罗湖新银座商业项目初步策划建议-6-20

罗湖新银座商业项目初步策划建议美格行商业地产顾问机构二00五年六月一、罗湖区商业概况罗湖一直以来是深圳主要的商业中心区域，这里汇集了多达600个国际一、二线品牌及近800个国内一线品牌。根据罗湖区工商部门资料统计，目前罗湖区拥有在经营的商业面积超过120万平方米，目前深圳市商业分布最为密集的区域。区域内主要有三大商圈组成，包括东门商圈、人民南商圈及华润商业中心商圈组成。二、人民南商圈调查分析人民南商圈拥有商业经营面积超过50万平方米，在不到0.4平方公里的范围内，共有经营面积超过2000平方米的商业设施10个，同时人民南商圈也是目前深圳市品牌聚集数量最多的商圈，经营高档次的商场包括天安国际动感名城、金光华商业广场、友谊城百货、国贸商场、西武百货等三、人民南商圈商业经营类型调查分析人民南路商圈经营业态比例图例服饰53%珠宝精品10%餐饮17%休闲娱乐15%其他5%根据数据显示，目前人民南商圈业态类型是以服饰为主、其次是餐饮、休闲娱乐，三者所占的比例达到了85%，表明三者业态具有较良好的发展势头，同时也表明了商圈三者业态竞激烈争的市场现状。注：以上数据来源于实地调查及统计资料人民南路商圈消费群比例图例白领人士49%香港市民19%其他区人士13%外地游客6%其他13%根据调查显示，目前人民南商圈主要的消费群主要有两种类型，即在本区域上班的白领人士和有罗湖口岸进出的香港市民，两者所占的比例达到了68%，表明区域消费群具有较高的消费能力，同时对于服饰、餐饮、休闲娱乐的需求较为旺盛，这与该商圈分布的业态分布比例具有协调性。注：以上数据来源于04年区域消费群调查资料四、人民南商圈消费群类型调查分析五、香港市民在深消费特征调查分析香港市民在深消费类型比例图例服饰16%珠宝精品7%餐饮29%休闲娱乐39%其他9%根据调查显示，香港市民在深消费主要有两大类型，即餐饮和休闲娱乐；主要是香港市民考虑在价格方面，认为深圳餐饮、休闲娱乐的消费价格与香港的价格相比要低许多，这是他们为什么选择在深消费的主要因素；而在服饰方面，香港市民主要是选择档次较低的服饰产品，其他方面的消费类型还包括工艺品、副食品、日常用品等。注：以上数据来源于04年区域消费群调查资料六、人民南商圈调查总结调查分析根据初步调查显示，目前人民南商圈特点主要有以下几点：港人消费是主力消费群；整体商业档次较高；高端消费群较大；服饰精品、餐饮、休闲娱乐业态发展较快，家居家电等专业市场发展较为缓慢等。七、影响项目发展的几大要素人民南商圈人流较旺，对项目的发展具有积极的作用；白领、港人消费能力较大，对项目未来的发展能提供足够的源动力；项目地块位置相对缺乏（属交通三叉口）人流支持，对项目产生负面的影响；地铁的开通，阻碍了港人由人民南路进入人民南商圈，所以地铁的开通在一定程度对项目产生了消极的影响等。八、典型关口商业调查分析项目名称罗湖商业城规模/㎡55,000主要业态工艺品（9%）、副食品（3%）、餐饮（8%）休闲娱乐（6%）、窗帘布艺（12%）、音像电器（5%）、服饰精品（46%）、其他（11%）铺位数量约1,280（出租率：100%）租金水平/元/㎡/月2-3F：500—6004F：300—4005F：200—3006F：150—200经营状况根据对部分商家的访谈，目前罗湖商业城在非典前的整体经营状况较好。但是在非典之后，经营状况开始下滑。主要消费群港人、国内外游客人均人流量平时：5—6万人次节假日：8—10万人次—罗湖商业城根据对罗湖商业城的调查显示，目前罗湖商业城的90%是港人，其次是国内外游客，而在深工作或居住的人士光顾频率十分之低；表明片区商业港人是主要的支撑力量。进入商场的港人消费类型主要是餐饮、副食品、购物三大类型。在业态方面，目前罗湖商业城是以服饰精品为主，其次是窗帘布艺。前期电器商铺林立的局面已经消失，只有在6层约600平方米的面积在经营中；在餐饮休闲业态方面，目前商场已不允许再增加餐饮、休闲娱乐业态，所以目前所占的比例并不大。