20150318北京城市进入性研究

此处填写客户名称此处填写项目标题文字1新城一线城市专题研究——北京谨呈：新城地产上海世联房地产顾问有限公司SHANGHAIWORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD.北京，地处华北大平原的北部，住宅需满足保温、抗风沙要求，坐北朝南，并注意减少外露面积，内有断裂带，会增加抗震成本城市背景扫描自然条件自然影响因素对产品的影响地形西北部为山地，东南部为平原，地形西北高，东南低北东——南西为主分布七条断裂带•对地处断裂带甚至是活动地震带的建筑工程有较大影响，建筑设计要注意避让断裂带并增加抗震设施，会相应抬高成本气候典型的北温带半湿润大陆性季风气候，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促，气温变化剧烈春季、秋季的风沙大，为沙尘暴高发区全年均伴随大风，冬春两季尤甚，高时可达8级以上，冬季盛行西北风，夏季盛行东南风冬季日照较短，夏季炎热湿润，降水量相对集中，易形成内涝•住宅设计注重保温防寒避风沙，墙壁和屋顶都比较厚实•住宅设计多是坐北朝南的排列式建筑楼，冬天可避开凛冽的寒风，夏天则可迎风纳凉，便于采光•建筑物应采取减少外露面积，加强冬季密闭性且兼顾夏季通风；建筑物宜有防冰雹和防雷措施•施工应考虑冬季寒冷期较长和夏季多暴雨的特点•园林单一，以耐寒树种为主，配备水景的楼盘较少，即使有也较简单水文河流水量的季节变化和年际变化都较明显，地下水位伴随夏季暴雨会有明显上涨•夏季施工注意水位突然上涨带来的不利影响，适当注意抗浮方案设计由于自然条件和历史人文的影响，以北京为代表的北方城市板楼一直为住宅市场主流，坐北朝南的排列式建筑结构，从风水角度和实用性方面，均成就了板楼在北方地区绝对的优势地位。北京作为我国首都，受政治因素和中国传统文化影响巨大，建筑理念呈现出传统文化与西式建筑并存的折衷主义城市背景扫描城市人文北京长期作为政治中心地位，因此受政治因素影响巨大，政治文化印记成为北京近现代建筑的独特特征；同时我国几千年来形成的宗法制度和建筑风水学影响北京建筑理念与文化内涵，产生独特的四合院的精神。胡同、四合院，是北京地区的主要民居方式，也是北京文化的重要组成部分，它典型地体现了北京地区长期以来形成的价值观和生活方式。即封闭、安于现状、隐忍、重视家庭和邻里关系等。北京人具有“悠然不迫的京味儿”根植的中国传统文化与开放的市场经济碰撞出北京建筑的多样性伴随着独特的政治文化印记，北京近现代建筑经历了“西方化”阶段、近代化阶段和“苏联化”阶段，但中国的传统建筑文化始终贯穿始末，纵观北京近现代建筑，建筑设计长期呈现了传统文化本位与西方建筑并存的折衷主义。老北京的“京味儿”，就是乐观性格且极富幽默感，雍容大度的一种韵味儿。在经济上，北京是个典型的消费城市，做为国际化大都市吸引大量外来人口甚至外国人入驻，各类文化碰撞碰撞出多种建筑风格。╬城市整体概述╬城市当前规划╬房地产市场分析市场层面研究城市整体研究城市描述北京，中国政治、文化中心，中国经济的决策中心，京津冀地区龙头城市，经济辐射整个环渤海区域，人口集聚效应显著，人均可支配收入高，有力支撑住宅刚性需求和改善性需求指标2014年数据指标解读经济指标GDP总量21330.8亿元，同比增长7.3%•全国排名第2位人均GDP16278美元•全国排名第17位三产比例0.7：21.4：77.9•以第三产业为主，且比重在产业结构优化过程中持续提升人均可支配收入43910元，同比增长8.9%•全国排名第2位人口指标人口总量常住人口2151.6万，同比增长1.74%•全国排名第3，其中15-64岁适龄劳动人口1726.3万，占比80.2%，劳动力充足，同时65岁及以上人口212.3万，占比9.9%且呈逐年上升趋势，老龄化问题凸显人口结构户籍人口1333.4万，外来人口818.7万•户籍人口比上年增加17.1万人，增长1.3%，外来人口比上年增加16万人，增长2%。