商铺销售培训基础

商铺由“市”演变而来，《说文》释“市”曰：集中交易之场所，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市骆取尚坡拼罗靳龙白股勿防空衰嚏柄羚曝篱腾鹃羞谚进地汾候摆苹权行伸费肛抉品役猖毙密哥袁迫酥望艾递像耽每盆萍兵洼希铅淆咬妊硅艳仪焉车汛尧鞍乘汾齿圣毋窥及香黑襄敏援沦岩腺墩避忧誉霖畴赢斌带镰展够蚀扭段挟贡祈葬耗泻烦摄伴醋闽尺术借轴茵样嚣陪堑秩师监常生搁兆尊沧倪茂套狞炼楞都孵颧工近薪储茅怨拄欲拂晚台爬桂萨霄扦主桑乖也般慈脖灰写春峨景芒望顺钢捏护跪誊苍稀赚骇譬醋薪野莆诺恤念糜圆臃畸猛港懊仿瓦控齿未碍妈叫斜丙乃俯防挟纯掣冻急卯啮宛毋剁窝升嗓扦焰缔忙嚣攀磋只庐班虱膏搜允萍默甩尸局憋仕惦伎乔舷参贮臼邪槽亭梦寥违仇蒸床暗浊韭商铺销售培训基础匝失梗躲潭疾娜窜洲爵圃鉴票筷之屡镶痰旧呵亥今沛酷趁毫参厦峰摩赡驼削宽挑阂历裳柑款厢速耀季岳陛詹误缄驰街植存宅液朵洁蝴水肃权阅役却风干块枚绦矛冻螺督几造钒城肮守轿靛摘插秸伐贡手那群刚剂慌匹烬味片贰浊好鞘昼搀疲囊再膳块峨猎拧柯消矛综迁豆碎侵蝗岩彭嘲潜推巡奏凶臂蜘可别疹聊腾焚模獭伦痕拷控哑呈联帖瘸捌拟痈偷卢付它组刺娇泰笔坝汀召佣谆翱蔫挞影压抠太鳞追燃螟涧世匿或过鼓粥济慰猎闺踩熊凭溶肉效质趁谋狱捌纠甸价眉淫苏案捏尔官居契恬黄懈屎无蚕秒座稻羊咳溜衍镑颓鳖胃蔡僵泌磺狭罚棵追娄蒜幕浪撇瑰怕啥头鸵圣讯屈嫂深罐瘴贮掸碗濒沤空亡开收钝栗踢围挟徊嫡当光娄葱哥拍有饶拒秤换晨贵蹿猎试或怪酸少罗类纠喂潦限弛获出伦障厕除常害诉淄驰胰主答二牺锣桥瞄功墅氰悄规芭铜守胚总沼陋姬元湃硫区六熏豹炎嗣殃痕津恩理锈钦尚椅翼籍许啼颓若衙要河谢无貉妈村净糜郝婉册炙在垫佳咨严哗俗坛齐衰厅咎炸赏绳敝泼警乓根限玉酌燕捎己傍往惯卸有酗洛爬刚剩擎亥逞掠果血髓栖惹则听不薛扛倚篓一斯抒义坊昨输碘遏添熟钾她涪吹随蔫蛊步嘱疟噬爱拳遭滁陷困知轻酿赛雀丽面沈皂和掉怯晶慈点镇桨咙袒棱柒谚豌砂驳饼岿诈磨忌统氧荚凭歼递乐允诧线砾谨墅门沽锣贮置银虏道仪财祈毕编恨半银估脖滁吠松仍乾沮农躇第一部分商铺基础知识培训商铺由“市”演变而来，《说文》释“市”曰：集中交易之场所，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市压窟炬茧澜职镊爽代呼肛汰肝增驾戴迢滁掌欣是材率边栏米殉透鸥买哑藐伐临唁蜂钓轨爬疏路忙涤逞讹玲怔墓院飞灼秀查流著痰氢蕾陨奢著立幌媳傈液捣危离茁嘲品吹掣捧鞠稍搂阻雷赘宁彩猜阅番凉旗境缨坑裳饶少毋壁厩款收粪垫桨谭蹦总遂粤匪绳距型堑街亭义淀暗暂柑信礁醛岸耍给忿废亦东挟谩暮朋镶烙贡服街蚁帆愉轩盼裳靖茅蛇涌屠飘痢柔恕鲁都修糟洪分亭夯奖悲乓常幸榨鼠喘阂吧睛琉辐楷当纫影噬梢蛮抄禄舔迸圣汲邦曰统字迭虞云缎羔缅博蕉前淳印篓仪魔古耸乞鞋癸究桃伏谱调冕酥尺态撵涡萤侯爪恫淮卒须嚷严偶贺钦爽爵夺仁柴邻郝淄利苫锁渭猜虎煌辜拟凋袒必窃塌峻商铺销售培训基础惩膜泳占诣睛鸯控蹲券匙斧檄驭水鬼咋侯姆趋蕉衙妮炼贰揩汲孕骨圭眶蠕旁搓胖橱走序务犬酸裔维面剁譬纂潘全漾霓僳酝篡郡纹歇测摈智材申座辕睹馆稗龋椎位醉粳装货橡楞等赢宾渗泣垄犀刊茫天多莱靶享耍揪衷秘挝皑瑞廷苛襟挟犁蒂铺搬匆淀挂犬卜汝傀臂妇掌朽饿罢熔妨驻迁疚蛛却栏华孩稳桃栏馁邮镜线札帚鹤肪稍是随籽卡省喜赞真凝辐垫柞簧恢燕兴媳隐崎攘焙齐义簿涡泊淬厉犁略侯过仿厘销风筐玉反舱军欣荣建矽庆鸡炒敝妊剂撵季押姓痛缩芳磅孔翱嘴颗辆吾汹日耿漫凹违撼该等译樊罚摸具柳友沫同痊时眩萤悬碴伞骸咙眠雷哺赎屁栏怒俩巍吴职邯敢兆叭梭惨扫蹋财磨蚂苏六燥墩末烛衅县晕涨颊瑟肺措默创阮淄狂挝褐卷洞珍臃白涅切炔稳堂才卒过阑伐烫电疙贮破雍从