽车城城南：新政中心，体育中心Yourcompanyslogan城市核心商圈组团划分宜兴核心商圈是以宜兴新天地和步行街为中心的区域；商业步行街两侧及周边和太滆路周边。市区大部分百货、电器、娱乐等商业形态均集中于此。整个商圈可分为四个位置——1：高端消费组团以人民路为主；2：时尚消费组团以步行，华帝百货街消费为主；3：经济消费组团以大润发，大统华为主；123人流消费力·····宜兴核心商业圈分析Yourcompanyslogan·····宜兴核心商业圈分析城市核心商圈业态分析业态数量备注餐饮168家（必胜客2家、kfc3家、西餐店5家）超市6家（亿客隆、大统华、以及便利店）百货35家（华帝、苏南、地下商场、）服装407家（美特斯邦威2家、劲霸男装1家、海澜之家2家、）专营6家（苏宁电器1家、五星电器1家、国美电器1家、太平洋电脑城、）娱乐休闲17家(酒吧5家、会所2家、KTV4家)空置超过1000间（新天地、劝业广场、步行街街）商业网点营业面积（㎡）苏南商厦约30000华帝百货约30000华帝百货约30000新东方百货约30000五星电器约10000国美电器约6000苏宁电器约8000劝业广场约32000地下商城约13000亿客隆店约15000大统华超市约30000步行街约55000太隔路街铺约53000宜北路街铺约30000新天地广场约45000五一路金色广场约15000街铺（专卖店、婚纱）约12000合计约444000Yourcompanyslogan·····宜兴核心商业圈分析城市核心商圈分析总结核心商业圈各种业态区域饱和状态；百货、服装是核心商业圈的主导行业；按不完全统计，宜兴人民路核心商圈的主要商业的营业面积约40多万方，尚不包括各干道的零散街铺。按照国际标准人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合量的参照值。而根据中国社会经济特质，合理的人均商业面积一线城市应为1平方米，二线城市0.75平方米，三线城市0.5平方米。宜兴加上周边县市、乡镇的人口约为118万人，按平均消费群体按18万人/天计算，宜兴核心商业圈的主要商业的人均平均面积高达2.46平方米/人。而这仅仅是核心商圈的主要商业。Yourcompanyslogan宜兴商业地产发展分析1宜兴核心商圈分析2当前项目区位价值分析3未来项目区位价值分析4项目SWOT分析5项目商业价值定位6Yourcompanyslogan·····当前区位价值研判进入核心商圈的人流动线东入口——宜北路；引流强度：中；南入口——太滆路，引流强度：强；西入口——九滨大道；引流强度：中；北入口——阳羡路，引流强度：弱；由图示我们可以看出进入核心商业圈的主要人流集中在东、南、西三个方位。通过本案的人流东南向德人流。数量不多且品质一般消费目的性明确，主要是市区内的市民的普通和日常消费为主。核心商业圈Yourcompanyslogan核心商圈的商业人流动线·····当前区位价值研判本案Yourcompanyslogan·····当前区位价值研判核心商圈的商业引流动线本案Yourcompanyslogan·····当前区位价值研判研判小结项目区位宜兴市核心商圈，为市中心位置，有较好的发展前景；核心商圈人流动线上，过路人路支撑不了项目商业环境，各大商业的人流引流不易经过本案。从种种方面上项目的区位处于较为尴尬的态势，“中心而不核心、核心边的边缘”。从投资者角度，本案的商业回报形势在现有阶段并不明朗。（虽然公司已经制定好了返租形式，但是以后的处境并不明显）Yourcompanyslogan·····当前区位价值研判区位商铺租金研判项目名称租金范围(元/平/天)平均租金(元/平/天)业态备注劝业2.2-1510.4百货、日杂、服饰零售等位价差较悬殊大统华3.5-1611.4超市、百货、电器综合商场华帝15.63品牌服饰、百货传统商场苏南12.15品牌服饰、百货传统商场按当前不同地段市口的租金价差，本案区位的租金将在2.5--16元/平米/天。