联星国际城二期整合推广方案322

一句话：一次关于投资信心的策略沟通一切为了销售而来WESALESORELSE！联星国际城二期推广策略沟通纲要谨呈：佛山市联星房产开发有限公司猎鹰建业2009.3.22投资商铺，首选联星项目整体工作推进安排工作内容工作目的工作时间1前期蓄客，配合招商吸引目标客户关注3月25日至4月中2开盘前整合推广形成推广意见核心结论，配合销售4月中至5月底3开盘引爆活动活动铺排，开盘引爆6月——二期整合推广具体广告创意执行二期顺利销售分析二期面对的市场环境与竞争出路前期推广回顾起点能多高？未来怎样走？本次汇报核心结论构成2月-3月，项目组完成配合招商工作的物料和保持项目曝光相关广告，招商手册与单张已经交稿，为配合开发商6月的二期发售，本案推广将以此为核心进行展开。项目一期顺利销售分析二期基本概况分析现在在哪里？二期推广分析招商工作建议至03年盈信城市广场推出以来，龙江商业一直处于空白状态，积累了近5年的消费力成为商业顺销的关键，公司老总强大的关系营销也是前期消化的关键；联星国际城一期销售顺利回顾：项目一期规划图：80套单位销售一空。金融危机导致投资渠道缩减，面对大量资金游离的龙江，地产投资，特别是城市中心的商用物业成为“香饽饽”。2007年人民币储蓄存款逾101亿，大量的游离资金可见雄厚。在开售时间上，项目与盈信二期合理错开，一枝独秀。龙江商业中心地图已有品牌效应的盈信城市广场是龙江商业的代表，也是商圈内无可争议的领头，项目一期在其二期尚未发售的时候推出，商圈核心仅此一处，竞争为空白状态，取得相当成功。一期销售顺利，二期是否销售无忧？二期将要发售的整个体量同比一期大有增加，清晰市场形式是推广的第一步。二期商铺平面图6月中旬项目二期首层开卖（119套商铺，40-83㎡，50-60㎡居多），一期大部分客户为关系户，销售均价1.5万/㎡。公寓同期推出，【（32+32）x12层=768套，35㎡/套】，报建为商业用途，产品40年产权，商业性较强，出街广告不能以称“公寓”。盈信城市广场：一期以品牌进驻为基础，形成了以鞋类、服装为主的品牌基地，通过几年的积累，逐渐形成了品牌店的业态。首层二层三层安踏KFC鸿星尔克乔丹红蜻蜓阿迪达斯金苹果七匹狼才子自由空间梦特娇兽霸鞋业魅族星期八袋鼠特步匡威爱得乐六福珠宝公牛世家NIKE蒲公英依之妮花花公子盈信城市广场一期现有进驻品牌一览表爱儿健柯卡英361度劲霸贵人鸟哎呀呀猛龙折扣店笑眯眯乐儿QQ屋雅姿大芭蕉流行干线稀奇古怪时尚酷儿原色粤骏通讯至尚酷女孩美容美甲新天地泰福酒楼盈信城市广场二期，吸收了盈信一期的品牌为主规划，以酒店拉升高度，虽然尚未开售，但盈信前期积累的品牌优势为其二期的旺场提供了基础。盈信广场二期占地29000平方米，总建筑面积达100000平方米，09年启动，预计在2010年开业。商业综合体酒店商业街盈信二期招商进展项目与盈信二期的竞争，不在于销售层面，而在于招商的影响，在尚未开业前，经营者品牌的拉动力对消费者形成的吸引，将直接促进投资者的购买。大润发乐购深圳人人乐万宁大家乐绿茵阁西餐厅百丽柒牌NIKE盈信二期业态比例地上部分（64%）地下部分（36%）餐饮11%8%零售酒店27%电影院9%娱乐3%超市5%其他2%超市地下车库18%18%据了解，盈信二期以开发商整体经营为主，对外统一口径不销售，虽然项目销售在市场独树一帜，但势必对投资群体的信心产生影响。盈信城市广场二期二期品牌主力店招商一期品牌客户积累二期品牌业态布局二期整体运营整体运营势必加强主力店的引进，吸引消费群与经营者的注意，在经营信心上给与足够的支撑。对项目投资者有什么影响？面对盈信二期整体招商，投资客户从长远利益考虑：盈信二期整体经营对项目投资标客户群造成极大的冲击，对其投资信心将会有足够大的影响。前期招商的成功与否直接关系到后期销售与整场经营。1、联星国际城未来经营怎么走，未来会不会出现一边是春天，一边是冬天的效果？2、近期验证：有什么品牌支撑？招商怎么走？