第二章房地产业的产品

“居者无其屋-居者有其屋-居者优其屋”决定于建筑地块、房屋、构筑物、房地产服务第二章房地产业的产品本章知识点建筑地块–土地属性特征–土地分类–城市土地–地产概念特征分类房屋构筑物及房地产劳务–房屋属性及分类–构筑物–房产概念特征分类本章基本概念房地产的产品概念–房地产–不动产–房产–物业–土地–地产常识性概念–房屋–建筑物–构筑物–住宅–办公楼–写字楼–商业用房–别墅–公寓–二手房–空置房–经济适用房–高层建筑–多层建筑–低层建筑一、建筑地块（一）建筑地块概述建筑地块：与房地产开发建设和经营活动相关的那部分城市土地。按照加工程度不同分为：–生地：尚未经过房地产开发的农地和荒地（处女地），是有待加工的房地产原料–熟地：经过几通一平的开发或已经拆迁完成，可供直接建设的土地，即建筑地块产品，没有被地上无填充的空地。–毛地：城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，生熟程度介于两者之间。相同：不再是纯粹的自然地，是有机统一体——自然地、地下基础设施、地区环境条件不同：开发程度不同转让价格不同利用价值不同（二）土地1、土地概念及属性土地：由地球表面上空一定高度、地球表面以及地下一定深度的岩石、土壤、矿藏、水域、植被和气候等组成的自然综合体地上：气候地表：除海洋以外，陆地、水面地下：矿藏地热沼气（二）土地1、土地概念及属性自然属性：–自然物，地球自然演化的产物。经济属性：–以自然属性为前提形成的人地关系•生产力属性：最基本的生产生活资料，“劳动是财富之父，土地是财富之母”。•生产关系属性：由土地稀缺而产生的土地所有权及各项权利，所有、管制、使用、规划、处置、受益、抵押、租赁、转让等其他属性：–国家主权–文化：审美情趣、黄土黑土红土文化、北京社稷坛的五色土–其它：？（小结）土地是：纯自然之物，生产劳动的产物和条件，体现人与人之间关系的物的中介，社会所有权和使用权关系的载体启示：•地段不可复制•节约用地，提高土地利用率•产生级差地租，优质地难求•用地养地结合，永续利用（二）土地2、土地特征自然特征（土地固有，与生俱来，与人类开发没有必然联系）–土地位置固定性–土地面积有限性–土地质量差异性–土地功能永久性（耐久性）经济特征（土地经济属性的反映）–土地供给稀缺性–利用方向变更困难、效用多样性–土地报酬递减趋势–土地属于不动产启示：•地价看涨•规划设计审批要审慎•讲究投资效率•产权交易管理复杂严格（二）土地3、土地分类（土地用途管制制度）农用土地建设用地未利用土地（二）土地4、城市土地静态特征–位置突出重要–交通依赖–土地面积影响小–变更使用方向难度大动态特征–土地城市化–质态低劣化–城市土地所有制特征（国有）–质量取决于对各种功能的适应程度（二）土地5、地产土地财产，是土地经济形态，在一定土地所有制关系下作为财产的土地–权利形态：土地所有权及相关权力–实物形态：具有一定产权的土地–价值形态：土地价格，地租二、房屋、构筑物及房地产服务（一）房屋房屋：房屋建筑物与建房地基的统一体。–香港：物业与地业的统一。–房屋是房地产业的终极产品。–建筑物是统一体当中具有决定意义的部分。