麓湖宫2016年年度营销方案2016.04.08(fin)n

贵阳友道房地产营销有限公司GuiyangTomomichiRealEstateMarketingCo.Ltd.业务范围：销售代理·前期定位·策划顾问·文化创意地址/Add：贵阳·南明区·多彩贵州文化创意园5栋4层麓湖宫2016年年度营销方案友道营销市场部2016年3月27日谨呈：贵阳清怡城市建设投资有限公司目录市场回顾定位回顾营销策略营销执行铺排年度目标Chapter1Chapter3Chapter2Chapter4Chapter5费用铺排Chapter6Chapter市场回顾1全国宏观政策贵阳宏观政策贵阳土地市场贵阳整体市场清镇住宅市场宏观政策贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices市场分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年2月5日，下调存款准备金率0.5个百分点。2月23日，3月1日施行《不动产登记暂行条例》2月28日，央行3月1日降息0.25个百分点。3月30日，央行二套房首付比例下调为40%，首套房首付20%3月30日，购买满两年以上房屋销售免征营业税。4月19日，下调存款准备金率1个百分点5月11日，下调贷存款基准利率0.25个百分点6月28日降准降息0.25个百分点8月26日，下调金融机构贷存款基准利率0.25个百分点8月31日，住房公积金二套房首付款比例下调至20%9月30日，央行银监会发布首套房最次首付比例款下降至25%。10月24日，下调金融机构贷存款基准利率0.25个百分点10月29日，全面放开二胎政策，16年1月1日执行12月8日，明年国管公积金缴存比例为12%2015年政策集中在年初和年底两个阶段持续出台，刺激房地产市场去库存化，一二线城市受红利刺激，楼市具有一定回暖迹象，但三四线城市由于受近年市场集中供货及市场容量有限影响，政策红利刺激去库存表现并不显著。政策利好全国宏观政策分析首付调整使改善型需求门槛下降，满足自住型与改善性住房需求，利好楼市3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。调整前：普通自住面积90㎡，最低首付20%，面积90㎡，最低首付30%。重点解析调整后：最低首付20%。央行5次降息，商业贷款公积金贷款利率均下降，房贷压力减小，楼市利好,量化宽松政策仍然在延续次数调整时间存款贷款12015.2.28下调0.25%下调0.25%22015.5.10下调0.25%下调0.25%32015.6.27下调0.25%下调0.25%42015.8.25下调0.25%下调0.25%52015.10.24下调0.25%下调0.25%重点解析税收减免政策，一定程度刺激改善型需求进入市场2月19日，来自财政部、国家税务总局和住房城乡建设部的通知内容显示，对个人购买90平米及以下家庭唯一住房，减按1%的税率征收契税；90平米以上的减按1.5%的税率征收契税。购买第二套改善性住房，面积为90平米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平米以上的减按2%的税率征收契税。置业情况建筑面积段调整前调整后首套房90㎡一下（含）1%1%90-144㎡1.50%1.50%144㎡以上（含）3%1.50%二套房90㎡一下（含）3%1%90㎡以上3%2%重点解析市场分析贵阳宏观政策分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年10月9日省政府出台，农民工住房公积金制度实施范围10月24日起，贵阳市个人公积金存款利率下调0.25个百分点8月28日起，贵阳下调公积金贷款利率0.25个百分点8月26日，下调金融机构贷存款基准利率0.25个百分点9月1日贵阳市公积金二套房首付降至20%2月28日，政府工作报告指出，重点发展贵安级新区4月28日，贵阳市住房公积金缴存额度上涨，首付比例调整为最少20%6月，贵阳市住房公积金存缴上限7月1日，贵阳市不动产统一登记正式实施贵阳公积金多项标准调整及金融机构利率调整，综合助推房地产市场去库存。市场分析宏观政策小结2015年，贵阳来至全国众多房地产利好政策频繁出台，以促进市场去库存；一线城市在利好楼市政策持续刺激之下，以表现一定回暖，但三四线城市受前期大量项目集中供应，区域市场容量有限有限影响，利好政策持续效果并不明显；利好政策主要针对住宅产品市场，商业市场政策层面刺激政策较少，主要以市场调整为准。贵阳市场贵阳市场贵阳土地市场概况从整体贵阳土地市场供销情况看，2009-2012年是贵阳房地市场高速发展期，进入2012年，由于大盘项目集中入市，市场受到严重冲击，土地端供销情况持续出现疲软。