金山路商业项目总体策划报告(上)XXXX0810

0阳江瑞丰金山路商业项目总体策划报告1我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致我们的依据发生变化：♦新的规划变动；♦新的政策法规；♦对当地房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。敬请注意：本项目研究工作是在2011年6月至8月期间进行的，因此进行研究分析所依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。本项目工作只限于提供针对性的顾问意见和建议，我们的研究不包括任何法律、法规和政策议题。本项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出未来预测的过程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请使用方注意。报告用于为项目开业前的筹备工作提供方向性意见，包括确定项目的定位，指导功能布局、招商组织和开业的各个要素。在实际操作中，我们将以开业作为第一目标，根据建筑设计、市场环境的变化等对策划内容作出相应地调整。该报告仅为使用方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。报告说明2[上册]第一章项目概况与研究方法第二章社会经济发展状况对项目的影响第三章零售市场关键要素分析第四章项目理解第五章项目定位目录[下册]第六章功能组合及经营布局第七章收益估算第八章招商策略第九章营销推广建议第十章建筑装潢建议第十一章组织与计划3第一章项目概况与研究方法4项目所在的江城区位于阳江市南部沿海地带，江城区辖8个街道、5个镇，全区总面积552.3平方公里，总人口58万余人。江城区区位优势明显，市委、市政府及市直行政事业单位大多坐落境内，其工业产业发展迅速，交通路网发达，是阳江市唯一的市辖区和全市的政治、经济、交通和文化中心。本报告以该项目的开发为研究对象。1、区域概况：一、项目概况第一章项目概况与研究方法5项目地块地处金山路与体育路交汇处东南角，位于阳江市政府城市规划的重点发展区域江城区内，项目周边拥有天河湾、金湖明珠、碧桂园、广东核电员工生活区等众多高档楼盘，以及金山森林公园、儿童游乐场、市体育馆等公共配套设施，具有较大的商业发展潜力。本报告以该项目的开发为研究对象。2、项目区位：一、项目概况本案第一章项目概况与研究方法6¾总建筑面积：184400平方米；¾用地面积：85390平方米；¾商业部分面积：55000平方米；¾建筑基底：21374平方米¾容积率：2.4；¾建筑密度：34.4%；¾绿地率：32%；¾建筑限高：65米；¾商业部分层数：地下两层，地上四层项目的经济技术指标是项目规划开发的前提条件。3、主要经济技术指标：一、项目概况项目地块项目地块第一章项目概况与研究方法7本报告通过对项目所在市场的宏观环境及项目自身特点的分析，提炼出项目总体定位及分类定位，从而对项目地块进行科学的规划，并制订出相应的业态组合和策略。研究内容确定了策划的项目主体。1、研究内容：二、研究方法第一章项目概况与研究方法8本报告通过分析项目所在及周边区域的宏观经济、人口状况、商业物业市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件，以客观的市场数据为基础，进行全面的分析研究，并提出项目总体定位方案。科学的研究方法是项目策划成功的关键。研究方法一：定量定性分析法根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，同时进行定性分析，做到定量与定性相结合，作出立体的、多角度的分析。研究方法二：取证法通过对国内主要大城市商业物业开发经营的经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展的成功之处，并总结其失败的主因，扬长避短，研究出切实可行的、符合本项目特点和发展需要的策划方案。研究方法三：集中主要课题的研究方法为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研究，我们必须通过科学地研究方法把焦点集中在主要的专项课题研究上，将研究的结果融入本报告内。2、研究方法：二、研究方法第一章项目概况与研究方法9·政府各部门正式发布的公告、文件、统计报告等；·商户访谈；·专业的房地产刊物、互联网；·实地考察；·委托方提供的资料；·世品国际数据库相关资料。本报告针对研究的范围，广泛搜集有关商业地产数据，使研究的关键部分具有科学论据支撑。客观的研究依据是项目策划成功的基础。3、研究依据：二、研究方法第一章项目概况与研究方法10第二章社会经济发展状况对项目的影响11考虑到项目的规模和地理区位，我们将社会经济发展状况的研究范围界定在阳江市内，并选取阳江市周边的江门、云浮、湛江和茂名作为比较分析，右表对将作为分析对象的几大地区作简单介绍：1、研究范围：一、宏观经济发展状况城市阳江江门云浮茂名湛江土地面积（平方公里）78139541777911445124902009年末常住人口（万人）2384202436206992009年GDP（亿元）5181355347123911562009年人均GDP（元）2176432261142791998316537因2010我国开展人口普查，2010人口数据尚未公布。第二章社会经济发展状况对项目的影响12GDP（国内生产总值）是反映一国（或地区）整体经济活动状况的重要指标。一个地区的GDP大幅增长，显示出该地区经济发展蓬勃，国民收入增加，消费能力也随之增强。阳江是广东沿海对外开放城市之一，享有国家赋予的沿海开放区、工业卫星镇、山区和对台小额贸易等优惠政策。阳江依靠刀剪工业、海洋渔业资源、旅游和核电等产业的发展，同时大力发展房地产业，快速有效地带动了阳江经济的持续高速发展，对商业发展产生积极影响。右图为2006-2010年阳江及其周边城市的GDP变化趋势图。