重庆创意时尚广场商业项目市调及定位策划报告-150PPT

1重庆创意时尚广场市调及定位策划报告2目录报告综述…………………………………………………………………………………………………………………………宏观环境分析……………………………………………………………………………………………………………………重庆市商业及商圈分析…………………………………………………………………………………………………………重庆市及五大商圈社零总额增长分析…………………………………………………………………………………………重庆市主城区五大商圈位置示意图……………………………………………………………………………………………重庆主城五大商圈对比研究……………………………………………………………………………………………………重庆市江北区分析………………………………………………………………………………………………………………重庆市江北区经济状况分析……………………………………………………………………………………………………2002—2006江北区GDP增长趋势…………………………………………………………………………………………………江北区商贸发展分析……………………………………………………………………………………………………………观音桥商圈商贸研究……………………………………………………………………………………………………………2004—2006年观音桥商圈社零总额占江北区社零总额比例分析……………………………………………………………观音桥商圈未来发展规划………………………………………………………………………………………………………观音桥商圈功能、业态规划……………………………………………………………………………………………………商圈内主要商场分析…………………………………………………………………………………………………………………观音桥商圈主要商业大卖场分布图……………………………………………………………………………………………观音桥商圈主力业态典型商家…………………………………………………………………………………………………观音桥商圈主力百货对比………………………………………………………………………………………………………重庆市场各档次商品界定与划分……………………………………………………………………………………………………观音桥商圈主要超市大卖场分析………………………………………………………………………………………………观音桥商圈主要专业大卖场分析………………………………………………………………………………………………观音桥商圈主要专业大卖场租金分析…………………………………………………………………………………………3目录观音桥商圈主要写字楼状况分析………………………………………………………………………………………………观音桥商圈星级宾馆、酒店状况分析…………………………………………………………………………………………观音桥商圈中高档住宅小区状况分析…………………………………………………………………………………………观音桥步行街商圈6大百货、卖场调查数据对比分析………………………………………………………………………结论…………………………………………………………………………………………………………………………商圈消费人群分析………………………………………………………………………………………………………………观音桥商圈潜在消费人群市场调研结论……………………………………………………………………………………潜在消费者背景分析—小结………………………………………………………………………………………………潜在消费者消费行为特征分析………………………………………………………………………………………………中高端消费人群专题分析……………………………………………………………………………………………………江北商圈目标消费人群行为分析(按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析)……………………………………江北商圈目标消费人群行为分析(按被访问样本所在区域为江北区进行细分和交叉分析)………………………………商家、经营户分析………………………………………………………………………………………………………………商家、经营户市场调研分析……………………………………………………………………………………………………儿童、母婴类产品代理商家分析………………………………………………………………………………………………国际、国内品牌商品代理商家分析…………………………………………………………………………………………日、韩、港、台商品代理商家分析……………………………………………………………………………………………餐饮、休闲娱乐、家居商家分析………………………………………………………………………………………………创意、展示、传媒类商家分析………………………………………………………………………………………………本项目市场定位…………………………………………………………………………………………………………………目标消费人群定位………………………………………………………………………………………………………………项目档次定位……………………………………………………………………………………………………………………4目录项目业态定位…………………………………………………………………………………………………………………………项目主题定位…………………………………………………………………………………………………………………………本项目业态、商品组合……………………………………………………………………………………………………………项目各楼层业态业种规划……………………………………………………………………………………………………本项目1--4层商品档次及品牌规划………………………………………………………………………………………………负一层业态定位说明………………………………………………………………………………………………………………第1—2层业态定位说明…………………………………………………………………………………………………………第3—4层业态定位说明…………………………………………………………………………………………………………第5—6层业态定位说明…………………………………………………………………………………………………………第7层业态定位说明…………………………………………………………………………………………………………………本项目工程改造及规划建议…………………………………………………………………………………………………………如何平衡与重百的档次差距？