注：以上租金价格未包括管理费等相关费用项目名称三岛中心规模/㎡约20,000主要业态茶叶专业市场（15%）、餐饮（25%）、休闲娱乐（55%）、其他（5%）租金水平/元/㎡/月2-3F：70—80（茶叶专业市场）4-10F（没调查到）经营状况根据对部分商家的访谈，目前三岛中心茶叶专业市场及餐饮、休闲娱乐的经营状况都较好。主要消费群港人八、典型关口商业调查分析—三岛中心该项目的餐饮、休闲娱乐业已成为人民南商圈重要场所之，目前整体经营状况较好。项目的主要消费群是港人，主要是受项目业态类型及地理位置因素的影响。注：以上租金价格未包括管理费等相关费用九、典型关口商业调查结论从两大项目目前的发展现状分析，其主要特点包括：港人消费是主力消费群；餐饮、休闲娱乐消费发展现状较好；深圳本地口岸消费迹象不明显。十、项目分析优势：地理位置优越（临近罗湖口岸）；整体商业市场发展环境较好；项目周边商业气氛较浓；项目周边高端消费众多，消费能力较高；项目商圈部分专业市场仍处于空白点等。劣势：项目现阶段标识面较为狭窄；人流引导难度较高；项目部分硬件配套存在着不足等；十、项目发展建议比较分析中药专业市场优势：符合区域消费群的需求（港人消费群）;招商难度相对较低；市场发展前景较好。劣势：商家需求面积较大，相对不适合商铺的销售。服饰精品优势：独立店铺，适合销售；租金承受能力较高；劣势：市场竞争激烈；片区服饰经营项目主导者已确立，项目发展前景相对狭窄。十、项目发展建议比较分析餐饮、休闲娱乐优势：适合片区消费群的消费特性（港人消费群）；招商难度相对较低；市场发展前景较好。劣势：项目硬件配套设施相对不足，如停车场；不利于项目未来的销售工作的进行；租金收益相对较低。家居饰品、窗帘布艺优势：适合区消费群的消费特性（港人消费群）；片招商难度相对较低；租金承受能力相对较高；可形成项目规模优势可有效的配合项目未来的销售工作。劣势：与罗湖商业城形成正面竞争；项目的人流引导难度较大。十一、项目主题建议过前面四大项目未来业态发展比较分析，敝司认为：项目在家居饰品、窗帘布艺业态上的发展较为适合项目发展，因为它在项目未来的销售与经营达到了较好的均衡点。针对项目未来的发展方向，我们要努力打造口岸规模最大、专业程度最高、品种最齐全的口岸窗帘、家饰大世界十一、项目业态规划建议注：以上面积以建筑面积计算搂层业态面积/㎡-1F超市配套600超市3,6501F家居饰品4,2502F窗帘布艺4,2503F窗帘布艺约3,000餐饮约1,250合计——17,000十一、项目业态规划建议项目业态规划比例图例餐饮7%生活超市22%其他配套7%家居饰品、窗帘布艺64%十一、项目业态规划目标商户搂层业态目标商户-1F超市民润超市、华润万家、百佳、人人乐、新一佳、万家乐、民乐福等。1-2F家居饰品、窗帘布艺家居饰品专卖店、窗帘制作是、布衣沙发等3F中式酒楼、休闲足浴唐宫、东海酒家、金龙船、食为先海鲜酒家、凤凰楼、北海渔村、旺角海鲜酒楼、明香、海上皇、新东城食府、注：以上商家仅作参考之用，以实际招商为准——项目周边区域及行业租金水平：区域铺位类型租金水平/元/月/㎡人民南路临街500—600嘉滨路250—300建设路400—600罗湖商业城500—600春风路300—350行业类型楼层/F租金水平/元/月/㎡医药1、2130—180家居精品1—3100—150餐饮、休闲娱乐1—3150—200音像制品1250—300区域租金水平：行业租金水平：十二、项目业态租金收益预测十二、项目业态租金收益预测注：以上租金水平以建筑面积计算，未包括相关管理费等其他费用搂层业态面积/㎡月租金水平/元/月/㎡月租金收益/元-1F超市配套600300180,000超市3,65070255,5001F家居饰品4,2503001,275,0002F窗帘布艺4,250230977,5003F窗帘布艺3,000150450,000餐饮1,250150187,500合计——17,0001963,325,500年租金收益/元————39,906,000租金定位依据：区域租金水平；行业租金水平；项目发展前景；项目地理位置；意向商家租金承受能力等。