数据来源：《中国城市统计公报》（2006-2010年）2、GDP：一、宏观经济发展状况第二章社会经济发展状况对项目的影响13一个地区三次产业的结构比例，是反映该地区经济发展程度的重要指标，而其中第三产业的比重大小，更是衡量该地区产业结构高度化和现代化的一个重要标志。3、三次产业结构：一、宏观经济发展状况数据来源：《中国城市统计公报》（2006-2010年）数据来源：《中国城市统计公报》（2006-2010年）2010年，阳江三次产业比重调整到22.1∶44.1∶33.8，第二产业、第三产业占据仍占较大比重，相比周边其他城市，阳江的第三产业发展仍处于较低水平，第三产业比2009年下降3.6%，说明阳江仍未走出工业化发展的中后期，产业结构有待进一步调整优化。第二章社会经济发展状况对项目的影响14一般来说，人均可支配收入与生活水平成正比，即人均可支配收入越高，生活水平则越高。2010年，广东省城镇居民人均可支配收入为23897元，而阳江市为14644元，虽然阳江市在粤西各市当中属于经济发展增速较快的城市，但居民生活水平仍然落后于全省平均水平，这说明阳江市的居民生活水平仍然有较大的上升空间。人均可支配收入指个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额，是消费开支的最重要的决定性因素。因而，常被用来衡量居民生活水平的变化情况。4、人均可支配收入：一、宏观经济发展状况数据来源：《中国城市统计公报》（2006-2010年）第二章社会经济发展状况对项目的影响15近几年，我国居民储蓄存款余额持续增长，2010年末我国居民人民币储蓄存款余额达303302亿元，而阳江市为386亿元，虽然相比江门（1461亿元）、湛江（940亿元）和茂名（750亿元）较低，但增长速度正稳步提高，未来几年阳江居民的消费潜力存在很大的挖掘空间。5、居民储蓄存款余额：一、宏观经济发展状况数据来源：《中国城市统计公报》（2006-2010年）第二章社会经济发展状况对项目的影响16固定资产投资是建造和购置固定资产的经济活动，即固定资产再生产活动。固定资产再生产过程包括固定资产更新（局部和全部更新）、改建、扩建、新建等活动。右图反映了近几年阳江、江门、云浮、湛江和茂名固定资产投资增长的变化趋势，其中可看出，与其他城市相比，阳江市虽总量上位于第三位，但2010年阳江市的固定资产投资增长速度最快，达到了39.4%。1、固定资产投资变化趋势：二、房地产市场发展状况数据来源：《中国城市统计公报》（2006-2010年）第二章社会经济发展状况对项目的影响17国民经济的发展直接制约与影响房地产的发展，实践证明，一个地区的经济增长速度与其固定资产投资额呈现正相关关系，而房地产开发投资是固定资产投产的一个重要组成部分，因此，房地产市场的发展状况对该地区社会经济发展状况起到风向标的作用。如右图所示，阳江近年来的房地产开发投资与周边城市相比较弱，但也呈逐年快速上升的趋势。2、房地产开发投资变化趋势：二、房地产市场发展状况数据来源：《中国城市统计公报》（2006-2010年）第二章社会经济发展状况对项目的影响18由于近几年房地产开发投资规模的持续扩张，使其在全社会固定资产投资中的比重稳步上升，这表明房地产开发投资在社会经济中的作用也在日益增强。自2008年下半年以来，其与整体社会经济共同兴衰的特征表现得尤为突出。右图所示为2010年阳江、江门、云浮、湛江和茂名的房地产开发投资与固定资产投资的比例关系。二、房地产市场发展状况数据来源：《中国城市统计公报》（2010年）3、房地产开发投资与固定资产投资的关系：第二章社会经济发展状况对项目的影响19房地产投资额及其占GDP的比例决定了城市一段时间的市场供应结构，过高或过低都会影响房地产与整体经济的发展。房地产投资占GDP的比例过小说明该行业开发萎缩，过大则会导致行业经济泡沫。右图所示，阳江2010年房地产投资占GDP的比例为8.11%，经过近几年的发展，已为基本正常运行阶段（参照房地产市场预警预报指标体系），说明阳江房地产行业发展良好，对零售市场环境是个利好。二、房地产市场发展状况数据来源：《中国城市统计公报》（2006-2010年）4、房地产开发投资与GDP的关系：房地产市场预警预报指标体系比较项异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资/GDP5%5%—10%10%—15%15%—20%20%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为10%—15%第二章社会经济发展状况对项目的影响201、城市整体规划：三、城市发展规划远景发展设想通过构筑“五地一城”，促进阳江第一产业优化发展、第二产业跨越发展和第三产业加快发展，推进阳江融入珠三角、联动大粤西、辐射大西南和衔接泛北部湾，加快工业化和城市化步伐，最终把阳江建设成为三次产业协调发展的新型工业化城市。发展规模人口规模：远期（至2015年）城市常住人口为55万。用地发展规模：远期（至2015年）为62.05平方公里，城市规划控制区总面积为155平方公司，加上阳江机场及相关用地5平方公里，合计为166平方公里。城市空间布局市区结构分布为四个大组团：中心区、城西区、城南区、城北区。商业用地规划市级商业金融中心用地规划在漠江路、西平路两侧；西城区沿漠江西路建成商业贸易中心和高级办公区。右表可以看出，政府对城市的商业规划仍集中在城西区和中心区，位于漠江路和西平路附近的石湾南路、人民路和东风一路等将成为商业发展的重点，我项目位于城北新区，将考虑城市中心区的未来商业规划对我项目客流的分割影响。第二章社会经济发展状况对项目的影响21三、城市发展规划2、土地利用规划布局：右图为阳江市最新的城市用地总体规划，从中我们可以看出，城南所在的东门南路等板块是居住用地的集中地，而项目所处的城北的住宅用地较多是经工业用地更改用途而成，鉴于要补交地价，开发周期相对会较长，但周边开发的高端住宅的居住人口将对项目发展产生有利因素。项目所在区域第二章社会经济发展状况对项目的影响223、城市交通规划：三、城市发展规划阳江水陆交通便利，开阳高速公路、阳茂高速公路、广东西部沿海高速公路、325国道一