房地产价格快速上涨的原因分析及对策研究

房地产价格快速上涨的原因分析及对策研究摘要：房地产价格快速上涨是当前备受关注的问题之一。我国房地产价格现状以上涨和高房价为主。房价上涨是由政治、经济、社会、人文等诸多方面诸多因素造成的。高房价的危害不容小觑，平抑高房价刻不容缓。幸运的是，可供我们选择和尝试的平抑对策还有很多，通过这些对策的实施，高房价问题一定会得以缓解或者解决。关键词：房地产价格；上涨；危害；平抑对策中图分类号：F293.35TheAnalysisofCausesandCountermeasuresofTheRapidlyGoingupRealEstatePriceTangGui-min(CollegeofPopulation·ResouresandEnvironment,ShandongNormalUniversity)Abstract：Thepriceofrealestategoinguprapidlyisoneoftheproblembeingpaidmoreattentioncurrently.Thecurrentsituationofrealestatepriceinourcountryisgoingupandhighhouseprice.Therearealotoffactorssuchaspolitics,economysocietyandhumanitycausesforthehouseprice’sgoingup.Wemustpayenoughattentiontothedamagesofhighhouseprice.Wemustdosomethingtostabilizethehighhousepricejustnow.Luckily,wehavealotofcountermeasures.Withthesecountermeasures,wemaybecansolvetheproblemofhighhouseprice.Keywords:thepriceofrealestate;goingup;damages;countermeasures1引言自1998年我国实行房改以来，房地产价格持续攀升，且以住宅市场的快速上扬最为明显。尤其是2003年至今，房价上涨迅速，不断创下新高。甚至，在国家4万亿投资开始后，2009年我国楼市的涨幅迅猛的程度甚至超过了经济过热的2007年。全球金融危机以及我国实体经济的相对不景气，怎么会有如此反常？目前楼市如何？什么在推动着房价的快速上涨？如何平抑高房价？……这些都是我们要正确面对并迅速解决的问题。本文将就上述问题，运用具体数据，结合相关理论研究及个人观点进行系统的阐述。2我国房地产价格现状处处都是房价高的呼声，我国的房价究竟多高？发展势头怎样？2.1平均销售价格快速上涨自1998年房改至2009年12年里，我国商品房平均销售价格从2063元/m2增长至4600元/m2，住宅平均销售价格从1854元/m2增长至4474元/m2（具体情况见图1）。由图1可见，在此12年中商品房和住宅的平均销售价格总增幅分别为123%和141%，相当于每年的增幅为10.25%和11.75%。由此，全国房价的上涨情况可见一斑。图11998—2009年商品房与住宅平均销售价格折线图数据来源：中国统计年鉴2009和2009年国民经济和社会发展统计公报2.2房屋销售价格指数的大增长趋势房屋销售价格指数是衡量房地产价格水平和增长情况的重要指标之一。据统计数据，现将2001—2009年的房屋销售价格指数整理如下表1所示。由表1可见，2001—2009年房屋销售价格均呈上涨态势。其中，2003年后房价的上涨尤为明显，且2009年房屋销售指数达到121.1，为历年最大。上年基数扩大的同时，房屋销售价格指数增大（即增长率增大），当年的房屋销售价格自然越发高扬，房价的上涨就更易为大众所察觉与反映。表12000—2009年房屋销售价格指数年份200120022003200420052006200720082009房屋销售价格指数102.7103.7104.8109.7107.6105.5107.6106.5121.1房屋销售价格指数（上年=100）数据来源：中国统计年鉴2009和2009年国民经济和社会发展统计公报2.3房价收入比逐年增大房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。它能直接反映房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度，反映民众安居乐业程度。发达国家的房价收入比一般维持在3~6之间，若超过6则视为存在房地产泡沫。在我国，居民收入提高与房价上涨两相较量的结果是：自1998年房改以来，我国房价收入比均在6之上，且总体呈不断增大的趋势。图2全国房价收入比情况数据来源：国家统计局网站CRIC中国房地产决策咨询系统由上图2数据及2009年的房价收入比8.03可见：1996—2003年，随着我国居民家庭年收入提高，在房价合理上涨的情况下，全国房价收入比保持较平稳的运行态势（保持在6.2左右）；2003年以后，房价增长速度超过居民家庭年收入，房价收入比明显增大，2009年达到8.03为历年最大值[1]。（其中，2008年房价收入比出现明显下调，为6.78，是受国际金融危机的冲击和严厉的房地产市场监管的影响。）高房价收入比和不断增大的趋势，直接引发居民对房价上涨的抱怨。3房价快速上涨的原因分析房价的快速上涨，是诸多因素共同作用的结果。正确认识房价快速上涨的原因，是居民置业投资的需要，也是政府制定相关政策稳定房地产市场和发展国民经济的需要。3.1需求旺盛房地产的消费需求，尤其是住宅消费的刚性需求主要来源于拆迁家庭、新婚家庭和改善住房型家庭。因此，需求与城市化进程，人口的数量和家庭规模以及国民生活水平等密切相关。首先，城市化进程的加快，城市基础设施和公共服务的提升，促进房地产价格的上涨。我国目前正处于城市化高速发展的阶段，城市建设日新月异。