施工图版目标成本及动态监控表

一、目标成本的定义及组成二、目标成本的建立3.目标成本（蓝色虚线范围内为启动会版目标成本不包含的内容）1.定义：目标成本是指企业在一定时期内为保证目标利润的实现而设定的一种预计成本。根据项目实施的不同阶段，分为投资决策版目标成本、启动会版目标成本、施工图版目标成本。1.1.投资决策版目标成本：在项目投资决策阶段编制，作为项目投资决策的重要依据，成本配合投发部编制；1.2.启动会版目标成本：在项目启动会阶段编制，供项目启动会评审；1.3.施工图版目标成本：在项目施工图阶段编制，指导项目开发过程中成本控制。2.目标成本的组成：1）目标成本操作指引无须填写，填写说明2）封面填写项目概况，下拉菜单选择项目所属城市公司还是片区公司（此项必填），其他数据自动生成3）各阶段规划指标明细表填写各阶段规划指标数据4）规划指标链接指标明细表中数据，完善分摊系数5）目标成本分为启动会版目标成本、施工图版目标成本6）单体测算表各种可售物业及配套设施单体测算明细表7）园林工程园林景观工程测算明细表8）售楼处及样板房工程售楼处及样板房工程明细表9）单体建造标准单体建造标准及限额设计表10）资金支付计划按月份填写三级科目的资金支付计划，原则上是把目标成本拆分到各月支付1.各阶段规划指标明细表：1.1分为3个阶段：投资决策阶段、启动会阶段、目标成本阶段，其中目标成本阶段又分项目是否取得工规证、施工图面积1.2填写各阶段不同物业类型的各楼栋的面积指标1.3启动会阶段目标成本不需要填写规划指标明细表，只需在规划指标表中填写2.规划指标2.1指标数据：各业态不同楼栋建筑面积、计容面积、可售面积从各阶段规划指标明细表中链接，总建筑面积、总计容面积、总可售面积等数据自动生成；2.2规划指标表中的分期占地面积为各业态的用地面积（非建筑物占地面积），比较难界限，填写时可以在总平面图中用AutoCAD画线得出，建议以两种业态建筑物的外墙线之间的中心线来画，中间有道路的，可以道路中心线为准；3.1启动会版目标成本与施工图版目标成本表格形式相同，区别在于指标细分程度不同，启动会版目标成本部分科目只需分到三级科目，且无需填写单体测算表及园林、售楼处单张表；启动会与施工图版目标成本构成见下图：3.2物业类型划分原则：可售物业分为住宅、公寓、写字楼、酒店、商业5大类型，细分共20种物业类型，公建配套分为7种物业类型：物业用房及管理用房、车库、停车楼及立体停车库、会所、幼儿园、中小学、架空层。详细划分方式见（00物业类型表）；3.3主要结构界面划分原则：高层±0.000以上（不含±0.000）并入地上单体测算，±0.000以下并入大地库；有半地下室的洋房半地下室并入洋房单体测算，地下二层地下室并入大地库计算；独立洋房地下基础并入洋房单体测算；3.4填表说明：3.4.1表格填写顺序：封面→规划指标明细表→规划指标表→单体建造标准→施工图版目标成本→单体测算表→园林景观工程→售楼处及样板房工程→合约规划表→资金支付计划；3.4.2启动会版目标成本组成为：01封面、02规划指标、03目标成本，无需各种单体测算表、园林景观工程表、售楼处及样板房工程表，指标填写的细化程度部分到四级科目，多数到三级科目；3.4.3模板以高层、多层、叠墅、公寓、沿街商业5种可售物业为例，其余15种可售物业处理原则相同，可直接CTRL+F将项目中没有的物业类型替换成以上5种不包含的物业类型，以上物业均作为可售物业分摊公摊成本，且在施工图阶段的目标成本需单独做单体测算表；配套设施中的单体如：学校、会所、羽毛球馆等在施工图阶段的目标成本需和地库一样做单体测算表，其中地下车库不分人防与非人防，统一为地下车库；3.4.4公建配套设施中的地下车库仅为建安成本，前期收费在前期费用中已考虑；3.4.5目标成本的成本科目为标准成本科目，若由于项目差异，标准成本科目没有的，请归集到其他相近科目，并作备注，若无法归集，需要新增成本科目，地区公司应向集团申请调整，不得自行调整；3.4.6由于成本科目要与财务成本科目要统一到三级科目，3-建安成本中3-4-1主体土建工程中包含结构及粗装修的成本，在表格填写时可将结构及粗装修金额在主体土建工程中不单列出来，可直接在主体土建工程中填写，结构及粗装修工程金额填“0”；3.4.7室内给排水工程费、室内采暖系统费与安装工程费存在费用重复问题，但为了保持和财务科目的统一，保留此科目，操作时新项目可放在安装工程费中，老项目仍然在室内给排水工程费和室内采暖费科目中填写；3.4.8门窗工程中的铝合金栏杆工程是指阳台栏杆，“铸铁栏杆工