反诉答辩状

1反诉答辩状答辩人（本诉原告）：邹文、王黎明、彭娟、黄玉、王晴、冯严宝、荣香玲、万燕、杜早良、周灿、戴继芬、庄洪波被答辩人（本诉被告）：长沙雄枫物业管理有限公司被答辩人（本诉被告）：海南广安物业发展公司长沙公司答辩人现就被答辩人之反诉做如下答辩：一、答辩人并未拖欠综合管理费，无需承担违约责任。1.第三个季度的缴费时间应理解为2011年11月25日之前关于管理费的缴纳时间，《长沙流行前线商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）第3.1条规定为：“每三个月未的25日前”。从其字面意义来看，“三个月未”根本无从理解；即便是把“未”字理解为“末”，由于第三个季度的最后一个月横跨10月和11月，也可以将其理解为11月25日前。由于该条系被答辩人提供的格式条款，根据合同法第41条的规定，应当作出不利于被答辩人的解释。在本案中，被答辩人的解约通知是在11月23日发出的，因此，不能认定答辩人拖欠了综合管理费。2.被答辩人没有将管理费计算结果通知答辩人关于管理费的缴纳程序，租赁合同第3.1条还规定：“第一个合同年由乙方在签署本合同时向甲方缴纳三个月综合管理费，以后根据甲方确定的收费的标准计算乙方所租赁商铺综合管理费”。从其文义来看，可以理解为：在缴纳综合管理费之前，出租方要对管理费进行计算，并将计算结果告知承租方。然从现有证据来看，被答辩人不能证明其已经将该计算结果进行了告知，因此也不能认定答辩人拖欠综合管理费。2二、被答辩人已先行违约，答辩人无需承担违约责任1.被答辩人擅自封堵购物通道租赁合同签订之后，被答辩人擅自封堵了为商场全体经营户共同使用的5条购物通道，并将其中4条改作商铺出租赢利，被封堵的通道总面积近150平方米。被封堵的购物通道属于公用区域，其建筑面积已由商场全体经营户共同分摊，其使用权由全体经营户共同享有，答辩人亦按其分摊的面积支付了租金、建设费、公共费用和管理费。被答辩人对购物通道的擅自封堵，导致答辩人无法该对通道进行使用和收益，同时导致商场购物舒适度的降低，直接影响到答辩人的经营收入，因此，被答辩人的行为已显然构成违约。2.被答辩人擅自改变商场经营布局根据租赁合同签订时的现状以及被答辩人的规划，商场共分为13个功能区，其中一楼为童装世界，设有6个功能区；二楼为时尚、潮流服饰城，设有7个功能区。然合同签订之后，被答辩人却擅自改变了商场的功能分区，将68个服装商铺改作他用，占一、二层总商铺数（266个）的25.6%。其中，一楼童装世界的154个服装商铺，有55个被被答辩人打通连成一片，改成了生活超市，12个改成了理发店，而二楼的H9822号商铺改成了被答辩人的招商用房。擅自改变商场经营布局亦属于违约行为。具体而言，商场作为租赁合同的标的物，属于特定物，在签订合同时，通过设计图纸、看现场等就已经特定化了，况且招商公告还对商场的经营布局做出了明确的承诺，答辩人也正是基于对商场的规划设计、现场实况以及被答辩人的承诺之信赖才签约。事实上，被答辩人将服装商铺改作他用，打乱了商场原有的功能分区，最终导致商场服装经营规模的缩小，导致整个商场经营档次的降低，从而对答辩人的经营产生了负面影响。33.被答辩人所交付商铺的建筑面积不足合同约定根据租赁合同第1.1条，被答辩人在合同签订生效后，应当将符合约定建筑面积的商铺交付给答辩人。然而，从合同签订到纠纷的发生，没有任何证据能够证明其履行了该义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第2款的规定，商铺建筑面积是否符合合同约定这一事实应由被答辩人承担证明责任。因此，被答辩人应当承担举证不能的不利后果，即承担所交付商铺的建筑面积不足的违约责任。除此之外，如前所述，在租赁合同签订之后，被答辩人还擅自将商场全体经营户共同使用的4条购物通道改作商铺出租赢利，被占用的购物通道总面积达100多平方米（见招商公告上的平面示意图、消防疏散示意图、超市照片）。购物通道属于商场的公用区域，其建筑面积已由商场全体经营户共同分摊，答辩人商铺亦分摊了其相应的面积，因此，购物通道的占用使答辩人商铺的实际建筑面积进一步缩小。商铺建筑面积的大小除了影响到答辩人对商铺以及商场公共区域的用益权能之外，还直接决定着答辩人所缴合同价款的多少，因为租金、管理费、公共费用、建设费的计算均以商铺建筑面积为基础，因此，被答辩人未按合同约定交付足够的建筑面积亦属于违约行为。