从旧城改造到新城建设，从房屋拆迁到高楼大厦林立，都少不了房地产业。城市化催生了更多更大的房地产需求，刺激房价上涨。同时，城市政府不断加大对城市基础设施和公共服务功能的投入，大量的高铁、轻轨、公路、学校、医院、文体设施以及城市花园的建设，不仅改善了城市面貌，更让其所提供的土地被社会和投资者所重新认识，让周边的房价在市场上得到价值的重新认定[2]。改善的城市环境也在推动房价的上涨。其次，我国巨大的人口数量基数以及人口不断增长的趋势，连同家庭规模的小型化趋势，造成不可忽视的房地产需求。其一，我国的人口数量增长让进行大规模的住房生产成为需要。同时，虽然每年的开复工总量都在扩大，但是仍然不能满足日益增长的人口的住房需求，房价充满上涨的压力。另外，由于人们生活观念的改变，人们逐渐从大家庭中分散出来，家庭小型化成为趋向。据调查，我国的家庭规模已从1990年的3.96人/户下降到了2008年的2.96人/户，并继续下降着。家庭规模，指家庭平均人口数，通常情况下，它与住房价格变化方向相反。近年来我国家庭规模急剧变小，住房需求量激增，推动房价上涨[3]。最后，随着经济的发展与国民收入的增加，居民生活水平不断提高，住房要求也在提高，改善性住房需求应运而生。如下表2所示，2001—2009年，城镇居民家庭和农村居民家庭的人均可支配收入均处于连续增长中；同时，城镇家庭和农村家庭的恩格尔系数整体上均呈减小的趋势。结合两组数据，家庭节余增多，改善性住房的有效需求增大。而住房面积的增大、智能设施的增添、配套服务设施的齐全与完善，最终都将反映在高房价中。表22001—2009年我国居民人均可支配收入与家庭恩格尔系数情况年份城镇居民家庭人均可支配收入（元）农村居民家庭人均纯收入（元）城镇居民家庭恩格尔系数（%）农村居民家庭恩格尔系数（%）20016859.62366.438.247.720027702.82475.637.746.220038472.22622.237.145.620049421.62936.437.747.2200510493.03254.936.745.5200611759.53587.035.843.0200713785.84140.436.343.1200815780.84760.637.943.7200917175.05153.036.541.0数据来源：中国统计年鉴2009和2009年国民经济和社会发展统计公报3.2供不应求及供求结构不合理据悉，我国城市家庭新增户数每年为1100多万户，而每年市场化竣工的住房大约有500万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求[2]。长期的供不应求，在刺激有效需求的同时，相对缩减了当期供应量，使供不应求的现象愈演愈烈，加速房价的上涨。同时，我国的房地产市场尤其是住宅市场还存在供求结构不合理的问题。我国中低收入家庭占绝大多数，其需求以90m2以下的经济性住宅为主。但是，开发商在高收益的诱惑下将大量资金投入到高档物业的开发中盲目追求“大而全”，对需求较大的中低档物业却开发不足。供需错位使大量高档物业积压，形成空置，而中低档物业的需求却得不到满足，价格上涨。由下表3可见，我国别墅与高档公寓所占比例明显过高，且有逐年增大的趋势。04年以后，别墅与高档公寓投资完成额更是占到了总住宅投资完成额的10%以上。表31998--2009年按用途分房地产开发企业(单位)投资完成额部分情况年份本年完成投资额住宅别墅、高档公寓经济适用房19983614229220815647181852627085231999410320242638479417862334370211200049840529331198392700142542436520016344110742166760369924159964642002779092235227756051696325890445200310153800967766861632987262198332004131582516883695321073648660638802005159092471108609322104940595191806200619422917413638407114449996696839720072528883731800541841807123082092602008312031942224408742203231079709063200933232000025619000011390000单位：万元数据来源：中国统计年鉴2009和2009年国民经济和社会发展统计公报供不应求增大房地产单价，供求结构不合理，使消费者用于住房的投资总额加大，推动总房价的提高。两者结合，使房价持续上涨的情况愈演愈烈。3.3现行土地招拍挂制度与最严厉的土地政策的联合推动我国实行土地公有制，政府以招拍挂形式出让土地使用权。因此，土地供给很大程度上取决于政府政策，即政府垄断了土地供给。这种垄断供给，能够通过控制土地出让数量，以较高的价格出让土地。我国土地资源有限，并且自2003年之后连续四年缩减了市场中的土地供给量，加大了土地的稀缺性。同时，“严守十八亿亩红线”的高调成为土地稀缺的广告词，改变着市场对土地供给量增加的长远预期。最严格的“土地管理”和多项监督、审查、清理等措施又为土地的稀缺及价格的必然上涨奠定了以政府强大控制力为后盾的坚实基础，于是天价成为现实[4]。3.4现行规章制度不尽规范，监督管理力度不够有关房地产的各种现行制度在执行过程中有许多不规范之处。虽然国家出台了很多鼓励中低价房产，特别是经济适用房的开发政策，但是，还存在很多不完善之处，实际操作中也缺乏有效的监管。新出台的政策缺乏权威的解释，易产生误解，影响调控效果。有的误解还被投机者利用，成为他们哄抬房价牟取暴利的工具。另外，土地审批环节中出现的不公平、不透明现象，也在抬高土地使用成本[3]。3.5房地产开发成本的上升在房地产开发中，开发成本的构成主要包括：土地成本、建造成本以及各项税金、规费。3.5.1土地成本快速增长由于土地资源的稀缺性和现行土地