程”是指走道、小院围墙栏杆、护窗栏杆，这两项成本科目不重复；3.4.9物业前期费科目划分入“营销费用”，但不占用营销费用额度，营销费率仍然不变，物业前期费单独另计；3.4.10单体测算表中的土石方、基坑支护、桩基工程科目是指基础在大地库以外部分的楼栋基础费用，基础落在大地库上的楼栋按照±0.00切，以上的土方、基坑支护、桩基工程费并入单体中，以下的并入大地库中；土地费用前期费用建筑安装工程费高层单体测算表多层单体测算表公寓单体测算表叠墅单体测算表基础设施费园林景观工程费用配套设施费地库单体测算表幼儿园单体测算表学校单体测算表社区及物业用房单体测算表开发间接费管理费用营销费用财务费用税金及附加第1页，共173页三、合约规划的建立3.4.11各单体费用非单栋费用，应为基于单栋费用的基础上综合考虑各种因素之后的该业态的所有单体工程的费用；3.4.12配套设施如在单体楼栋下面配套的可以不填写单体测算表，如果为独立的楼栋需在单体表中填写；3.4.13新力有家、新力教育不作为三级科目单列，新力有家在沿街商业中考虑其成本，新力教育视项目配置情况而定，配置了学校及幼儿园则在学校或幼儿园中考虑，否则在沿街商业中考虑；3.4.14配套设施中的会所若出现前期用作售楼处，房产销售完后用作会所其建安、硬装、软装费计取原则为：会所没有重新装修，硬装、软装的50%计入此科目，50%计入营销费，会所重新装修，硬装、软装100%计入营销费；3.4.15售楼处及样板房设计、主体建安、硬装、软装费用计取原则为：包括硬装及软装设计；1、临时售楼处及与建筑物本身功能不相符的实楼售楼处设计费计入营销费用；2、与建筑物本身功能基本相符实楼售楼处的设计费50%计入此科目；3、临时样板房室内精装设计费全额计入营销费用；4、实楼展示样板房设计费30%计入此科目；5、实楼交楼样板房设计费全额计入此科目主体建安、硬装、软装：1、临时售楼处及样板房的主体建安及硬装、软装费全部计入营销；2、与建筑物本身功能不相符的实楼售楼处主体建安计入工程费，硬装、软装全部计入营销费；3、与建筑物本身功能基本相符的实楼售楼处主体建安计入工程费，硬装、软装50%计入营销费，50%计入工程费；4、实楼展示样板房主体建安计入工程费，硬装、软装全部计入营销费；5、实楼交楼样板房主体全部计入工程费，硬装、软装费50%计入营销费，50%计入工程费。3.4.16经营期结束后售楼处及样板房软装物料的后期残值在项目利润中考虑；3.4.17物业补贴费计取原则：按计容面积计算，一次性补贴6个月物业费用，后期不清算；3.1此合约规划为合约规划模板，新老项目的合约界面不同，各项目需根据自身合同界面进行调整；3.2合约规划表确定合约界面之后无需手动填写，数据可全部自动生成；3.3成本科目代码及成本科目名称取自目标成本测算表、单体测算表、园林景观工程、售楼处及样板房工程测算表，对成本科目归类拟定合约规划名称。根据成本科目细分程度对应的合约规划名称的关系为：一对一或多对一；3.4在封面表中选择项目所属的是城市公司还是片区公司，由于城市公司和片区公司的权限不一样，会影响合约规划的招标组织部门；3.5合约规划分大区及展示区合约规划，下拉菜单形式选择，可单独筛选大区及展示区；3.6根据合约规划名称，表格自动统计其目标成本金额，招标控制价在目标成本金额的基础上设定，原则上小于或等于目标成本，具体设置金额根据工程实际需要设定；3.7根据既定的分摊方式将总招标控制价分摊到各种物业类型中，指导合同签订。第2页，共173页新力成本科目及分摊表一、开发成本1-土地成本1-1土地征用费按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊包括：土地出让金、合作款项（支付合作方相关费用或合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金、手续费、佣金等）、契税、耕地占用税等1-1-1土地出让金按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊或政府地价1-1-2合作款项按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊支付合作方相关费用或合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金、手续费、佣金等。