郑州大上海城步行街项目规划策划案_30PPT

11卜广胜策略机构大上海城步行街总策划22卜广胜策略机构一、步行街为何成为商业热点一、步行街为何成为商业热点ƒ现代步行街是城市的意象，它以巨大的内聚力和辐射力形成一个开放式、跨区域的商业群体，它不单具有城市商业中心的功能，又是城市文化的容器。ƒ现代步行商业街是城市竞争力的重要表现。名列世界竞争力前茅的新加坡和香港之所以成为国际大都市，不在于生产优势，而在于流通力的强大。ƒ现代城市零售市场的竞争已由单体竞争，上升到区域间的竞争。步行商业街充分体现了整体优势和综合能力。33卜广胜策略机构一、步行街为何成为商业热点一、步行街为何成为商业热点(续)ƒ步行商业街是一种多功能、多业种、多业态的商业复合体，具有城市商业中心和现代购物中心的多重功能，其特点是：（1）功能全步行商业街具有：购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、代理、修理和交通等15项功能和50-60个业种。（2）品种多步行街既是中国品牌的聚集地，又是国际品牌的流通窗口。44卜广胜策略机构一、步行街为何成为商业热点一、步行街为何成为商业热点(续)（3）分工细（4）环境美购物是享受，步行商业街突出体现购物、休闲、交往和旅游等环境空间。（5）服务优服务竞争是21世纪市场竞争的主要形式，它直接关系到零售业的生存和发展。专业化程度高，是步行商业街的重要特色，在美国店、少儿商品专门店、芭芘玩具专门店、维尼玩具专门店，经营的品种几千种到上万种。许多步行街，仅儿童商品一项就分有婴儿商品专门55卜广胜策略机构二、国外步行街的发展ƒ现代步行街的诞生ƒ现代步行街的发展上世纪60年代起，现代步行街得到了大规模发展，欧洲、北美及日本一些国家掀起了现代步行街建设的热潮。最早的步行街1930年出现在德国埃森市，当时的步行街只是在原有交通要道基础上禁止机动车辆通行。现法国拥有大小步行街430条日本东京拥有各类不同形态的步行街40多条而美国拥有的步行街高达1100多条这些步行街连同周边街区成为城市商业网络的主构架，确立了现代商业形态的主基调。66卜广胜策略机构三、国内步行街发展存在的问题全国目前已建在建的步行街有200多条。为了更好的建设大上海城步行街，我们对国内步行街发展存在的问题进行了详尽的分析：（1）经营序列的矛盾国内步行街大部分是在既有商业街基础上改良完成。由于过去商业街是以个体商业建筑的垂直动线为经营导向，而步行街是以整体水平动线为经营导向，两者的差异造成了步行街整体经营序列上的矛盾。77卜广胜策略机构三、国内步行街发展存在的问题((续续))（2）商业利润下滑国内步行街的规划，基本上是以城市规划为基本点，没有从经营步行街的整合营销角度进行考量。因而形成了有人气而商业利润下滑的衰退局面。（3）缺乏可持续发展的活性度由于步行街的建设未对过去商业街的业态格局进行根本的变革，只是在原有基础上进行简单的改造，因而限制了步行街这一独特的复合贩卖形状的综合绩效。无法形成强大的整体竞争优势，特别是文化竞争优势。88卜广胜策略机构三、国内步行街发展存在的问题三、国内步行街发展存在的问题(续)（4）缺乏完美的购物环境和宜人的尺度（5）交通系统滞后动静态交通系统是保证步行街有效运作的生命线，而不少国内步行街在这方面明显滞后。99卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应针对国内商业步行街发展中存在的问题，我们在策划大上海城步行街时作了以下的战略对应：1.关于整体竞争力：ƒ在组织上：做到投资者、经营者、管理者三权分立ƒ在理念上：以大上海城步行街为平台，倡导专业即成功的价值观ƒ在理论上：以洋流学说为主导，一切围绕着如何聚集人流、物流、资金流、信息流来展开。比如中央广场分流作用，三角地广场的水库效应ƒ在操作上：统一规划，强化大上海城步行街整合性，比如立体步行街的聚合力、银街跨桥的连接力1010卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）2.关于市场定位1）大上海城步行街的综合定位„城市中心岛„以休闲娱乐为导向的商业步行街„国内外品牌聚集的黄金码头„多变的，具有特色的业态结构„中原新文化的策源地„提高夜间人口流动率„市民生活的第三空间1111卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）2）大上海城步行街的功能定位ƒƒ单纯的商店陈列向提案型空间转化单纯的商店陈列向提案型空间转化ƒƒ单纯的购物向时间消化转化单纯的购物向时间消化转化ƒƒ单纯的商业设施向信息聚集转化单纯的商业设施向信息聚集转化消费者时间消费提案型空间（消费者的满足·感动）时间消费提案型空间（消费者的满足·感动）时代变化„余暇时间增大„商品情报很大„消费者要求多种多样化„流行加速化„高级品爱好„廉价品爱好……主题性重视复合化休闲和高度娱乐化环境景观重视（建筑风格）（步行环境·中庭景观）商业设施情报集积·发信基地情报集积·发信基地商品陈列空间买东西空间最近的商业设施经营者1212卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）3）大上海城步行街经营定位ƒ新型的商业业态复合体ƒ由休闲娱乐带动商业振兴ƒ体验经济的感受场所ƒ娱乐性主导的市井文化ƒ中高档商品的荟集地1313卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）ƒ大上海城业态构成超市、百货店、主题店、专卖店、各国品牌店、剧场、3D动态电影城等。