人口增长动力更多依赖于外来人口城镇化率86.2%，居全国第二•城市城镇化基本完成，未来上升空间有限北京城市基本状况概括1、整体：环渤海经济圈核心，经济增长率先从“保八”时代转变到“新常态”，维持7%左右的平稳增长，其经济总量和人均可支配收入保持在全国前列2、产业：持续以三产为主，产业结构不断优化，建筑、房地产投资增速放缓，整体向现代服务业倾斜，零售业（占11.5%）、金融业（占15.4%）和信息产业（占9.7%）、商业服务业（占8.0%）等的占比不断增加3、人口：人口集聚效应显著，导入人口覆盖整个中国，城市人口增长主要依赖外来人口增长4、交通：国内、国际枢纽城市，2013年实现市内覆盖13大新老交通枢纽，提供了新的发展空间和潜力5、建设：城市城镇化已基本完成，但国际化的定位和中欧铁路的通车，使城市发展潜力依然巨大外来人口持续导入，收入水平不断提升，国际交通枢纽地位不断巩固，使得刚性需求和改善需求仍长期存在北京将构建“两轴两带多中心”的城市空间分布格局，建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力城市整体研究城市规划北京市人民政府于2004年特编制《北京城市总体规划（2004年－2020年）》未来北京的发展目标定位于：国家首都、世界城市、文化名城，并首次提出“宜居城市”概念在北京市域范围内，构建“两轴－两带－多中心”的城市空间结构。两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。发展“通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟”11个新城，以疏解中心城区的压力。“其中，位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄被确定为重点新城。”——北京市规划委副主任黄艳北京高标准推进“人文北京、科技北京、绿色北京”建设，将北京市建设为世界之城、绿色之城城市整体研究新技术、新材料北京的绿色建筑发展之路是中国整体绿色建筑发展的一个缩影，从技术萌芽、基础研究、示范实践、制定标准到规模推进，从绿色奥运场馆、低能耗工程、绿色建筑工程示范性阶段到绿色建筑标识项目、绿色生态功能区建设实操性阶段，从单一考虑节能、兼顾节地节水空气质量要求到构建规划、建筑等多层面的绿色建筑指标体系，绿色建筑的发展随着北京城市发展战略的调整和提升不断深入、不断创新和不断扩大2013年5月北京市人民政府办公厅印发《北京市发展绿色建筑推动生态城市建设实施方案》，并于2014年8月1日起施行《北京市民用建筑节能管理办法》《北京市发展绿色建筑推动生态城市建设实施方案》工作重点•全面发展绿色建筑•建设绿色生态示范区•建设绿色居住区•推进绿色基础设施建设•推动绿色生态镇(村)试点•推广绿色相关产业•加强绿色标识管理•“十二五”期间各区县至少创建10个绿色生态示范区和10个5万平方米以上的绿色居住区，其中达到绿色建筑等级评定二星级及以上标准的建筑面积占总建筑面积的比例应达到40%以上。保障措施•强化责任落实•建立监管体系•强化政策保障•财政激励措施•完善技术体系•加强绿色建筑宣传培训《北京市民用建筑节能管理办法》•明确要求本市新建民用建筑执行一星级绿色建筑标准，部分新建民用建筑应当按照二星级以上绿色建筑标准建设并在土地出让条件、选址意见书或者规划条件中进行明确•既有民用建筑节能改造•民用建筑节能运行上海市城市规划管理技术规定区位建筑容量类型中心城（外环线以内地区）中心城外（外环线以外地区）内环线以内地区内外环线之间地区新城中心镇一般镇和其它地区建筑密度容积率建筑密度容积率建筑密度容积率建筑密度容积率建筑密度容积率低层独立式住宅20%0.418%0.3518%0.318%0.318%0.3其他低层