项目策划报告4上

第四部分规划建议一、规划原则二、规划布局三、公建规划四、景观规划五、建筑设计一、规划原则1、土地的使用•本案地段位置处于主城区近郊，交通环境较为方便。紧邻长安区新行政中心和西安大学城，用地形状基本为长方形，较为规则，总用地面积约206亩。2、规划指导思想智慧城项目规划的中心思想：在满足建立一个布局合理、采光充沛、通风良好、道路流畅、绿化优美的住宅小区基础上，进一步提升楼盘的形象、品质。重点强化配套，如商业街、会所以及主题景观的设计与规划。3、总体差异、配套先行的原则总体差异：项目规划不能仅仅盯在户型设计、物业形态等基本动作的层面上，更要在配套、生活方式等自选动作上下功夫。尤其在社区配套，如酒店式会所、风情商业街和幼儿园等，充分挖掘潜力，只有这样才能在总体上超越市场上现有的郊区楼盘，形成核心竞争力和具有鲜明个性的主题。配套先行：本案在配套的规划上，要充分考虑配套先行，配套先热的要求。在规划上，要酒店式会所、风情商业街和幼儿园放在社区相对开放的区域，以利于在组团还没有形成的时候，先行投入使用。二、规划布局1、社区骨架：“两横三纵三中心”社区风情商业街（林荫大道）社区主入口景观大道子午大道社区形象轴线绿化隔离带景观轴社区中心师大幼儿园智慧运动公园酒店式会所一横：社区风情商业街——林荫大道尽早参与到社区东西向规划路的建设中去，对规划路的景观、树种、路灯等进行整体设计，用英伦风情、著名学府雕塑为主题对整条道路进行包装。–规划路景观化：种植高大的乔木，形成一条林荫大道。–商业街休闲化：把景观小品、休闲长廊与商业街铺结合起来，形成一条休闲化、风情化的商业街。局部单体商业断开休闲空间建筑错落有致建筑形态各异二横：常青藤景观长廊•引入适当规模的水景，重点保证英伦花园的景观意向，在长廊的其他部分，可以形成树镇、小型休闲广场等景观节点，与教育主题雕塑、景观小品等元素有机结合，相映生辉。文化轴水景观轴休闲带三纵：子午大道、南北向主轴线和东部绿化隔离带三条景观轴子午大道——社区主形象轴线–在子午大道东侧，规划社区的形象主入口，并在建筑形态的安排上，充分考虑社区在子午大道上的景观效果，将酒店式会所、社区主形象入口和高层建筑有机结合，构成有起伏的天际线，形成社区面向外部的形象景观带。南北向社区景观主轴线–与行政中心区中轴线相对应，在社区中心形成以水景、长廊等构成的社区主景观带。并在北侧一端设置标志性的建筑物（钟楼或教堂等），与行政中心区行政大楼和政府广场相对应。社区景观主轴线概念提示•教堂的概念提示东部绿化隔离带——休闲运动景观长廊–在东部高压走廊中，设置运动设施、绿色公园，形成类似于南奥撒野公园的社区运动休闲长廊。休闲带概念提示网球场篮球场•休闲带主要是为社区休闲运动提供便利场所，可以设置网球、篮球场、运动器材等休闲设施，使运动就在家门口。运动设施三中心：酒店式会所、社区中心和英伦花园酒店式会所：社区对外服务接待中心–将小型商务酒店、美食公园、社区会所和营销接待中心融合在一起，形成社区对外的服务接待中心。•酒店式会所景观提示•酒店式会所概念提示•社区中心：社区内部服务中心–在南北向主轴线与东西向景观长廊结合地带，形成社区内部的公共服务中心。•智慧运动公园：社区主题景观–在小高层组团，以运动场（蓝球、羽毛球等）、社区花园为主题形成小高层的景观中心。智慧运动公园的主题概念提示2、社区布局：“十字形三组团”•项目用地三面环路，东西两侧为城市主干道，南侧为次干道。根据周围环境条件、道路状况和地块条件将项目分为三个组团，即三个区块：第一区块（组团）：智慧城·心境•该组团是项目的启动区和形象区。以西南角的会所作为小区的标志和一期开发的引导，内部沿东西向规划道路在小区南侧形成特色的底层商业街区。这一区块建筑以多层为主，适当配置部分小高层。•强调中部的南北向轴线，作为与长安区行政中心中轴线的延伸和呼应，并以此轴线营造整个小区的主景观轴线和小区主入口的形象氛围。一期：主要卖点为酒店会所、风情商业街（花街）和性价比等；•规模：8万平米左右•建筑形态：多层•容积率：1.5左右•占地：80亩•构成：酒店式会所、风情商业街一期、美食公园等配套项目等。第二区块（组团）：智慧城·心韵•该区块是项目开发的二期，也是项目提升区，利用社区主景观带的绿化景观和内部成熟的社区品质，做一部分高端产品。•第二区块（组团）的主要卖点为社区中心和风情商业街。二期智慧城·心韵：•建筑规模：12万平左右•建筑形态：多层洋房、景观小高层•容积率：2—2.2•占地：86亩•构成：社区主景观长廊、社区中心（钟楼）、幼儿园。第三区块（组团）：智慧城·心声•该区块是项目开发的最后一期，是项目的成熟开发区；主要开发产品是高层和小高层。•第三区块（组团）主要卖点为智慧运动公园和成熟社区。三期智慧城·心声：•建筑规模：10万平左右•建筑形态：点式高层、板式小高层•容积率：3.5左右•占地：40亩•构成：SOHO公寓。3、组团布局：“点线结合，围而不合”•目前西安楼盘多层布局多以线性布局为主，建筑的组团围合比较呆板和封闭。•建议在项目楼盘组团布局中，增加部分的点式多层，与线性布局相结合，既增加多层建筑的品质（可以做到房间全明），也丰富楼盘内组团形式。点线结合围而不合4、空间层差布局：“低、中、高”•项目小区内多层、小高层、高层应该有序分布，避免形成单调的多层区和高层区，从而影响营销。多层和高层各有优劣。•如项目首期可考虑由南到北按照6层、12层、18层建筑的搭配，可以形成极佳的建筑空间景观，从而使建筑以及建筑组合本身就是景观的格局。•在保证均好性的前提下，通过多层、小高层、高层的有序空间层差布局，既提高楼盘整体品质，又能有效避免高层劣势，促进营销。5、重要节点设计入口位置：小区主入口——南侧规划路中段位置，主要是步行入口；小区主形象入口——子午大道一侧中段位置，因此，在子午大道一侧设立小区的主形象入口；小区车行主要出入口——西侧和东侧入口，确定将西侧和东侧入口作为车行主要出入口，中部主入口为主要步行入口。主入口结合商业街整体设计，要有开合收放，在主入口处形成一小开放型广场。小区路网及停车形态小区道路设计按照人车分流原则，小区内部尽量不见车行。西侧利用高层地下设置停车库，从西侧入口直接进地下；东侧利用地下和室外及东侧道路高压走廊绿化带设置停车场；中部考虑地面及外部道路沿线停车。建筑风格建议：知识景观住区浪漫法式风情•我们在项目建筑风格中建议突出项目的文化意蕴和人文内涵，打造一种精致典雅、品格高尚的住区。•建筑风格偏于西式，但不具像于单一的型制特征，而强调简洁为主，只突出屋顶、线脚、阳台等细部，蕴涵西式典雅精致的特征；建筑色彩以浅米黄色为主，形成与区域环境的协调，但通过黑色的屋顶和浓郁的绿化景观，衬托出整体楼盘的雅致氛围。