在招商方面确保项目特色，立足项目优势，以领先龙江的街区规划，区隔以品牌为主的盈信二期，树立投资信心。从项目规划与竞争区隔来看，主力店的引进是做旺的根本，从街区规划看，单一的品牌与盈信无法区隔，多重主力店的引进是后期招商的核心。多重主力店招商，深度契合项目街区规划，引导人流，做旺整个商场的核心。核心关注：多重主力店招商，指的是项目五大主题街区都有自己的主力店，具体到每种业态每个楼层，每个街区都有自己的主力店。招商，不在于一定要招品牌进驻成功，而是主力店品牌的支撑，为投资者建立投资信心，促进项目顺利销售。核心关注：基于整场考虑，项目招商在开售前可能不一定达到效果，项目招商在于借各品牌之力，凸显项目的街区优势，树立投资信心。在推广上建议，以一期热销为基础，以商铺推广为主，顺推公寓产品销售，以部分产品先行的方式。本次汇报核心结论构成二期整合推广具体广告创意执行二期顺利销售分析二期面对的市场环境与竞争出路起点能多高？未来怎样走？项目一期顺利销售分析二期基本概况分析现在在哪里？二期整体推广思路媒体整合策略建议最大的关键在于树立投资信心，站在消费者、经营者、投资者，三位一体上考虑，投资信心来源于：消费者经营者投资者投资者提供场所给经营者经营，获取价值经营者从投资者手中得到经营权，经过自己的经营，在消费者手中获得价值。消费者消费越高，经营者取得的利润越高。经营者经营越有激情。反之亦然！经营者的经营状况直接影响投资者的收入，经营越好，回报越高，反之亦然1结论：吸引投资客必须先要吸引经营者，吸引经营者必须先要吸引消费者。现场给信心、舆论给信心、口碑给信心……二期销售关键词做旺盈信二期的启动并没有对项目销售构成直接影响，在前期关系客户消化无几，市场消费力得到释放，但即将面对新的投资群体如何进行推广是后期的关键。一期热销力二期品牌力做旺两步走：如何利用一期热销炒作与二期推出时招商品牌的支撑力？大势所趋，势在必行埋头苦干，隐性招商……只能带来投资客的观望，势头旺盛才能建立投资信心，也是旺场应有的氛围!造势，如何走？一期的顺利销售是活招牌，利用前期积累的客户带动后期的销售推广，借势造势是推广的第一步。借势造势4月5月6月前期造势成功吸引客户关注后，积累投资客户，对其进行详细的价值引导，通过各种活动增进其沟通，为开盘做好准备。造势聚势4月5月6月通过聚势蓄客，促使其做出购买决策，通过开盘促销与大型公关活动，引爆开盘，建立旺场的浓厚氛围，建立投资信心。开盘引爆4月5月6月主要推广阶段划分与计划表：前期蓄势期2009年4月节点：二期接受咨询登记核心攻击点：现场包装新闻炒作开盘聚势期2009年5月节点：核心攻击点：公关活动窄渠道攻势火爆开盘期2009年6月－7月节点：1、现场环境成熟2、工程进度实景核心攻击点：公关活动促销计划节点：招商进行，接受咨询攻击点：一期炒作，二期蓄客节点：强销准备到位攻击点：投资价值炒作第一阶段第二阶段第三阶段节点：节日客户促销攻击点：生活价值炒作二期整合推广具体广告创意执行二期顺利销售分析二期面对的市场环境与竞争出路起点能多高？未来怎样走？项目一期顺利销售分析二期基本概况分析现在在哪里？本次汇报核心结论构成二期推广建议主要创意执行准确把握项目工程进度与销售节奏，密切关注市场信息，推广做到实效精准，创意表现新颖突出，引发投资客户关注。推广策略：公寓总价低，货量大，推广建议以新的命名冲击市场，通过一部分单位的试水进行分析，公寓具备首创性，由于其特性决定其投资价值的最大化。商铺为主整体项目顺推公寓关键词：投资价值最大化。公寓名称包装双子星座公寓定位：龙江商圈核心·商用物业投资首选公寓，作为项目整体推售带动的产品，其特性超出于商铺，由于货量较大，建议以新的组团命名和定位给市场一个新形象，投资价值的诉求。双子星座，暗合联星之意，取项目仅两栋公寓建筑，不能直接诉求“公寓”字眼，但契合公寓的气质。公寓最大的优势是处于龙江的中心，商圈的核心，而且建于商业体之上，其面积小，投资稳健成为核心。