居住建筑30%0.927%0.825%0.725%0.725%0.7居住建筑（含酒店式公寓）多层33%1.830%1.630%1.430%1.030%1.0高层25%2.525%2.025%1.82003年10月18日上海市人民政府令第12号发布，根据2010年12月20日上海市人民政府令第52号公布的《上海市人民政府关于修改⟨上海市农机事故处理暂行规定⟩等148件市政府规章的决定》修正并重新公布城市整体研究容积率、车位配比建筑容积率折减率表建筑基地面积（平方米）折减率（J）百分比小于、等于1000平方米20大于1000，小于、等于3000平方米15大于3000，小于、等于7000平方米10大于7000，小于、等于15000平方米5大于15000，小于、等于25000平方米10大于25000，小于、等于30000平方米15上海市控制性详细规划技术准则住宅类别计量单位泊位配建标准内环内地区内外环之间地区、新城新市镇平均每户建筑面积≥140㎡车位/户≥1≥1.4≥1.690㎡≤平均每户建筑面积＜140㎡车位/户≥1≥1.1≥1.2平均每户建筑面积＜90㎡车位/户≥0.8≥0.9≥1单身公寓、宿舍车位/100㎡建筑面积≥0.1≥0.3轨道交通站点300米服务范围内的住宅建筑，机动车停车配建标准可适当降低，降幅宜在20%以内。2014年，北京楼市度呈现成交低迷的颓势，成交量创新低，供大于求且供应外移，中高端成交抢眼，低端刚需表现萎靡•2014年北京商品住宅（不含保障房）共实现成交66931套，成交面积739.4万平方米，成交量大幅较上年大幅下滑，成交面积同比下滑26.7%•2014上半年，受房地产严控政策影响，市场观望情绪浓厚，成交量不断创新低住宅成交739.4创年度新低•2014年北京商品住宅（不含保障房）成交均价为25086元/平方米，同比上涨7.1%，创历史新高•一方面是2013快速去化之后的涨价趋势顺延所致，整体市场疲软，房企降价促销的动力较小；另一方面限价政策的实际放开，令2014年高端项目入市成交的比重有所上升，也直接拉高了整体市场的成交均价住宅均价25086创造年度新高•2014年商品住宅市场新增供应量为1127.99万平方米，环比上涨36.4%•2014年，商品住宅新增供应量主要分布在五环外地区，占比91.78%，以大兴区为主，供应外移趋势更加明显•2014年商品住宅成交面积为825.84万平方米，同比下降30.8%；分布内环向外环逐渐增加，交以大兴区最多，占成交总量的18.06%供大于求，供应外移，分布不均衡大兴区供求均抢眼•扣除自住房，2014年总价200万元以下的低端刚需产品成交占比54%，比2013年下滑7%，可见自住房对于低端购房需求资源的挤占•中高端成交回升，总价500-800万元的产品成交占比7%，比2013年上升2%，而800万元以上的豪宅产品成交占比也同比增加1.9%，2014年限价逐步放开之后高端项目蜂拥入市低端刚需成交下滑中高端成交回升（注：数据来源为克而瑞、中指、相关机构咨询研究部）城市房地产市场市场基本面2014年北京房企商品住宅销售Top10排名开发商销售金额（亿元）开发商销售面积（万方）1万科118.06金隅股份47.012首开股份108.58首开股份45.923金隅股份105.02万科41.994京投银泰78.3富力地产30.735保利地产71.23恒大地产28.586富力地产53.98中国铁建23.927融创中国53.68北京住总23.068招商地产53.56保利地产229恒大地产50.24京投银泰19.1310北京住总48.65北京城建19.53合计741.3301.87万科以118.06亿元销售金额夺得头名，排行榜前十的房企销售总金额为741.30亿元，与2013年基本持平，同比下降仅0.98%金隅以47.01万平米位列北京房企销售面积榜冠军，比2013年销售面积冠军上涨6.19%北京商品住宅成交面积以80-10