策源-无锡6_8_地块产品定位报告终稿-43DOC

无锡策源置业顾问有限公司16#、8#地块产品定位报告无锡策源·市场研究部2005年12月无锡策源置业顾问有限公司2目录一、地块基本资料二、无锡住宅宏观市场分析A、2005年供需情况1、全市住宅供需分析05年1月～11月与2004年无锡市市区住宅市场比较分析05年1月～11月无锡市市区住宅市场量价走势分析2、惠山新城现状三、无锡中低密度住宅市场分析无锡市中低密度住宅市场情况综述A、无锡市多层（洋房、叠加）住宅市场分析1、无锡洋房、叠加产品分布2、定价情况3、产品特征及去化情况总结B、无锡市联排别墅市场分析1、联排别墅产品分布2、定价情况3、产品特征及去化情况总结四、目前市场相关竞争产品去化分析及供应量预测目前市场相关竞争产品去化分析明年市场相关竞争产品供应量预测五、目标客户的特征分析和户型规划具体建议无锡策源置业顾问有限公司3六、规划总规则A、6、8号地块在项目开发过程中的价值分析B、产品定位建议1、建筑类型2、面积配比3、价格区间C、面积配比及价格区间建议D、建筑类型E、产品细部建议F、经典个案参考七、销售现场包装建议1、售楼处布置2、示范景观3、销售动线建议附录：竞争个案天一城明年下半年即将推出的联排及双拼别墅户型图及分析无锡策源置业顾问有限公司4一、地块的基本资料6#地块1、位置：6#地块位于本案的中部。2、环境：该地块东边为一期的小高层区域，北依300长的米天然河道，西边是多层和小高层混合的7#地块，南边是优化的多层项目为主的8#地块。该地块两个入口位于小区南面，该地块居中背河，2.1期内部还规化有水系景观，环境优越。3、规划建筑面积：40078㎡4、规划停车位：182个8＃地块1、位置：位于项目南侧正中。2、环境：南临政和大道，东侧是以篮球为主题休闲娱乐用地，西侧原为规划中的休闲餐饮广场（目前未定），地块的北侧为规划中的别墅用地。3、规划建筑面积：52860㎡4、规划停车位：369个6#8#无锡策源置业顾问有限公司5二、无锡住宅宏观市场分析1、全市住宅供需分析05年1月～11月与2004年无锡市市区住宅市场比较分析0100200300400供应量成交量2004年全年2005年1～11月2005年1～11月372.69187.2452004年全年364.37310.71供应量成交量（数据来源：锡房指数报告）2005年1至11月无锡全市市区累计新增住宅供应量372.69万㎡，累计成交量187.245万㎡，1至11月全市供需比例为2：1，目前全市住宅市场销售形势相当严峻。回顾2004年无锡全市市区累计新增住宅供应量364.37万㎡，累计成交量310.71万㎡，供销比仅为1.17：1。今年1～11月与去年全年相比，供应量相当，而成交量今年仅为去年的60%，这主要是因为2005年上半年，国家对房地产二级市场进行调整。从3月16号中国人民银行调整商业银行住房信贷政策，取消住房贷款优惠利率开始到《国八条》等一系列对房地产市场调整措施发布。上半年房产政策的集中发布，市场出现明显变化，主要表现在供求比例出现转变，供大于求；投资型客源淡出住宅市场；理性化自住购房成为市场主导，整体市场消化速度放慢。无锡策源置业顾问有限公司605年1月～11月无锡市市区住宅市场量价走势分析01020304050607080900100020003000400050006000新增供应量成交量成交均价新增供应量29.8544.3918.8614.3937.0311.5253.8118.5131.9531.5480.84成交量11.958.9517.99815.5528.7521.349.3314.49714.8918.4725.52成交均价5000474048065117376236154109419553214238.314580.841月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月（数据来源：无锡房地产网）纵观1～11月的11月份无锡市市区住宅市场量价走势，只有4月和6月求大于供。