ƒ娱乐城业态构成汽车展示中心、成人俱乐部、多功能厅、商品展馆、银行、证券、保险、婚礼场所、美食街、各类游戏设施等。ƒ金街业态构成时尚精品、饰品、品牌女装、珠宝店、眼镜城、各式女装皮具鞋类、国内外高档化妆品等。4）大上海城步行街业态定位1414卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）ƒ银街业态构成酒吧、咖啡馆、茶馆、点心店、美容健身中心、按摩洗足房、洗浴中心、画廊、休闲服饰店等。ƒ中央广场业态构成可拆卸的舞台、水帘天幕、商品展示区、广告招牌、过山车等。5）大上海城步行街的业态比例购物40%、餐饮20%、娱乐15%、休闲15%、其他10%。1515卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）3.关于场所感和尺度感„城市发展的本质是满足人对场所的需求比如：会面场所需求——三角地广场婚庆场所需求——中庭圣地休闲场所需求——街的创造娱乐场所需求——动感地带刺激场所需求——过山车视觉场所需求——两公里长的橱窗1616卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）„步行街的发展、形式、尺度以及气氛给人的心理亲切感，同时也是市民集体记忆的发生场所“街”是人类生活的载体，创造了街就创造了一种生活和气氛，在大上海城步行街设置内外步行街，再配合以广场或中庭，这样一个温馨有情调的小镇模式就形成了。如金街、银街就是以这种空间形式为载体，创造了一种有趣的环境——如怀旧色彩、异国风情、童话世界。使人如同进入了另一个世界，忘掉城市中的繁忙和拥挤。1717卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）ƒ尺度感将深刻地影响人的行为大上海城步行街核心价值是以人为本，在规划中我们根据人逛街时所付出的时间成本、体力成本、情绪成本、金钱成本等来设计空间尺度1818卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）比如：（1）大上海城步行街总长700米左右，为步行街的黄金长度（2）营业面积占总面积的50%（3）景观效应视限分近、中、远三个层次，近景约为6米，中景为70-100米，远景约为150-200米（4）步行者空间模数人均3.5/m2，流动系数每平方米20人以下（5）街宽根据不同需求分为8米、12米、15米，形成丰富多彩的空间序列（6）垂直动线建造半径限定为30米（7）充分人性化的无障碍环境设计1919卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）4.关于动线设计1）为了提高商铺的均好性，我们在策划中提出了全新的“灌溉理念”。灌溉的原理就是通过不同的手段，让人流尽可能的流向每个商铺。我们对以下的场所进行了复合定位2020卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）„三角地广场是“三峡水库”„中央广场是“葛州坝”„人民路跨桥是“红旗渠”„步行街是“河流”„停车场是“蓄水池”„电梯、垂直梯是“抽水机”„挖掘消费者需求是“地下水源”„主入口是“江河交汇”„文化活动是“降雨”比如：2121卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）22）流量增大策略）流量增大策略当流量减弱时，我们将用不同的策略予以增大。如：如：„广场、入口、电梯、中庭等节点的强化作用„强势品牌的“柱纲”效果„个性业态的吸引„视觉标识道入„灯光效果„巡回式客流导向系统„促销手段，如促销区、平价区、外贸产品区、时段区等2222卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）5.关于文化战略所谓文化，“观乎人文，以化天下”。文化是最高层次的营销手段，大上海城步行街的可特续发展在于人们对时尚、活力、激情文化战略的集体认同。大上海城步行街的文化战略将达到以下三种文化目标：（1）成为都市文化交流的大平台（2）建设文化创意的大基地（3）打造文化产业的大园区条，以高附加值、高流通率、高占有率的文化战略为突破口，进入商业文化市场的主流行列。由此形成上游创意、中游流通、下游延伸的文化产业链2323卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）11））大上海城步行街的文化主题场景2424卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）22））大上海城步行街的文化主题场景2525卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）33））大上海城步行街的文化主题场景2626卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）44））大上海城步行街的文化主题场景2727卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）55））大上海城步行街的文化主题场景2828卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）66））大上海城步行街的文化主题场景2929卜广胜策略机构四、大上海城步行街的战略对应（续）77））大上海城步行街的文化主题场景3030卜广胜策略机构谢谢