四大战役围合广告推广攻击【概念轰炸战：激活市场话题，进行造势攻击】【眼球争夺战：卖场营造、通道、户外展示】【现场营销战：客户对项目的直观性和体验性】【文化攻心战：传播的穿透力，击中目标心理】清晰定位、火热招商线上线下，媒体覆盖现场包装，价值呈现围墙设计，新贵文化媒体策略：各项目投放媒体类型是以户外广告为主辅以日报软文，广告诉求明确，主题突出，以整版图片配以较少文字来制造视觉冲击，投放广告立体密集，在短时间之内连续面世。大众媒体覆盖，增强专业性媒体的投放关键：精准实效，“窄”广告传播平面媒体——树立形象户外媒体——信息告知印刷媒体——产品解构通过对龙江市场的了解，当地实效媒体主要以电视、户外、短信、单张为主；由于报广的传播效果不佳，建议增加专业媒体的投放，特别是家具行业的报刊、杂志。主要媒体渠道选择•户外•单张•夹报•短信•电视•投资宝典媒体选择原则：实效、精准核心：利用最有效的媒体，花费最恰当的媒体预算，获取最大的效果公关策略：针对性和新闻性为原则。前期蓄客期，公关活动以吸引投资客户关注为主，采用新老客户的投资洽谈会，通过老客户的投资信心带动后期投资客户；聚势期，通过对新客户的集中宣传，通过多种形势的投资分析促其做出购买决策。引爆期：通过前期招商品牌与投资客户的互动，突出项目的旺场势头，促进销售的顺利进行。第一阶段：项目造势期（4月），炒作一期的热销，凸显项目的投资价值，同时通过对火热招商的氛围进行营造，吸引目标客户的关注。投资商铺首选联星目标：借势一期+二期蓄客。策略：以现场包装和户外媒体为推广主线，对投资客户进行引导，增强其对项目的了解；要点：现场围墙+新闻性报道，联合媒体、公关及广告推广主诉求炒作联星国际城投资价值的最大化。阶段战术解析表第一阶段启动战术战术目的实施时间户外广告计划项目形象信息4月初印刷物料大单张、户型单张4月现场包装现场氛围提升4月中公关活动政府联动公关4月底电台项目销售信息发布4月电视标版销售信息发布4月底短信广告销售信息发布4月底借势造势期，建议以户外广告和现场印刷物料为主，同时提升现场的氛围包装，投资价值通过品牌招商、前期热销进行多角度的突出。核心：户外+现场印刷物料第二阶段：项目聚势期（5月），招商各品牌主力店的意向进驻，凸显项目的投资价值，同时通过对火热招商的氛围进行营造，深化投资价值。多家品牌响应引爆投资热潮目标：二期蓄客，为开盘做准备。策略：以印刷物料和公关活动为推广主线，对投资客户进行引导，树立项目投资信心；要点：公关活动+印刷媒体，联合媒体、公关及广告推广主诉求炒作联星国际城投资价值的最大化。阶段战术解析表第二阶段启动战术战术目的实施时间户外广告计划项目销售信息5月中印刷物料投资宝典、公寓折页5月现场包装现场氛围提升5月公关活动政府联动公关5月电台项目销售信息发布5月短信广告销售信息发布5月底立体覆盖计划3D形象影视片+15秒标版+网络广告5月底造势聚势期，建议以公关活动和现场印刷物料为主，同时提升现场的氛围包装，投资价值通过品牌招商、前期热销进行多角度的突出。核心：公关活动+现场印刷物料第三阶段：开盘引爆期（6月），各品牌主力店的联袂上演，通过热销的氛围进行塑造，通过公关活动一举引爆。稳赚无忧稍纵即逝目标：开盘引爆。策略：以公关活动为推广主线，炒作热销价值，促成销售；要点：公关活动+印刷媒体，联合媒体、公关及广告推广主诉求炒作联星国际城热销价值的最大化。阶段战术解析表第三阶段启动战术战术目的实施时间户外广告计划项目销售信息6月初印刷物料投资宝典、公寓折页6月现场包装现场氛围提升6月公关活动政府联动公关6月电台项目销售信息发布6月短信广告销售信息发布6月初电视标版销售信息发布6月初软文炒作计划热销现象炒作6月底聚势引爆期，建议以公关活动和新闻炒作为主，同时提升现场的氛围包装，对热销现象进行炒作。核心：公关活动+新闻媒体炒作二期推广创意表现1、投资宝典投资宝典主要针对商铺进行宣传，通过不同投资方式的引导和投资回报率的计算，得出投资龙江商铺，选择联星国际城的投资引导。封