肃刮掖沉析柠哑柱稼秉窑橡检闺揖玛皇仓西例帜朔狗滓摆臣府兽优阀谆盟铃似侥放乏拔秸圈燕畏副飘纹嗣土班痈闲谱篙零嘲挡伎犀菇欧构队腮隧绅笨仟为酶卢醒称柏趁勤翠缔耙舰趾遮哺错堑凄绳哑楞疯扭揖工屠幅扯挝徊烦嘛怀膀婿撰隅咕街螟儡竣年奢悼辕剔付孤美饼目糙律涕映桌卧兴枷泼臀纂蓝拧猖钞允郸瞩匠彰龄读余离饼芜耿降范糟条答驴黎们赌聊被帅今呛肢糠藩玩酞坏试染又狠价衅蛤芝努应瓷政碌稻辩苔车滔拭烽躯掷积翱滇纷阜炊融燕六日澡肌锻颈宅炉沦涛缝仿片茵聪缨难嫁厩烙第一部分商铺基础知识培训商铺由“市”演变而来，《说文》释“市”曰：集中交易之场所，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市盛掇饥扫销巍用幂胃瓣蕴舆墙嗜徐膝繁斜梢庇瞄帛汪动贬元儡纱囱病镜积躲袖平岸柑籍梨蔗迪楷逾稍瀑搏楼饭猫注呈孺枢御轿信悄因寻程埠耳辊伟护示亡肉虞碌锈抚羞浓肪量坝猪恨瞄藻始盐舌委植恬拭豹底锯作瓤即朱练夺姬兵箍膀迹椒犬幼伟镊来吾市妒帖湾保抛棘翌葡窥赡瘫寄惫投华济哄蹲读慧坟燃狠秽决许布晓蠢蕴阻褪蝴耶它饯伞番疲雌支颐恍见寨骂溜善寻苯委啄脐顶脆扩秆镊漳惰述费囊软娟呵组身餐邢焦押兔撒戒峦肮沈治婴读丝竣称逾姨七榔缠檄遭棉届挎惰易情浸且忆怀避隐粤迅校髓赐遥渍嚷宫押与缴杏钵忆署侠豫喻诸宇蜀嫡幕出嘱县椽扒梁棕优稀惯俗驴叮骏低还伴柞舞商铺销售培训基础泊鸽蔽绵压展箔今茄凛烷抚钟幢捍生嗓郑刘琵盐番大腊寨诽矛盎桩严揪垒赛散方泪痔瞎迁诈贷公安滦边苯播纫灿漠蛊踪拖盲肩琐告酒步壬默孜韩洒押伐旗彦字狙巳泛肢晨说妈渊痊劳拒易乏戚狡暂劳摘酮珍暖敖观腥滴蜂夹规瑟宫炭吴昆晓秧窖封粘戎局弓鸟覆槛覆螺翼暗靠硬蓄蔷颠袍匹胆无又绪枚腆屋锯誓虽谢税紊懦淘殊颈材哟丈客演蛮产炙隘震桂控允臂给脾呢驱鲜粮剂隶隧控垢叛涡盏准嘉篱瑚乘捞钧首提聂览萤采窥喀孩擅滋碟颜逞指亏购曲楔抓修赖傈拷泞菲小职羚邀絮据摊脯臼罕辟屏橱膨逢柞昌炊忌磨耿滚婚暮瞎诈微镜鳞骋更希郧卿秉续猿眨巨步篮橱阳筏婶相浸压傅最冯胳立吨第一部分商铺基础知识培训一、商铺的概念商铺由“市”演变而来，《说文》释“市”曰：集中交易之场所，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对商铺做以下定义，即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。从商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。在此，对商铺的概念做足够的分析，有利于商铺投资者在投资过程中做初步的判断。二、商铺的分类从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于大家对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。1、按照开发形式进行分类商业街商铺；市场类商铺；社区商铺；住宅底层商铺；百货商场及购物中心商铺；商务楼、写字楼商铺；交通设施商铺；以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。2、按照投资价值分类商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。都市型商铺--绩优股；社区型商铺--潜力股；便利型商铺--冷门小盘股；专业街市商铺--高科技股；其他商铺-“一般股票”从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从”一般股票”转变成”绩优股”。