11月房展会期间原本难得的房产促销铺天盖地，而成交量只随供应量的大幅增加呈现小幅上涨的走势，预计12月还将有相当于11月的住宅供应量供应市场。由于无锡和上海的距离比较近，目前上海房地产的负面影响正悄悄的改变无锡准备购房者的市场预期，持币待购将成为相当长一段时间内的市场主旋律，房产的颓势状态很有可能到明年上半年都无法改变。综上，随着宏观调控力度的加大，近期无锡房地产市场出现了一定的波动，市场心理预期下降，观望气氛浓烈，成交量大幅下滑，市场进入优胜劣汰的调整阶段。无锡策源置业顾问有限公司72、惠山新城现状惠山新城承担着新一届政府的太多期望，但是由于规划建设时间尚短、大规模的工业基础还很薄弱、一些招商引资的优惠政策还不如无锡其它几个老的开发区，为了筹集大量的基建资金，导致目前以房地产先入的状况。房地产本身就是服务性行业，在房产比较繁荣的区域必须有很强产业基础，而这一点正是现在的惠山新城所没有的。加上原本市区对北区的抗性（如图），导致现在惠山新城所有项目销售都步履维艰。13.12%36.88%10.52%13.59%22.81%3.07%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%中心副中心东西南北置业区位喜好分析（数据来源：锡房指数报告）无锡策源置业顾问有限公司8三、无锡中低密度住宅市场分析无锡市中低密度住宅市场情况综述随着无锡房地产市场的发展，人多地少的矛盾逐渐显露，中低密度住宅越来越稀缺，逐渐成为市场的焦点。但是大部分中低密度住宅项目基本都面临着同质化严重，生活配套差的问题。可以看出，整体上无锡中低密度住宅市场仍处于起步阶段，产品类型等方面具有较大的市场机会。A、无锡市多层（洋房、叠加）住宅市场分析1、无锡洋房、叠加产品分布从上图来看，无锡的叠加主要分布在滨湖区，离太湖自然景观资源比较近，到市区也比较便捷。这些楼盘的叠加产品都是在二期、三期才推出，周边的生活配套经过一两年的培育已经初具规模。作为别墅与多层之间的过渡产品．．．．．．．．．．．．．．，其目标客户会更多的考虑后．．．．．．．．．．．．——区域个案分布图——----顺驰·理想城市（洋房）___长安吉星(叠加)----阳光城市花园（洋房）___金色江南（叠加）新梁溪人家（叠加）--------山水湖滨（叠加）万科·魅力之城（洋房）-----竞争楼盘叠加洋房项目在售叠加洋房项目预告洋房项目预计洋房项目嘉洲洋房----无锡策源置业顾问有限公司9期生活．．．成本．．。现在已经进入销售阶段的花园洋房产品都在惠山新城。目前市面上的洋房都在惠山新城板块，顺驰•理想城市和嘉洲洋房相继推出了自己的洋房产品。主要是因为他们预计到惠山新城将面临前所未有的竞争，为其产品找一些不同于别的普通楼盘的卖点，因此，产品也比较新。创新已经成为惠山新城的各项目产品共性．．．．．．．．．．．．．．．．．．。2、定价情况楼盘名称市场价格（单价：元/㎡、总价：万元/套）洋房叠加顺驰天鹅湖4500-5100/72-90万/顺驰理想城市3900-4500/55-80万（面积较大）/嘉洲洋房3900-4600/50-65万/新梁溪人家/7000-8000/100-160万金色江南/6400-7000/111-165万山水湖滨/7000-8000/180-240万（数据来源：无锡房地产网）顺驰天鹅湖以及嘉洲洋房还未正式开始销售，这里的价格为根据报价的推算。从各个楼盘的定价情况来看，放映出市场的以下几个特征：市郊洋房的普遍定价都在4000～4300元/㎡，总价范围应该在50～70万范围以内。而叠加目前都集中在南面的滨湖区域，目前惠山区域还是空白点。无锡策源置业顾问有限公司103、产品特征及去化情况无锡已经开始销售的花园洋房只有顺驰理想城市，以下是其销售情况：（数据来源：无锡房地产网，截止日期05.12.14）顶层的跃层去化情况最好，其次是三楼单套面积相对最小的户型，一楼去化情况最差。一楼的面积较大，价格也并不按照一般多层公寓的定价规则将底层定比较低的价格，再加上一楼的潮湿、采光等抗性，销售情况自然不好。