置业国际_深圳深港一号项目策划定位报告_102PPT

深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。深港一号项目定位报告2008年10月提供深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。目录宏观市场解读项目解读项目定位项目发展相关建议深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。第一部分宏观市场解读深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。让我们先看看国际经济形势深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。雷曼破产美林被收购AIG的生死未卜冰岛“濒临破产”日本大和生命保险公司破产一场由美国次贷危机所引发的“金融海啸”正冲击着全球经济；这场“全球性的经济危机”所产生的影响正在不断地扩散。作为国际经济体系一部分的中国也难以独善其身。国际经济大事件动态······深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。经济危机席卷全球，而当前中国经济形势又如何？深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。全球经济危机已经不可避免地辐射到中国经济体。以保“发展”取代“防过热”，措词之变传递出中国经济过热警报的解除，目前经济增长出现下滑态势。以控制“通胀”取代“防通胀”，表明通货膨胀乃当前中国较为严峻的问题，当前全球通货膨胀不断加剧已在多国蔓延。通货膨胀一旦超过一定水平而得不到有效控制，将对经济产生严重的破坏性后果。双防：防止经济过热、防止通货膨胀一保一控：保持经济平稳发展，控制通货膨胀深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。当前中国经济外部依存度（进出口总额/GDP）达到90%左右，中国经济的发展与全球经济的景气状况息息相关。在全球步入“经济寒冬”的今天，经济发展形势面临严峻挑战，中国房地产行业作为中国经济重要的组成部分，在经济形势的大背景下也难以独善其身。深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。面对经济发展下滑，面对通货膨胀压力，政府对目前房地产的态度又如何？深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。时间事件9月15日中国人民银行宣布决定下调人民币贷款基准利率0.27个百分点和中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点。10月8日央行宣布下调人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此次放松将使银行增加可贷资金逾2000亿元，令资金面保持宽松。10月12日十七届三中全会通过推进农村改革发展的决定。10月15日市场传出中央相关部门正在酝酿制定全国性房地产市场“救市”政策，包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。10月17日国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作。会议强调，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。10月22日11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率下调至1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。贷款利率和存款准备金利率连续两次下调；支持居民购房；购房契税下调；免征印花税；个人买卖土地增值税的取消。。。。。。近期系列调控政策频繁的出台，已表明政府准备“救市”的态度。近期政策动态深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。由美国次贷危机所引发的“金融海啸”正冲击着全球经济。受国际形势影响，中国经济增长出现下降趋势，通货膨胀严峻。面临国内外环境进一恶化，中国经济增长有可能出现进一步下滑。为避免经济增长下滑过快，预计未来宏观调控政策会进行调整。存贷款利率和存款备用金率有望继续下降，房贷政策有望得到放宽。尽管中央及各地政府有“救市”的意向，但受到外来经济危机的影响，以及购买者对市场信心不足等因素的影响，短时间内难有太大成效。总论小结深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。面对严峻的市场环境，项目应该如何定位，才能取得成功？下面让我们先了解项目。。。深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。第二部分项目解读深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。一、项目概况本项目位于福田南路，与滨河路的直线距离约300米，是皇岗口岸片区的重心所在，离皇岗口岸仅咫尺之遥。1、地理位置项目地处皇岗口岸，为港人聚集居住区域CBD皇岗口岸深港一号深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。2、项目技术指标占地面积：约11000㎡容积率：6.62建筑面积：90048㎡计容积率面积：72731㎡其中，商业面积3500㎡住宅面积68000㎡总户数：1410套覆盖率：42％停车位：450项目户数体量大；容积率高，舒适度较低深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。3、地块分析项目地块呈方正的长方形，地块规整。目前处于地下室施工阶段，预计明年年中能达到预售条件。N深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。