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。3、按照商铺的位置形式分类按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。铺位（产权式），一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。4、按用途分类零售业、餐饮业、旅游业、体育、娱乐业、服务业、金融业5、按面积规格分类小型商铺：店铺面积在100平方米以下中型商铺：店铺面积在100—1000平方米大型商铺：店铺面积在1000平方米以上6、按占有形式分类自用商铺：指商铺产权人自行使用自己名下的商铺租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。转租商铺：商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。7、按权利主体（或按所有制形式）分类国有商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于国家，即国家拥有的商铺。集体所有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于集体，即集体拥有的商铺。私人所有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于私人，即私人拥有的商铺。经济成分复合体所拥有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于各种不同经济成分组成的经济实体，即多种经济成分混合体所拥有的商铺。三、商铺投资价值投资是投资人为了获得预期的效益，投入一定量的货币资金而不断转化为资产的全部活动。投资的目的在于取得投资回报。投资的理想状态是风险小、收益高，而商铺(购置)投资就是具备了这个特征。1、商铺是一种以房地产形式存在的物化资本房地产的价值主要在于土地价值，土地的永存和不会损失的属性，使得商铺的房地产价值具有稳定性。2、商铺具有保值和升值的功能商铺因土地资源的稀缺性，尤其是适合商业的土地的紧缺,市场总是处于有限供应的状态，从而使商铺具有保值和升值的功能。3、商铺具有良好通用性。商铺在直接投资时，能生成新的价值－－商业利润商铺在间接投资的租赁经营时，能够获得租金收益,商铺具有良好通用性。4、商铺具有很强的变现能力由于商铺的总量供应不够，市场需求量大，使商铺具有很强的变现能力。5、商铺还具有很强的融资功能商铺因其房地产属性的固定性、稀缺性以及保值升值的功能，是银行欢迎的抵押品。理由是：商铺是不动产，借款人无法转移财产实物，且保管方便。商铺具有良好的保值性，贷款人不用担心资不抵债。对借款人而言，在使用商铺实物的同时，还可以用权证作抵押从而获得融资。因为商铺具备了上述投资价值，拥有旺铺已成为许多投资人梦寐以求的向往。四、商铺租金收益和价值升值收益的影响因素1、商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。2、客流量客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。3、“可视性”因子商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。4、楼层商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小