十二、项目业态租金收益预测十三、项目销售建议前提本建议案的前提开发商能够在较短时期内实现全面销售并使投资收益最大化！销售是核心，招商和经营管理支撑销售。十四、项目销售策划初步建议销售模式建议：租售结合——一、二、三层（非餐饮区）商铺铺直接销售返租，其他楼层出租不销售。1、2层可分割为独立街铺；全部铺位可自由组合间隔，可大可小；便于销售的灵活性。租售结合将价值高、小业主可自营的部分售出，回笼部分资金，余下部分作为自有物业整块出租，以获取长期租金收益。十四、项目销售策划初步建议销售策略建议：建议先招商后销售，以给置业者充分的信心购买该铺位，同时也能一定的程度提升项目铺位的价值；建议在商户进驻期间，签定两年租赁合同，两年租金价格按50%计算，以吸引广大商户快速进驻。十五、项目销售价格初步建议影响销售平均价格的因素采用不同的销售策略；停车便利性及交通组织的便利性；片区内租金水平；片区未来发展潜力；片区内物业销售价格比较；同比项目销售价格的参照。十五、项目销售价格初步建议项目销售价格推算：按收益回报推算法计算依据本项目周边物业一、二层的平均租金300元/㎡，以年回报率8％计算半地下层均价如下：300元/㎡×12÷8％＝45,000元/㎡如每隔3年递增率5％计算：345元/㎡×12÷8％＝51,750元/㎡十五、项目销售价格初步建议项目销售价格建议：综合以上计算方法，同时结合项目存在的发展潜力，在敝司与发展商的共同努力之下，建议本项目一、二、三层商铺均价为34,260元/㎡；其中：1F：50,000元/㎡（均价），部分街铺价格可达到8万元/㎡；2F：30,000元/㎡（均价）。3F：18,000元/㎡（均价）预计项目可销售面积为：11,500㎡(即一、二、三（非餐饮区）层）建议主力店单体平均面积：20—30㎡预计销售总额约为：394,000,000(即3.94亿元人民币）十六、项目销售方式选择建议在商铺销售市场中，大致存在以自然的直接销售、带租约销售、返租销售（分为短期返租和长期返租销售）等形式主流。结合本项目的实际情况，我们将针对三至五年的短期返租销售及十年的长期返租销售进行分析比较，以期从中选择最适合本项目的销售方式。十六、项目销售方式选择建议从经营角度出发，商场即使有品牌大商家进驻，整个商场依然需要一个统一的经营管理，才能保证商场的持久兴旺。目前项目区域建设尚未成熟，商业氛围不浓厚，而购物中心在惠州是一个全新的商业，市场的培育需要一定时间，商场在这几年内如没有发展商的支持，商场持续经营必将难以为继。本项目销售期，商场尚处于开业前期，需要进行统一商业规划、统一招商、统一管理，以平稳度过商场的守业阶段。需要采取返租销售，才能确保商场经营管理权的统一。十六、项目销售方式选择建议三至五年短期返租优势：前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；保证整体商业形象的统一；帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；价格适中，能为投资者所接受。劣势：承担前三至五年的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高；因返租而产生相应的返租法律风险。十六、项目销售方式选择建议十年或长期返租前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；给投资者坚定信心。返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。劣势：承担十年的返租补贴；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。因返租而产生相应的返租法律风险。优势：十六、项目销售方式选择建议综合比较分析：从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销