第六讲-房地产行业分析报告案例

北大纵横管理咨询贞元（集团）有限责任公司房地产行业分析报告北大纵横管理咨询有限公司2005年11月机密文件，仅供贞元集团使用北大纵横管理咨询有限公司Page1说明北大纵横管理咨询有限公司（以下简称“北大纵横”）非常荣幸能为贞元集团提交此行业分析报告，本报告中的所有意见均为中期意见，并非最终意见。机密文件，仅供贞元集团使用北大纵横管理咨询有限公司Page2目录：宏观环境分析房地产行业分析宏观环境分析行业吸引力分析行业竞争性分析行业价值链及关键成功因素分析机密文件，仅供贞元集团使用北大纵横管理咨询有限公司Page3改革开放以来，我国房地产行业有了长足的发展和进步数据提供：国家统计局《2004年国民经济和社会发展统计公报》-200204060801001201401601801992年1993年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004全国房地产投资增长率（%）全国商品房销售额增长率（%）供给牵动需求期需求牵动供给期调整期住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着社会发展和人民经济生活水平的提高，城市住房的增量需求和改善需求双双旺盛，是房地产持续发展的根本动力；我国的房地产行业基本上经历了“供给拉动期”、“调整期”和“需求拉动期”三个阶段，从行业内部分析，目前在国家的宏观调控和市场经济的双重作用下，我国的房地产行业将进入行业整合的振荡阶段。机密文件，仅供贞元集团使用北大纵横管理咨询有限公司Page4我国GDP的快速增长和人民生活水平的提高,必将带来房地产行业的高速增长预测部门预测结果：GDP增长率国务院发展研究中心2000－2005年：6.9％－8.1％2005－2010年：6.4％－7.8％2010－2015年：5.6％－7.1％2015－2020年：6.3％－7.2％世界银行2001－2010年：6.9％2011－2020年：5.5％亚洲开发银行2000－2010年：6％2010－2020年：5％高盛公司2001－2010年：7.2％2010－2025年：6.8％国内、外机构对未来20年中国GDP的预测：宏观经济增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4%－5%停滞甚至倒退5%－8%稳定发展大于8%高速发展10%－15%飞速发展数据来源：西蒙库兹涅茨著《各国经济的增长》、国家统计局未来20年中国房地产业仍将保持高速发展状态历年人均高档品、可支配收入、城乡居民恩格尔系数情况：02000400060008000100001200019781980198519891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320040%10%20%30%40%50%60%70%城乡居民可支配收入人均GDP恩格尔系数过去20年，随着全国整体经济的快速发展人均GDP持续上升，城乡居民可支配收入也随之上升，城乡居民的恩格尔系数显著下降，人们衣食方面的支出比例下降，消费重点转移到住行方面。机密文件，仅供贞元集团使用北大纵横管理咨询有限公司Page5城市化进程加速和经济快速发展给房地产业带来了巨大的市场需求城市化公共服务放开城市群扩张与重新定位消费升级城市人口和人均面积增加城镇数量增长我国每年新增小城镇800个左右，提供了城市建设新增空间大城市为以经济为纽带向周边城市群发展，提供了更新改造空间政府公共服务放开，吸纳私人资本进入城市开发汽车消费、中产阶级出现、市民工作与居住分离等都会带来深远影响每年1000－3800万农民进入城市；目前人均建筑面积每增加1米2，则全国需新建5亿米2住宅房地产起步阶段平稳阶段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元以上快速上升阶段⊙⊙⊙⊙萎缩阶段⊙中国1200美元机密文件，仅供贞元集团使用北大纵横管理咨询有限公司Page6目前我国城市化进程进入高速发展期，居民可支配收入迅速提高为房地产行业提供了广阔的市场前景我国城镇化进程示意图01000020000300004000050000600001978198019851989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004城镇人口051015202530354045城镇人口占总人口比例按照西方发达国家经验，一旦城市化率达到30%时，就进入起飞期，一直到70％才回归一个平缓期中国在1996年城市化率达到了30％，2004年达到了41.8％，处于城市化高速发展时期数据来源：历年《中国统计年鉴》我国城镇居民可支配收入示意图0100020003000400050006000700080009000100001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年按照西方发达国家经验，当房价款为家庭六年的可支配收入时家庭购房能力开始加强我国2004年商品房均价为2708元/平米，按人均19平米、户均3口人计算，我国商品房总价为154356元，我国城镇居民六年家庭（三口）可支配收入为158544元，说明我国居民商品房购买能力开始增强机密文件，仅供贞元集团使用北大纵横管理咨询有限公司Page7十六大明确指出，加快城镇化进程是国家经济建设和改革的重要任务，房地产业也必将参加到“奔小康”的事业当中“国内生产总值翻两番”恩格尔系数下降以后，必然将可支配收入转向住房消费；目前我国人均住房为0.78间，城乡住房成套率仅为67％，远未实现“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的全面建设小康社会的要求。房产是城市家庭中价值量最大的财产,根据国家统计局测算，房产在家庭总资产中所占比重达到了47.9％，其中大城市为49.3％、中等城市为45.1％、小城市为48.1％；根据城市化水平与人均GDP的正相关性规律，2010年我国城市化率将达到46％，城市人口将达到6.4亿，年平均新增人口1852万，比目前净增1.9亿人，仅此就需要建设41.8亿米2住宅；2020年GDP要比2000年翻两番，房地产业必须也能够为此作出应有的贡献；城镇住宅与房地产投资占GDP的比重将近8.4％，每年拉动GDP增长1个百分点以上；“城镇人口比重大幅提高”“家庭财产普遍增加”“人民生活更加富足”21世纪头20年，我国将全面建设小康社会，“坚持大中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路。