镇江红豆_荷花塘项目前期定位概念策划_103P_XXXX年_上实顾问

红豆·镇江荷花塘项目前期定位概念策划文件2010.01.08上海上实投资顾问出品【议程】壹·基础研究篇004LocationAnalysis贰·定位分析篇010ProjectPosition叁·功能策划篇035ConceptPlanningProposal【序】本次报告主要针对荷花塘项目在现有规划条件的基础上，结合地块的文化特性，通过规划对地块进行最大化的价值体现；从而达到项目开发利润和品牌形象最大化。红豆镇江分公司，在立足香江花城大盘开发成功经验的基础和建立的品牌形象上，本项目的开发必然再上台阶，再创新高，持续引领镇江人居生活方向。红豆·镇江荷花塘项目前期定位策划报告2010超越ZhenjiangHONGDOInternationalCultural&ArtsCenter壹·基础研究篇42010超越ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter红豆·镇江荷花塘项目前期定位策划报告火车站本项目金山寺长江渡口北固山西津古渡大市口荷花塘项目，位处镇江老城区成熟的金山板块，因项目中原荷花塘的底蕴而为镇江居民所熟知，毗邻金山寺、西津古渡、长江景区；紧邻城市主干道中山北路和滨江大道，距火车站不足2公里，交通便利，配套成熟、文化底蕴浓厚，是老城区难得的居住用地。项目位置概述LocationAnalysis基础研究篇52010超越ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter红豆·镇江荷花塘项目前期定位策划报告山体西津古渡一期地块六中用地未出让二期地块项目用地概述LocationAnalysis基础研究篇项目占地总面积约12.57万平米；一期规划占地面积约73370平米（约110亩），规划容积率为1.6，规划开发建筑面积约11.7万平米。剩余用地面积约52330平米，剩余开发建筑面积约8300平米，规划容积率指标约为0.159，与后期待征土地一并考虑；因土地拆迁和补偿问题对开发的影响，本次定位立足于项目整体规划，主力针对一期用地进行规划和产品研究，从而完成此项目的立意规划及概念建议。62010超越ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter红豆·镇江荷花塘项目前期定位策划报告6项目定位思考LocationAnalysis基础研究篇老城区成熟配套区域土地稀缺土地价值交通便利地产因子分析红豆地产品牌文化因素市中心绝佳的地段，浓厚的文化底蕴和配套，优越的生活配套以及景观资源，本项目的开发的立足点应当不只局限在盈利上，更多的应当考虑为城市的建设贡献和企业的品牌建设，以及为镇江居民带来有文化、有品位的全新生活方式。城市高度品牌建设生活高度72010超越ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter红豆·镇江荷花塘项目前期定位策划报告镇江市从城市面积、人口结构等诸多城市发展因素上来分析，在沪宁线上排在最后，市区常住人口60万左右，人口导入能力相对较差，对房地产的发展有一定的制约因素。►镇江2008年底户籍总人口270万，江苏省内倒数第一►非农业人口110万，比例为40％►市区人口100万，其中非农业人口60万，包含了丹徒区在内►外来流动人口，2007年统计市区10万左右，2006年11月1日第五次人口普查镇江全市常住外来人口23万，外来人口比例为9％镇江总面积3850平方公里，是长三角最小的；市区面积1087平方公里（包含丹徒区750平方公里），也是沪宁线比较小的，仅为全市总面积的28%句容市丹阳市城市研究LocationAnalysis基础研究篇82010超越ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter红豆·镇江荷花塘项目前期定位策划报告镇江依靠长三角大的交通体系，但从区位和对外交通显示有边缘化危险。受上海和南京的辐射能力较弱。镇江处于沪宁线靠近南京的一端，到南京和上海的距离分别为80和220公里这个距离意味着镇江较苏锡常而言，受上海的直接辐射较弱►镇江对外快速交通主要依赖沪宁高速公路和沪宁铁路，润扬大桥维系和江北的交通联系；►和沪宁线其它城市相比，镇江对外交通状况最差：主城区距离沪宁高速公路最远（15公里）；城际间高速公路数量不足；无锡民航机场启用后，镇江也是启用航空港最不便利的城市；和苏北的联系在润扬大桥贯通后也只能改善到区域平均水平偏上；和浙江联系也最不便利。城市研究LocationAnalysis基础研究篇92010超越ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter红豆·镇江荷花塘项目前期定位策划报告工业比重相对较高，有一定的基础；由于缺乏新的经济增长点，和先进城市差距将进一步加大；可发展的空间相对较大。►2008年，第二产业的比重57％，接近但仍然落后于苏锡常地区3、4个百分点►产业层次低，多为造纸、化工和电力等重污染企业，规模小，支柱工业支柱作用不突出►经济基础薄弱之外，结构性矛盾仍是影响镇江经济的发展的制约性因素►工业性投入不足，新的经济增长点难以扶植►和区域内先进城市相比差距已经有拉大的趋势，在省内的位次较低城市研究LocationAnalysis基础研究篇102010超越ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter红豆·镇江荷花塘项目前期定位策划报告在世界经济版图上，镇江所处的长三角都市群是经济发展最快最为活跃的区域之一巴黎大都市圈伦敦大都市圈纽约大都市圈五大湖大都市圈长三角大都市圈东京大都市圈世界五大都市圈：世界创造财富最多的地方大都市圈融合：21世纪经济发展的主旋律长三角●世界第六大都市圈优势&机遇LocationAnalysis基础研究篇112010超越ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter红豆·镇江荷花塘项目前期定位策划报告重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化的方向发展。