银行产品设计

ICBC首届工商银行杯全国大学生银行产品创意设计大赛团队名称：极限360作品名称：“住房抵押与反向抵押联合贷款”二○一○年九月—I—摘要争论一时的“以房养老”已于2007年浮出水面，尽管这个名词的背后存有一丝苍凉：一个人把自己的一生与房子绑在了一起，年轻时为房子作奴隶，老年后以房子为依靠。可是，随着中国社会的急剧转型，这种超越传统观念、以经济为主体的社会保障模式有它存在的合理性和发展的前景。“倒按揭”也称“反向住房抵押贷款”。即抵押房产后，每月从保险公司领取一笔养老金，过世后将房产交与保险公司，这一流行于欧美几十年的“以房养老”的模式也于2007年首次在我国推出。然而“倒按揭”，在我们中国是初来乍到、有些水土不服。中国人的传统观念阻碍了“倒按揭”业务的发展。传统的大家庭观念认为家庭财产为家庭成员共同所有，“门内斗粟尺帛无所私”。此外银行对于这种模式也不感冒，认为风险高，收益晚，暂不考虑。保险公司也认为利益分流、风险不断增大而处于犹豫中。而我们的产品却可以为此结局很大一部分难题。“住房抵押与反向抵押联合贷款”的模式区别于上面所说的“倒按揭”。它既可以减轻现在买房者的巨额贷款的压力，又可以解决他们（以及现在老年人）以后的养老问题。随着经济的发展社会的进步，有多少人不会面临买房的压力。随着中国老龄人口的增长，养老问题越来越受到关注，养老问题已不只是保险公司来关注。目前，国内上海、南京已有倒按揭的先例，但都不是银行参与。在加上中国本就是个人口大国，所以工商银行如果先推出这种产品，那潜在的竞争优势是相当大的。我们的竞争优势是“住房抵押与反向抵押联合贷款”不但为客户提供了前期房屋贷款利率选择的权利，客户若选择较低的贷款利率，可以暂时解决了客户手中资金不足的现状，而且从客户的切身利益着想，为他们退休养老提供了一种很好的解决方案。多功能的产品更能吸引客户的眼球，他们会更加青睐工行的产品，这无疑会增加工行的存贷款额度，大大提高了市场的竞争力，扩大了市场盈利空间。与此同时，新产品的推出也将会工行培养出一批忠实客户。这将为工行在整个金融业赢得良好的信誉和稳固的地位。这种产品的商业模式是客户在申请住房贷款时可以享受一定程度的利息折—II—扣，条件是客户必须与银行签订房产抵押合同，在其退休后将住房抵押给银行，由银行评估房产价值后定期向客户发放养老金，养老金的数额由房产评估价和前期住房贷款利息优惠程度决定。也就是说，终其一生客户都可以享受到此项产品的优质理财服务以及房贷利息优惠。银行则可以吸引一大批想贷款买房又担心利率高得买房者，在几十年后又可以得到房屋的产权，再利用这些房屋进行后续经营。说起来容易做起来难，不错，要做这样的产品确实不容易，而且是要在传统文化比较悠久的中国，要想改变他们的传统观念，让他们去“以房养老”，是不容易。但既然上海、南京等地已经出现了“倒按揭”的案例，就说明在中国这样的社会背景下，此种产品是可以存在并进一步发展的。各行各业想把一个崭新的产品推向市场都会面临巨大的挑战，但这种挑战的背后却存在着巨大的市场机遇，是抓住机遇，在激烈的商海竞争中抢占高峰，还是犹豫不前，坐视“沉舟侧畔千帆过”，我想每个人心中都已有一个明确的答案。—III—目录一、产品名称及释义…………………………………………………………………1二、产品创新背景1．市场分析…………………………………………………………………………12．目标市场定位……………………………………………………………………43．场景………………………………………………………………………………5三、产品现状和存在的问题1．当前产品现状……………………………………………………………………52．当前产品存在的问题……………………………………………………………63．新产品与已有产品关系…………………………………………………………7四、产品必要性1．从客户和市场角度看开发新产品的必要性……………………………………82．从银行角度看开发新产品的必要性…………………………………………103．