发展小城镇要以现有的县城和有条件的建制镇为基础，科学规划，合理布局……”——十六大报告机密文件，仅供贞元集团使用北大纵横管理咨询有限公司Page8作为国民经济的支柱行业，从2003年开始至今，国家陆续出台了一系列的法规和政策，对其进行全面调整和规范前期(取得土地和房屋拆迁)中期（银行贷款和建设施工）后期（房屋销售和物业管理）国务院《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》《关于深入开展土地市场整顿，严格土地管理的紧急通知》《关于控制城镇拆迁规模严格拆迁管理的通知》《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》国土资源部：《土地利用年度计划管理办法》《建设项目用地预审管理办法》《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》……中国人民银行：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》建设部：《建设工程项目试行管理办法》《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》银监会《商业银行房地产贷款风险管理引》《信托投资公司房地产信托业务管理办法》……国务院：《物业管理条例》《国务院关于切实稳定住房价格的通知》最高人民法院：《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《拍卖管理法》……2003年开始国务院、中国人民银行、国家发改委、国土资源部、建设部等主管部门陆续出台了相关文件和法规，涉及到房地产行业的各个环节，是对房地产市场全面的规范和调整的开始。机密文件，仅供贞元集团使用北大纵横管理咨询有限公司Page9“地根严控、银根紧缩”双管齐下，对房地产业土地和资金资源的获取进行规范－房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。－不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；－各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。国务院18号文件加强土地管理，控制土地供应完善房地产供应政策，调整供应结构改革住房制度，健全市场体系发展住房信贷，强化管理服务改进规划管理，调控土地供应加强市场监管，整顿市场秩序具体相关措施综上所述，从2003年开始中央政府采取了严禁“圈地”，控制货币供应量等措施，实施了6年之久的积极财政政策将从2004年开始淡出。2004年“地根”和“银根”双管齐下，对宏观经济的调控将从刺激增长转向防止过热。宏观经济环境发生了改变，中央政府对房地产市场进行规范和调整的重点发生变化，力度进一步加大，，也使得房地产商在土地资源、资金资源等方面面临着挑战。机密文件，仅供贞元集团使用北大纵横管理咨询有限公司Page10土地和资金的双重规范，将使房地产行业被迫走向重组与整合1998－2004年房地产行业资金比例关系示意图0.14%8.19%23.85%26.40%41.04%1.30%18.40%30.30%49.90%0.34%0.10%0%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%国家预算内资金债券外资国内贷款自筹其他1998年2004年2004年房地产行业国内贷款占总开发资金比例示意图24.33%21.94%20.17%18.40%15.00%17.50%20.00%22.50%25.00%1-3月1－6月1－9月1－12月数据来源：国家统计局、国家信息中心房地产土地开发面积变化示意图2400484267804247-2400428857061000-4000-200002000400060008000开发面积新增购置新增开发新增竣工新增1997-2003年平均面积2004年面积可以看出，国家宏观调控政策已经对房地产行业产生了深远影响：开发资金的构成正在发生结构性变化，土地获取正变得越来越艰难，这一切都将促使房地产行业发生深刻变革，从对外关系到对内管理都将面临着新的挑战，房地产行业的重组和整合将是必然趋势机密文件，仅供贞元集团使用北大纵横管理咨询有限公司Page11小节：房地产行业正处于机遇与挑战并存的关键时期，最终将走向规范发展的良性发展阶段我国的宏观经济发展给房地产行业的高速发展提供了坚实的基础国家政策为房地产行业健康发展提供了坚强保障快速的社会发展给房地产行业的持续性发展创造了条件国内的房地产行业处于一个竞争与机遇并存的年代，不断规范的市场环境要求房地产企业不断加强自身的运营管理水平，最终实现高速、健康和持续的发展机密文件，仅供贞元集团使用北大纵横管理咨询有限公司Page12目录：行业吸引力分析房地产行业分析宏观经济分析行业吸引力分析行业竞争性分析行业价值链及关键成功因素分析机密文件，仅供贞元集团使用北大纵横管理咨询有限公司Page13房地产市场空间巨大，国民经济的不断提高为其市场成长性奠定了良好的基础资料来源：中国住宅产业商会、中国社科院人均住房面积预测示意图051015202530352004年2020年（预测）人均住房面积城镇人均可支配收入预测示意图05000100001500020000250002004年2020年（预测）城市化率预测示意图0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%2002年2020年国民经济发展促进了城镇居民收入的增加，随着收入的增加、生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，房地产市场需求在不断增