交通快速发展150Km35Km100Km300Km沪宁铁路沪宁高速公路京沪高铁城际轻轨以核心城市为中心的大范围松散状态以核心城市为中心网络化城市圈在区域交通网络化的推动下，长三角都市群的一体化融合进程将加快，尤其是高铁的开通，在与周边城市的关系更密切。优势&机遇LocationAnalysis基础研究篇122010超越ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter红豆·镇江荷花塘项目前期定位策划报告“宁镇地铁”2012年前开建，真正实现南京都市圈“半小时通达”►在一系列的轨道交通筹划中，南京地铁二号线东延至镇江段有望先行启动，2012年前开工建设；►“宁镇地铁”2012年前开建，将真正实现南京都市圈“半小时通达”，届时公交卡将实现长三角八市通用。优势&机遇LocationAnalysis基础研究篇132010超越ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter红豆·镇江荷花塘项目前期定位策划报告宁镇扬经济圈现状1——长江三角洲边缘城市，自身产业力较弱现状2——长三角第三梯队城市，苏南经济较弱区级市机遇——三大经济圈地理联接处，将推动镇江经济发展虽然镇江自身产业能力相对较弱，属于苏南经济较弱区市；但地处经济活跃的长三角都市圈，而且宁镇扬经济圈的形成，直接促进镇江经济的发展。优势&机遇LocationAnalysis基础研究篇142010超越ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter红豆·镇江荷花塘项目前期定位策划报告钢铁等第二产业集群聚集和发展进一步带来大量的高素质产业人口城区的发展限制、高昂地价推动城区向郊区扩张中产阶级的郊区化为信息产业聚集准备了劳动力高素质人口聚集促进社会服务业的繁荣与升级优质居住社区建设吸引高素质的中产阶级郊区化生活质量的提升进一步带动产业聚集和高素质人口进入发展阶段农业、手工、基础制造业为主，人口数量少，高端客户以已有企业主为主第一产业向第二、三产业转变；高级管理人员和专业技术人员开始增多进入稳定成熟的发展阶段，中间力量和高收入人群壮大金字塔结构哑铃型结构高端人口中端人口低端人口人口结构的变化人口与产业的良性互动类梯形结构随着镇江产业结构的不断优化及与人口的良性互动发展，镇江最终将形成类梯形的较高素质人口结构，并促进中高端住宅及商业地产市场发展。优势&机遇LocationAnalysis基础研究篇152010超越ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter红豆·镇江荷花塘项目前期定位策划报告镇江2008年人均GDP达53022元，甚至超过南京，正由缓慢发展期迈向高速发展期——也预示着镇江房地产市场已经步入黄金发展期人均可支配收入不断增长,居民消费支出也同步增长——房地产消费能力大幅度提高，给镇江房地产业带来了巨大的商机从08年开始，镇江人均GDP快速增长，由于低基础产生的高增长，一度超过南京。人均可支配收入也相应增加，对镇江的房地产消费能力也相应提高；09年度在总体趋势的影响下，也出现端倪。优势&机遇LocationAnalysis基础研究篇162010超越ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter红豆·镇江荷花塘项目前期定位策划报告新城市扩张——新城区大范围建设，城市升级老城区大量改造——城市动迁，形成新的城市中心及城市副中心的城市变化：3个中心：商业中心+行政中心+居住中心5个节点：老城区+南徐+丁卯+丹徒+南山风景区从新城市的规划上，城市扩张和升级改造力度加大，从08年起，老城区大量拆迁，新区发展迅速。目前发展较早的滨江板块相对成熟，南徐、丁卯、丹徒、南山板块发展较快。优势&机遇LocationAnalysis基础研究篇172010超越ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter红豆·镇江荷花塘项目前期定位策划报告129472009年长三角城市房价69943981从房价的绝对值分析，镇江房价发展到目前，只有上海房价水平的1/3左右，只有南京、苏州水平的60%不到，未来上升空间巨大。►房价走势趋同效应：►上海、南京通过自身“累计效应”不仅带动了本地房价的上升,而且产生了较大的“溢出效应”,带动了长三角房价的增长;价格起点以及增速的差异造成镇江房价明显低于周边城市，成为“价格洼地”，随着经济发展及城市改造步伐的加快，镇江房价上升空间巨大，09年增速相对较快。南京镇江上海长三角价格曲线4928常州5819无锡7012苏州优势&机遇LocationAnalysis基础研究篇182010超越ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter红豆·镇江荷花塘项目前期定位策划报告供需相对稳定后续市场同质竞争充分由于政府的严格控制，镇江房地产市场始终保持着供稍过于求的局面，尤其对于镇江价差较小的市场，同质竞争将尤为明显市场供求连续多年，镇江房地产市场基本处于供求平衡，供略大于求；08年市场变化使库存量变大，但随09年市场的利好，库存去化较快。但稳定的供需关系，产品价差较小，09年才逐渐打破。优势&机遇LocationAnalysis基础研究篇192010超越ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter红豆·镇江荷花塘项目前期定位策划报告价格预测：从08年镇江房地产市场表现而言，相对于全国各地调整的走势，镇江相对稳定，预计随着城市进入快速发展，城市房地产价格也将走出明显