把握内容：–1建筑物必备的四个基本要求–2房屋四大构成要素–3房屋种类–4房屋社会经济功能（一）房屋1、建筑物必备的四个基本要求（1）功能要求：–符合生产生活需要（2）物质技术要求：–建材、结构、工艺（3）建筑形象要求：–是城市立体形象的外壳，包括内外空间组合、建筑形体、式样、细部处理、装饰、色彩等（4）能供人居住或从事其他活动：–（与构筑物不同）是政治经济文化的基本场所和生存空间，只要有上盖就算房屋（一）房屋2、房屋的四大构成要素（1）建筑材料：–金属：建筑五金–非金属：木材水泥、玻璃、陶瓷塑料、防水、保温隔热、吸声、涂饰（2）建筑地基：建筑地块、宅基地（3）内部设施：–民居：水暖、卫生、灯具、电工、电器、煤气、通讯、空调–工业用房：生产设备等（4）外部环境：–基础设施、地理位置、道桥、文娱、生活服务等综合条件（一）房屋3房屋种类按照基本使用性质划分为住宅和非住宅（1）住宅–按建设标准分（面积、设备、装修、投资、工程质量、环境质量等）：1—4类–按层数高度：1-3低、4-6多、7-9中高、10层以上24米以上高层、30层以上100米以上超高–按承重构件主要材料：钢、钢筋混凝土、砖混砖木、其他（2）非住宅：生产、营业、行政、其他（一）房屋4房屋社会经济功能住宅：–生活资料：满足生存、发展、享受需要–社会交往：会客厅、起居室–心理功能：归属感、认同感、隐秘、安全、成就、满足感非住宅：–工业：生产资金安全–商业：资金营运–行政：社会治安、管理、保健、人才培养–住宅：居住区配套设施功能二房屋、构筑物及房地产服务（二）构筑物构筑物：具有一定社会功能的工程实体，是不供人们在其中生产生活的建筑。如：水塔、烟囱、道桥、堤坝、贮油池、蓄水池、贮物仓。划分：–单一型构筑物财产（构筑产）:不含地基的构筑物财产。–复合型构筑物财产（构地产）：含构筑物和构筑物地基两部分构成的工程实体。二房屋、构筑物及房地产服务（三）房产1、房产概念房屋财产，特殊形态房产。（1）实物形态：明确产权的房屋（2）权利形态：房屋产权，财产和财富的表现形式，民法中把其作为财产，产权的出让分割继承抵押等成为房产经济活动的重要内容。（3）价值形态：房屋价格、租金二房屋构筑物及房地产服务（三）房产2房产特征（与其他物质财产相比，注重实际意义）–固定性：在空间区域上不可移动，不动产–稳定性：使用寿命长，权属变动少，效用多层次–增值性：随着使用价值实现和时间的推移，其自身价值具有明显的增值性–广泛特殊重要性：生产生活资料，财产和财富象征–聚财性（敛财性）：房产开发建设是集聚财富的过程3房产分类–权属分类：公房私房合资外资宗教未定产权房产等–用途分类：住宅生产营业行政等–所有制分类：国有共有私有–工程实体分类：单一型（房建产）复合型（房地产）（小结）把握我一处房屋应该考虑：地段、面积、层数和高度、用途、建筑结构、装修、附属设备、建成时间、维修保养状况、外观与平面格局、产权状况、价格、外部环境、城区规划房屋作为商品的属性（1）一般属性：–具有使用价值和价值二重性（生产生活资料、凝结一般劳动）；–其价值是由社会必要劳动时间决定的，价值规律是基本经济规律，价格受供求关系影响；–房屋商品是商品经济社会分工发展到一定阶段的产物。（2）特殊属性：使用价值的特殊性：–长期性耐久性，可以将使用价值出租；–固定性，不动产，其流通表现为产权的变化；–多效多用途，对生产生活有特殊意义。价值的特殊性：–价值量大，耗费红劳动和物化劳动多；–价格往往高于价值，自身价值以外的成分多（如服务、环境、位置）；–保值增殖性；产权的特殊性：–产权双层结构（建筑物和土地产权）；–使用权有综合性，建筑物和土地的使用权二者不可分；–所有权主体有双重性；即房屋商品产权不完整。三、房产与地产的关系项目地产房产差异性产生来源稀缺程度商品属性价值运动统一性物质存在经济过程价格包含附：房地产相关概念机构和人•开发商（发展商）•建筑商•代理商•建筑材料商•经纪机构•规划师•设计师•经纪人建筑及规划指标•建筑密度•建筑限高•容积率•建筑间距•绿化率图类•总平面图•平面图•户型图•施工图•立面图•剖面图