从银行业角度看开发新产品的必要性………………………………………12五、产品构思及设计方案1．产品定义………………………………………………………………………132．产品设计思路…………………………………………………………………143．产品注意事项…………………………………………………………………16六、可行性分析1．经济社会发展的必然产物……………………………………………………162．住房反贷款的保障……………………………………………………………19七、效益分析1.当期效益………………………………………………………………………212.市场效益………………………………………………………………………223.品牌效益………………………………………………………………………224.社会效益………………………………………………………………………235.环境效益………………………………………………………………………23八、风险分析1.预期寿命与实际寿命的差异风险…………………………………………^242.费用风险………………………………………………………………………25—IV—3.房屋的增值风险………………………………………………………………254.利率风险………………………………………………………………………26九、参考文献………………………………………………………………………27十、附件第页共27页1一、产品名称及释义（一）产品定义根据所设计产品的特点，我们暂将其命名为“住房抵押与反向抵押联合贷款”。“住房反向抵押贷款”俗称“以房养老”，是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期从该机构取得一定数额养老金，但仍享有房屋使用权的一种养老方式。这不再仅仅关注老年人如何安度晚年，还可以帮助年轻人以更低的贷款利率从银行取得住房贷款。具体来说，客户在申请住房贷款时可以享受一定程度的利息折扣，条件是客户必须与银行签订房产抵押合同，在其退休后将住房抵押给银行，由银行评估房产价值后定期向客户发放养老金，养老金的数额由房产评估价和前期住房贷款利息优惠程度决定。也就是说，终其一生客户都可以享受到此项产品的优质理财服务以及房贷利息优惠。二、产品创新背景（一）市场分析1、基础理论分析经调查显示，现在70、80年代的人正处于买房阶段。潜力十足、干劲十足的他们，现实生活快要把这些年轻派逼上绝路。养房养家养车，其压力可谓“空前”。以中国人传统的观念，结婚要有房，养老要有房。前段时间有部电视剧比较火的，是由海青主演的《蜗居》。剧中海青就是一个很典型的“房奴”。为了买房，省吃俭用，东凑西凑才第页共27页2够得上房子的首付。而其一生也只是在为还贷而苦苦挣扎。然而，现在国内有些大城市已出现了“以房养老”的这种房屋反贷款。但并不是大多数人都对它感兴趣。我们极限360的“倒按揭”是与前期房贷相关联的模式。经调查，20到55岁及55岁以上人群对我们这种模式所持的观点比例如下表：年龄20~3030~4545~5555及以上赞成60.5%35.5%10%2%中立20%30%15%10%反对19.5%34.5%75%87%结果很显然，青年人和中年人的赞成率比较高。说明我们的潜在市场还是比较大的。55岁及以上人群虽然支持率很低，但还是有一部分人支持的。有87%的人反对，其中有很大一部分原因是他们的传统观念，以及对我们的产品还不了解，所以很难接受。我们要加大产品的宣传和促销。2、潜在市场分析“倒按揭”恰逢其时，为现在的70、80房奴和以后的90房奴解决了这一大难题。如今的80后一代已经到了婚嫁阶段，一对夫妇往往上有四老，下有一小，中间还要养房养家，其压力可谓“空前”。这种情况下推出“以房养老”，可以将压力转移到自己财产相对充裕、支出相对减少的后半生。老有所养”、“惠及子孙”……这些延续千年的习俗观念，是构成中国人精神世界的重要支柱。