1-1-3契税按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊1-1-4耕地占用税按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊1-2拆迁补偿费按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊包括：1、地上附属物拆除费：工程建设场地上现存的并防碍施工的房屋，构筑物等的拆除；2、补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、地上附属物补偿费、私有树木补偿费、园林部门所有树木赔偿费、被拆除房屋补偿费以及拆迁安置房费；3、地上或地下的电信、电力等设施的拆迁、补偿费等。1-2-1地上附属物拆除费按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊1-2-2补偿费按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊1-2-3地上地下电信、电力拆迁补偿按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊1月3日市政配套费按各期占地面积分摊按当地标准按当地标准交纳政府的大市政配套费以及红线外市政工程费1-3-1大市政配套工程按各期占地面积分摊按当地标准按当地标准为红线外的市政配套费（为政府代建的景观、道路、管网等工程费用）1-3-2市政配套费（交政府）按各期占地面积分摊按当地标准按当地标准交政府部门的行政性收费1-4土地其他费用按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊包括：1、其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记公告费、土地使用费、土地闲置费等；2、获取土地时支出的方案设计费、土地评估费、土地勘界、投标费用等；3、代征道路及代征绿地；4、其他。1-4-1土地产权登记公告费按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊办理土地产权时向政府部门交纳的土地产权登记及公告费用1-4-2土地使用费按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊向政府部门交纳的土地使用费1-4-3土地闲置费按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊未能按土地合同约定开发，向政府部门交纳的土地闲置费1-4-4土地方案设计费按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊1-4-5土地评估费按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊1-4-6土地勘界费按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊指获取土地时的勘界费用1-4-7投标费用按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊1-4-8交易服务费按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊1-4-9保障房建设费用按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊保障房建设费用或保障房异地建设费用（仅限于为取得土地无偿转让给政府的1-4-10其他土地费用按各期占地面积分摊占地分摊集团统一按占地分摊2-前期工程费2-1审批报建费当期投入计入当期成本，不分摊。销售面积分摊三级科目集团统一按销售面积分摊报批报建费（规费）：人防工程建设费（异地建设）、规划管理费、墙改及水泥基金、招投标管理费、报批手续公示费、档案管理费、拆迁管理费、质量监督费、白蚁防治费、路口开设费、占道费、建筑噪声排污费、环境保护费、水土保持设施补偿费/水土流失防治费、污水处理费、公共维修基金、绿化补偿2-1-1人防异地建设费当期投入计入当期成本，不分摊。销售面积分摊原则上按销售面积分摊，各地标准不一样则按照各地标准分2-1-2规划管理费当期投入计入当期成本，不分摊。销售面积分摊原则上按销售面积分摊，各地标准不一样则按照各地标准分2-1-3墙改基金当期投入计入当期成本，不分摊。销售面积分摊原则上按销售