………………………………………………………………………………………………………租金标准及现金流收入测算…………………………………………………………………………………………………………租金及优惠政策………………………………………………………………………………………………………………项目招商租金标准……………………………………………………………………………………………………………………本项目租金收入测算与效益评估……………………………………………………………………………………………招商原则及招商策略………………………………………………………………………………………………………………项目招商宣传、推广策略…………………………………………………………………………………………………………项目推广与招商渠道………………………………………………………………………………………………………………项目宣传推广媒体选择与组合……………………………………………………………………………………………………项目招商公关活动安排……………………………………………………………………………………………………………项目招商退铺原则…………………………………………………………………………………………………………………5报告综述6思路说明：消费者需求分析重庆商业现状江北区商业现状观音桥商圈商业现状商家经营户态度本项目宏观商业环境本项目投资可行性项目市场定位项目业态定位项目档次形象定位项目租金定位目标客户群定位项目主题定位各楼层业态定位各楼层业种组合各楼层租金定位租金总收益测算楼层典型品牌举例7综述•本次调研的背景与目的：•本次市场调查研究工作是由*****委托，对其投资的位于重庆市江北区观音桥商圈步行街内的“现代广场项目（物业名称）”为调研分析对象，针对重庆商业、五大商圈现状及发展、观音桥商圈的业态构成、潜在消费人群态度及需求、潜在入驻商家经营户的态度等市场信息，通过系统的商业调查及消费者问卷调查，为本项目拟将打造“重庆创意时尚广场”的分析定位、业态组合、包装推广等工作提供详实的市场信息，为项目决策提供客观的、准确的、实效的决策依据。•调查内容及方法：•对重庆五大商圈状况、观音桥步行街商圈的现状及发展规划，观音桥商圈现有业态组合及商业特性，重庆消费者尤其是“三北区域”的消费者逛街购物习惯，潜在商家、经营户对本项目的态度和入驻意愿等信息。调查方法采用了案头资料分析、消费者定点拦截问卷调查、业内人士及专家深访，以及电话访问、到政府相关职能部门深度了解区域规划等多种方式、方法。8综述•项目委托：重庆观音桥服装批发城有限公司•项目执行：•执行周期：2007年5月1日——2007年5月23日•调查目的：旨在通过主城5大商圈（观音桥、解放碑、南坪、杨家坪、沙坪坝）调查，全面的展示项目所在地的商业格局和发展态势，客观反映项目周边区域的辐射力度和消费者结构及消费形态，为项目的商业定位提供客观分析数据支撑。•有效样本：普通消费者定量研究500份，中高端消费人群定量研究50份，商家定量与定性研究700多份，项目1公里辐射区域商业、写字楼、宾馆和专业市场研究。•调查方式：消费者拦截问卷调查，高端消费者约访，商家深度访问，相关商业等神秘顾客调查。•质量控制：1）抽样技术：随机拦截等距抽样（隔5抽1）；•2）误差：+0.05；•3）置信范围：大于95%；•4）非系统误差控制：D=6/500=1.2%10%。9•研究与分析技术：•建立起了完善、科学的市场数据和信息收集系统，在数据处理和统计上，我们采用了EXCEL、SPSS、SAS、CHC-SPSS等统计分析软件；在本次调研分析中，采用了相关分析、聚类分析、因子分析、列联分析等分析技术与研究模型，此外，我们还综合使用了以市场研究、竞争对比分析、商圈趋势分析等相关联的综合研究分析技术。•调查质量管理与控制：•在本次市场调查的访问执行过程中，我们采用汉威QFD全面质量控制体系，通过转化本次调研的需求，形成现场数据搜集实施的具体方案，由项目经理、项目总督导、访问执行人员与质控部门在项目的执行过程中贯穿并实施，确保每一个调查分析工作流程的合理与准确，确保每一个数据从现场搜集、访员填写、数据录入、数据分析各环节的真实性和科学性。综述10•调研发现，江北区是重庆主城经济发展速度最快、商贸零售增幅最快的区域。观音桥商圈在主城五大商圈里，增长幅度最快、增长潜力最大，商圈环境大为改善，商圈吸引力较强，辐射区域内的市民消费积极性高。•调查显示，观音桥商圈未来规划超前，总体布局合理，各业态之间有所错位，避免了商圈内同业态间的恶性竞争。•调查显示，观音桥商圈已经成为代表重庆富人区的“三北区域”的唯一处于两江以北的商圈，加之商圈是03年才开始建设，规划好，业态新，档次高，因此，观音桥商圈消费人群主要以白领人士为主，成为主城中高档次购物消费中心。商圈内中高档商场近3年来的经营业绩稳步增长，未来5年，观音桥商圈将有可能超越解放碑商圈成为重庆第一商圈。调研总体结论11•对观音桥商圈潜在消费群的调查发现，市民对精品服饰、餐饮、休闲、娱乐等业态的市场需求量大，中高档消费模式已初见雏形。•对商圈内现有商业现状调查发现，观音桥商圈内传统百货卖场已有5