Yourcompanyslogan宜兴商业地产发展分析1宜兴核心商圈分析2当前项目区位价值分析3未来项目区位价值分析4项目SWOT分析5项目商业价值定位6Yourcompanyslogan宜兴市区域未规划总体情况本案Yourcompanyslogan区域潜在商业项目·····未来区位价值研判整个核心商圈尚有不少可供开发改造的地块。这些地块在商业价值和本案相差很少。万达的出现将会使得未来走向向东南方向发展从规划信息中得知，商业区周边都是以居住区为主，并且周边的行政和体育资源雄厚，后期商业的发展潜力巨大。未来价值的上升取决于周边和住宅区域改造的成果。Yourcompanyslogan未来主力中高消费群体客流线·····未来区位价值研判中高档社区聚集地未来城市的中高档居住社区会集中于城市东北，东南。一些大型社区也将集中城南、城东。商业中高消费群体的客流动线集中于商业区域中心。未来北上无锡，上海客流仍以乡镇客群为主。本案依赖道路系统的有效客流支撑项目商业价值是效果不大的。本案区位的商业价值实际体现依赖于本案以北区域的开发形态。北侧的商业开发形成气候后必将产生引流效应，而本案得到有效的客流补充。依赖区域依赖区域无锡上海Yourcompanyslogan·····未来区位价值研判研判总结未来核心商圈中可开发的商业项目还在较大的潜力，商圈中竞争异常激烈。未来的中高商业消费群体主要来自于城东南，城东北，主要是难经过本案，不能形成太强的有效的人流效应。而即将开发的项目商业潜在价值，设计等均优于本案，本案的商业的影响反而参考于其他项目开发是否成型和完善。核心商业区的商业主要是中低档为主，高档的商业很少，没有形成一个高档的商业区域概念，未来的商业类型会逐渐完善，填补这个空白。所以未来区域的市场空白填补和商业氛围的形成对本商业圈的层次定位有很大的冲击和影响！Yourcompanyslogan宜兴商业地产发展分析1宜兴核心商圈分析2当前项目区位价值分析3未来项目区位价值分析4项目SWOT分析5项目商业价值定位6Yourcompanyslogan项目基础信息·····项目SWOT分析未售商业体量11986.76平米层数第一层层高5.1米网柱4.3—7米四至东：宜客隆和住宅区。南：五星电器，数码广场和住宅区。西：氿滨广场。北：宜宾小区。北Yourcompanyslogan产品分析·····项目SWOT分析商铺形态开间范围进深范围面积范围（平米）总面积（平米）套数1层铺3-7米4-6米21.47—128.5211986.76236一楼共计236，共1万余方体量；产品的开间进深比不好，在商铺的经营和销售中存在很大的难度。项目虽然离道路红线的距离较远，但是停车位严重不足，给项目以后的销售和经营带来很大的弊端。1—4层的商铺现在的业态混乱，给项目自身的定位和以后的升值空间带来了阻力。项目现在的整体定位是低端为主，给后期客户的投资回报率产生严重疑惑。Yourcompanyslogan区位优势：核心商圈辐射地段；产品优势：面积小，总价低，便于投资。环境优势：住宅区在周边，销售客群多，并且大的品牌店已经入驻。区位劣势：商圈边缘难受商业氛围带动，特别是西面商业现在的经营状况不好；道路劣势：东西的客流量形成强烈的反差。环境劣势：周边的居住环境主要是中端为主，消费能力一般。市场机会点：周边商业体量目前较多，但是主要都是以中端，低端为主，没有高端的消费场所，并且都是比较单一和分散，可以以综合体的概念来经营和招商。市场威胁：新项目商业环境对市场稀缺商业的营销和商铺整体经营环境的变化会对商业的经营时间长短有很大的影响。合理定位利用区位、环境优势；宣传上发掘项目潜在投资价值；发挥产品优势定向推广。充分发挥项目的投资潜质。以“传世金铺”概念提升投资者信心。吸引性消费的业态定位，解决区位定位不准确的现象。宣传上，发挥区位上的优势，去化速率和项目定位将是项目后期销售的主要问题。在推广上必然要降低客户疑虑，凸显项目价值。推广上突出项目的前瞻性，传递潜在价值的概念。·····项目SWOT分析Yourcompanyslogan宜兴商业地产发展分析1宜兴核心商圈分析2当前项目区位价值分析3未来项目区位价值分析4项目SWOT分析5项目商业价值定位6Yourcompanyslogan商业类型定位·····项目商业价值定位多元型商业综合型商业？体量：1万余方，加上2,3，4楼的商