4.被答辩人擅自变更合同，强加给答辩人合同外的义务和责任2011年10月23日，被答辩人单方面制定和颁布了一份《流行前线商场积分奖罚制度》，将租赁合同未约定的诸多苛刻的义务和责任强加于答辩人。例如：该制度第3条第2款，对经营户规定了11项之多的罚款，最高罚款额竟然达到1000元；第3款甚至规定无故关门累计超过5天未经营的商铺，所交保证金、押金、租金、建设费等所有款项不退。该制度的出台没有征求答辩人的意见，事后也没用获得答辩人的同意，同时，诸多条款缺乏法律依据和合同依据，属于擅自变更租赁合同的违约行为。此外，该行为对答辩人的经营活动造成了严重的妨碍，是引发答辩人与被答辩人之间合同纠纷的导火索。4三、即便是被答辩人拖欠了管理费，反诉请求亦不能成立1.被答辩人既然选择了解除合同，就不能请求支付违约金和预期利益损失根据合同法第97条之规定，合同解除的法律后果主要有二，一是返还财产，二是赔偿损失，并未规定可以请求支付违约金。因此，被答辩人关于违约金的请求缺乏法律依据。并且，学界和司法实务通常认为，合同解除本身就表示不愿继续履行合同，其预设后果就是使合同双方恢复到履行前的状态，如果无法恢复而造成了损失，非违约方也只能请求实际损失的赔偿，而不得请求期待利益，因为期待利益就是合同实际履行后的可得利益。因此，被答辩人关于预期利益损失的赔偿请求也缺乏法律依据。2.反诉请求所援引的违约责任条款无效反诉状援引了租赁合同第6.5、第11.2条、12.3条、12.4条、14.2条等条款，然这些条款显失公平，或是加重了承租方的责任，或是排除了承租方的主要权利，且系被答辩人提供的格式条款，根据合同法第40条之规定，属于无效条款，被答辩人不能援引这些条款来追究答辩人的违约责任。此外，租赁合同第4.3条、6.5条、8.2条、9.1条、9.2条、12条的其余款项、15.1条等格式条款亦加重了承租方的责任（如12.2条竟然规定了高达12个月租金的违约金），同样属于无效条款，并且，各条款所规定的违约责任相互重叠和矛盾（如违约金就与预期利益损失、律师费的赔偿重叠），不能作为被答辩人反诉或答辩的依据。事实上，即便是答辩人拖欠了管理费，该行为也仅仅给被答辩人带来不到300元的损失，因为在合同完全得到履行的情况，被答辩人在单个商铺上的期待利益也只有每个月不到100元的管理费收益，对于第二年还免交管理费的答辩人而言，被答辩人的期待利益还不到600元。3.被答辩人不能请求赔偿租金、建设费损失赔偿损失以存在因果关系为条件，未交管理费的行为仅造成管理5费的损失，至于未满租期的租金、建设费损失并非未交管理费所致，而是被答辩人方解除合同后所致。同时，合同法第119条也规定，一方违约时，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。事实上，在11.23日被答辩人恶意解除合同之前，被答辩人的损失只有几百元的管理费，被答辩人完全可以采取适当的措施，如从保证金扣除或协商解决或起诉，但被答辩人偏偏采取解除合同、强行收回商铺的做法，结果导致损失的扩大，尤其导致答辩人损失的产生。与此相反，在拖欠管理费的情况，即便是被答辩人不采取任何措施，其损失还不到三百元。4.律师费与诉讼费应由被答辩人自行承担都市一频道关于流行前线纠纷的视频报道、侯家塘派出所的案发登记以及证人证言等证据表明，答辩人之所以起诉，完全是被答辩人拒绝协商、迫使答辩人通过法律途径解决所致，故律师费和诉讼费不能由答辩人承担。同时，被答辩人提起反诉亦属于滥用反诉权行为，因为答辩人已交付了所有款项，除了不到100元/月的管理费之外，被答辩人不存任何损失，因此，反诉费应由被答辩人承担。另一方面，中国未实行律师强制代理制，也非败诉方承担律师费的体制，律师费条款的约定缺乏法律依据和实践依据。同时，该条款属于格式条款，从文义来看，就是用来加重承租方责任的，因此，亦属于无效条款，不能作为被答辩人请求律师费赔偿的依据。综上所述，被答辩人的反诉请求没有事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。此致长沙市雨花区人民法院答辩人：邹文、王黎明、彭娟、黄玉、王晴、冯严宝、荣香玲、万燕、杜早良、周灿、戴继芬、庄洪波诉讼代理人：刘福泉2012年2月29日