4、用地四至景观分析项目主要的景观资源是东面和南面迷人的米埔自然保护区、山景和深圳河景观；西面及西南的视野也相当开阔，尽览皇岗路与福民路两旁繁华的深圳景观；北面则受皇城广场及皇御苑二期楼体的遮挡，视线受阻。本项目地块深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。项目位于滨河路旁，有十五条皇岗口岸始发大巴和十一条经停大巴线路，交通网络四通八达，往来CBD商圈、华强商圈、东门商圈、人民南商圈相当方便；距离罗湖口岸10分钟车程，离皇岗口岸仅需步行5分钟，深港之间距离相当接近；本项目临近地铁福田口岸总站，步行仅10分钟。5、交通设施项目交通便利、四通八达深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。6、生活配套本项目位于成熟的皇岗片区，距离滨河路、华强路、深南路这些商业娱乐购物旺区只有咫尺之遥，周边生活配套齐全，休闲、娱乐、餐饮、购物、教育、医疗等系列生活设施一应俱全。皇御苑本身为大社区规划，社区内基本生活配套已经相当成熟，超市、小学、银行、食肆、美容美发及休闲娱乐设施一应俱全，轻松满足各种需求。生活配套一应俱全深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。二、项目SWOT分析SWOT皇岗及福田双口岸优势；位于福田繁华区域，交通便利，配套成熟；拥有米埔及深圳河自然景观；临近皇岗口岸，港人居住区；大社区概念强，小区内配套成熟。小区内有专属小学；户型面积小，适合港人及投资客；项目不在滨河路边，昭示性不强；货柜车多，噪音严重，有安全隐忧；密度高，分层户数多，舒适性低；区域有治安隐忧；国内自住买家不认同该地段；会所配套及绿化面积小；项目离车站较远，交通不便。关内可开发土地少，市场供应不大；深港两地的融合将加速港人在深圳置业；河套开发区的规划与启动，将加速深港两地的融合，从而提升整个皇岗片区的区位价值；宏观调控政策有所松动，市场有望明朗化。全球面临经济海啸，全球经济动荡不稳定；受到宏观调控的影响，房地产市场处于横向调整阶段；限外令使得外销市场受到一定的制约；股市持续低迷，资金被套，人们消费购房欲望受到影响；开发成本的增加，加大开发风险。深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。1、项目优势分析（Strength）S1：本项目临近皇岗口岸、罗湖口岸，具有双口岸优势，同时小区自建人行天桥直达皇岗检查大楼，对港人有极大的吸引力，目前已经实现的24小时通关，使小区的关口优势发挥的淋漓尽致；S2：周边生活、行政配套极为齐全，超市、银行、食肆、学校、酒店、娱乐场所应有尽有；同时，小区经过三期的开发，小学及其他生活设施都在运营，内部设施相当成熟；S3：项目大部分单位可观深圳河景、米埔景、香港山景，这类稀缺的景观资源可成为项目外销有利的卖点支撑；S4：项目临近滨河大道，二十几条公交线路直达深圳各个区域，交通极为便利；S5：项目位于港人熟悉地段，符合港人居住习惯；S6：项目户型以小户型为主，对于深港两地的投资客户都有很大的吸引力。深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。2、项目劣势分析（Weakness）W1：项目不在滨河路边，昭示性相对不强对策：a、强化地盘包装，做好导示系统工作b、增加一些户外接待点c、楼梯增加条幅、霓虹灯W2：车流量大，尾气、噪音影响较严重对策：a、增加高大绿色植物的种植b、安装中空隔音玻璃和扇风系统深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。W3：建筑密度大，舒适性低对策：a、小户型，控制总价，易于销售b、利用深港联动增加客源c、增加项目自身附加值，通过打造高品质产品吸引客户W4：治安隐患问题对策：a、增加酒店式管理服务，提高物业档次，增加竞争力b、聘请信誉较高的管理公司进行管理，有助消除忧虑c、加设家居智能化管理系统，确保居家安全深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。W5：国内买家不认同该区域对策：a、打造高端高品质产品，吸引国内投资客户b、开设住户专车，于中心区固定线路进行循环行驶，方便国内自住客户c、提升物管服务附加值，打造智能化家居管理，吸引高端自住白领深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。W7：离车站太远，交通不方便对策：a、开通住户专车，于中心区固定路线循环行驶W6：会所配套及绿化面积小对策：a、增加会所配套，打造酒店式会所配套b、增加天台及空中花园的使用功能，提高立体绿化空间深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。3、项目机会分析（Opportunity）O1：关内尤其是福田片区可开发土地异常稀缺，市场供需矛盾大；O2：深港两地的融合将加速港人在深圳置业；O3：河套开发区的规划与启动，将加速深港两地的融合，从而提升整个皇岗片区的区位价值；O4：宏观调控政策有所松动，市场有望明朗化。深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。4、项目威胁分析（Threat）T1：全球面临经济海啸，全球经济动荡不稳定；T2：受到宏观调控的影响，房地产市场处于横向调整阶段；T3：限外令使得外销市场受到一定的制约；T4：股市持续低迷，资金被套，人们消费购房欲望受到影响；T5：土地增值税、建筑材料等开发成本的增加，开发商开发项目的风险相对加大。深港一号NO.1置业国际提供一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。项目综合评价：项目位于皇岗口岸，一个港人聚集居住，而国内自住客户相对不太接受的区域；因此，开阔外销市场乃项目发展的契机；项目单位套数庞大，在限外令的制约下，完全依靠外销市场具有开发风险，因此，如何开拓本地过渡自住客户乃项目的重点；项目乃小户型产品，面积