80后的买房买车养老第页共27页3的压力会越来越大，这样既可以为现在的自己买房减轻压力，同时又可以为为以后自己的儿女赡养自己而减轻一部分压力。必将成为80后夫妇的一种选择。我国目前的养老保障体系主要有三部分，即社保、商业保险和企业年金。其中社保只能保障社会平均线，商业保险更适合年轻人，企业年金只有少数企业才能享受。通过“倒按揭”的方式，将老年人的资产通过配置变成资源，弥补了保险体系的一大缺口。“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。3、环境分析由于我国房地产市场还不成熟，仅有２０多年的发展历史，因此住房的价值、价格等因素变化较大，同时缺乏大量系统完善的数据进行分析。在这种情况下，我国目前不具备开展无期限和长期的倒按揭条件，可以考虑在个别地区开展有期限倒按揭业务的试点，采用较短的贷款年限，如1０年。有关部门在政策上提供支持，制订相关的试点政策，对利率、住房产权等问题做出相应的规定，使倒揭贷款的试点有政策可依。从“倒按揭”产业环境的发展趋势来看，也存在多种利好。第一，国民受教育程度逐步升高，以房养老的观念也将逐步增强。第二，法律环境具备进一步完善的趋势。第三，金融风险控制体系的建立，使金融衍生品具备发展基础。第页共27页4另外，中国人普遍的观点是将房子作为一种可以传承的固定资产，而不是像美国那样的终生消费品；还有，“倒按揭”牵涉到遗产税、交易税等问题，还需要相应的法律、法规等配套制度作保障。4、竞争优势分析目前，国内上海、南京等地已有倒按揭的先例，但都不是银行参与。而我们极限360的“倒按揭”是与前期房贷相关联。当消费者到工商银行申请房贷时，可以选择由工商银行提供的多种利率中的一种。条件是消费者必须与银行签订合同，当其65岁时要将房屋抵押给银行，银行按当时房屋评估价格的90%（这个数据有待论证，应该会更低）分月将房款返还给消费者。这样除了可以为消费者安度晚年提供一定程度的保障，而且还迎合了人们提前消费的心理，很多消费者对自己未来收入看好，就会愿意现在以更低的利率贷款，而将来获取较少的“倒按揭”收入；同时这也可以缓解一部分年轻人买不起房的问题，他们可以选择更低的贷款利率，进而将压力转移到自己财产相对充裕、支出相对减少的后半生。当然，利率等级的选择是绝对自主的，消费者可根据自己的实际情况选择适合自己的利率等级，总之:现在多获利，将来就会少获利。（二）目标市场定位我们的目标顾客主要是针对二十岁到五十五岁的人。因为这一部分人正面临着买房的压力。而其中一部大分人所买的房子将是他们一生中最后的一套房子，尤其是五十岁左右的人。此外，五十五岁以外第页共27页5的人群也是我们的目标市场，他们虽然再买房的情况不是太多，但他们依然可以把房屋反贷款给银行。（三）场景场景一：小王想申请工商银行贷款买房，市场房贷利率为6%，为了吸引顾客，工商银行设立了几个利率优惠等级（9折、8折等），小王选择了9折利率，条件是他必须与银行签订合同，当其65岁时要将房屋抵押给银行，银行按当时房屋评估价格的90%（这个数据有待论证，应该会更低）分月将房款返还给小王。三、产品现状和存在的问题(一)当前产品现状本产品从个人的消费需求出发，是一种贷款性质的信用消费，同时也是一种帮助客户在相当长的时间内进行计划消费和养老规划的前瞻性产品，是银行资产业务，负债业务和中间业务相联合的产品。目前中国的银行业几乎不存在“住房抵押与反向抵押联合贷款”这个产品，只有市场上已经渐趋成熟的“贷款买房”产品，以及上海公积金管理中心在2006年推出的“以房自助养老协议”与本产品有一定的联系，虽然本产品和以上两个产品有一定的类似性质，但在产品构思以及具体的操作实施方面却有着本质的不同。2009年，南京汤山“温泉留园”在国内首个公开推出本产品性质的“以房换养”举措，具体为：老人将房产抵押给银行，可免费入住养老院，身故后房产归养老院所有。现在，上海、重庆等城市的业界和政府部门也掀起了探讨此项新业务的热潮。北京农业银行房