据了解，之所以大胆的将一楼的价格定得比较高，和它认为底层花园对客户吸引力比较大有关。然而，事实证明，惠山．．新城购买总价达到．．．．．．．．55．．－．80．．万元产品的客群．．．．．．．，对底层花园的倾向性并不如想象中那么大．．．．．．．．．．．．．．．．．．。叠加的产品特征及去化情况：楼层面积房型套数配比均价去化去化率一楼155㎡四房两厅4425%4300均价8套18%二楼140㎡三房两厅4425%3900均价11套25%三楼133㎡三房两厅4425%4150均价19套43%四、五楼184㎡五房两厅4425%4400均价23套52%楼盘名称开盘时间楼层面积套数配比去化去化率山水湖滨2004.8.28一、二楼265－2405350％22套41％三、四楼5350％17套32％秀景花园2005.5.18一、二楼190－2504843.5％14套29％三、四楼4843.5％15套31％五、六楼1211％5套41％新梁溪人家2005.1.7一、二楼180-2354250％7套17％三、四楼4250％14套33％无锡策源置业顾问有限公司11（数据来源：无锡房地产网）叠加产品中，以总高4层的产品居多，6层的由于品质不高已经不多。一、二楼与三、四楼的去化率基本相同。产品面积上主要集中在190-235和240-250。山水湖滨由于有临湖资源，因此售价比较高。而秀景花园和新梁溪人家作为综合性项目，叠加只是整个小区中的一部分，分别占3％和5％左右。总结：通过对无锡房地产市场洋房、叠加项目各楼盘的调研分析，我们对本项目的户型规划得到如下启示：洋房和叠加只是别墅与多层之间的过渡产品．．．．．．．．．．．．．．。购买叠加和大面积洋房的客户都是具有购买经济别墅产品的潜力，当他们在下定决心购买叠加和洋房产品时大多会因为资金问题，摒弃别墅产品。也就是说购买洋房和叠加的客户是传统“28”效应的中间人群，这部分人群不能成为市场主力。目前惠山新城已经有两个洋房项目，对于复地公园城这样的大盘不能拿出也不应该拿出很大的区域单独做洋房或叠加。创新已经成为惠山新城各个项目的产品共性。从目前不难看出惠山新城从独栋别墅到洋房、高层，产品线最为丰富。如果产品上没有创新，很难在目前艰难的市场上打开局面。因此建议产品在鉴于洋房和叠加特点的同时多一些新的概念在里面，挖掘出新的卖点。洋房顶层的跃层去化情况最好，附加值是驱动这个结果的最大动力，因此建议公寓楼多增加具有附加值的卖点，比如露台、大阳台等；顶层最好定位成复式、南北有露台或送阁楼。．惠山新城购买总价达到．．．．．．．．．．55．．－．80．．万元产品的客群．．．．．．．，对底层花园的倾向性并不如．．．．．．．．．．．．想象中那么大。如果拿一个区域做洋房，一楼面积将不可避免的突破．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．144．．．㎡；．．再加上无锡地区传统意义上一楼潮湿、采光不好的市场抗性，洋房的一楼将会．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．继理想城市．．．．．一样成为去化的难点．．．．．．．．．。．建议多层．．．．一楼抬高，面积控制在．．．．．．．．．．144．．．㎡以内。．．．．无锡策源置业顾问有限公司12B、无锡市联排别墅市场分析1、联排别墅产品分布经济型别墅主要分布在城区及城郊的一些综合型项目中，以“公寓＋别墅”的社区形式出现。目前，混合型的社区开发模式在城郊地区增长迅速，主要面对当地区域市场的高端客群，由于受区位偏远、交通条件不佳、产品品质低劣等因素限制，对市区客的吸引力较弱。目前惠山新城联排别墅还比较稀缺，许多竞争项目因为地价原因无法造体量较大的联排。即使天一城有这规划，但立面、户型传统保守，无法对意向客户产生冲击力。——无锡主要联排别墅分布圈——----长安吉星金色江南--------山水胡滨水清木华--------吉祥国际花园在售联排项目无锡策源置业顾问有限公司1