注：数据来源于国家土地网以上数据中，不包括除清镇外三县一市成交数据注：数据来源于国家土地网以上数据中，不包括除清镇外三县一市成交数据从贵阳土地市场看，未来几年，贵阳房地产业重点发展区域将集中在贵安新区、观山湖区以及清镇区域。传统老城区域主要以城市升级改造适时土地放量为主。贵阳市2015年度新增土地供应123宗，新增供应面积757.23万㎡，成交114宗，成交面积712.64万㎡。新增供应地块主要集中在贵安新区、清镇市以及观山湖区；该三个区域供应面积占总供应面积的89%。贵阳土地市场概况贵阳市场贵安新区及清镇市商业总计供应面积之和约161万㎡；两个区域商业供应总量之和占总供应量的76.3%；贵安新区及清镇市住宅总计供应面积之和约152万㎡；两个区域住宅供应总量之和占总量的70.2%。43.8% 32.5% 11.4% 5.5% 2.9% 2.6% 1.3% 0.1% 贵安新区清镇市观山湖区小河区南明区乌当区花溪区云岩区40.5% 29.7% 15.2% 10.9% 3.1% 0.4% 0.1% 贵安新区清镇市乌当区花溪区观山湖区南明区云岩区注：数据来源于国家土地网，以上数据中，三县一市成交数据仅包括清镇2015年，贵阳土地市场供应量主要集中分布在贵安新区及清镇市，两区域成为政府主导发展区域。2015年贵阳商业用地供应分布情况2015年贵阳住宅用地供应分布情况贵阳土地市场概况贵阳市场47.0% 33.9% 14.9% 2.1% 2.0% 贵安新区清镇市观山湖区乌当区花溪区51.0% 32.7% 8.2% 6.7% 1.3% 贵安新区清镇市花溪区乌当区观山湖区2015年，贵安新区及清镇市商业总计成交面积之和约105.7万㎡，两个区域商业成交总量之和占总成交量的81%；2015年，贵安新区及清镇市住宅总计成交面积之和约217.6万㎡，两个区域住宅成交总量之和占总成交量的83.7%；2015年，贵阳土地市场成交量主要集中分布在贵安新区及清镇市，两区域成为贵阳市场土地成交热点区域，未来主城区市场竞争逐步转移到新区域。注：数据来源于国家土地网，以上数据中，三县一市成交数据仅包括清镇2015年贵阳商业用地成交分布情况2015年贵阳住宅用地成交分布情况土地市场分析►►贵阳土地市场区域成交情况贵阳市场贵阳市场受早期土地集中供应成交影响，今年整体土地市场供销量均出现下滑；近年受大贵阳建设影响，土地供销量主要集中于政府主导开发区域：贵安新区、清镇市。贵阳土地市场小结►►贵阳市场清镇市场清镇市场清镇市场分析►►土地市场—2014年土地市场宗地编号用地面积（B:Lm²)规划建筑面积（m²)容积率出让年限（年）用地性质宗地位置竞得方起拍日期成交日期成交价格(万元）楼面地价（元/m²)QZ(14)00112712.17211962.153850.94140其他商服用地清镇市红新社区三星村,大星村境内贵阳市白云区宏泰房地产开发有限公司2014/8/62014/8/2024472046QZ(14)00245023826.70.8540其他商服用地清镇市犁倭乡石牛村境内清镇广盛源物流有限公司2014/8/62014/8/20231604QZ(14)0031129425976.22.340其他商服用地清镇市百花社区河堤村境内李科毅2014/8/62014/8/202324895QZ(14)0041110428870.42.670其他普通商品住房用地清镇市百花社区鲤鱼塘村境内清镇市永兴置业房地产开发有限责任公司2014/8/62014/8/202096726QZ（14）00530515198347.56.570其他普通商品住房用地清镇市百花社区东门桥村境内贵州复晟房地产开发有限公司2014/10/92014/10/237290368QZ（14）00622154.54988175.105023.9870中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市巢凤社区扁坡村境内清镇市和盛房地产开发有限公司2014/12/12014/12/154211478QZ（14）00716532.53665799.493283.9870中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市巢凤社区扁坡村境内清镇市和盛房地产开发有限公司2014/12/12014/12/153147478QZ（14）008176475201181.51.1440其他商服用地清镇市巢凤社区黑泥哨村境内贵州顺安房地产开发有限公司2014/12/12014/12/1515767784QZ（14）009810251296401.640其他商服用地清镇市巢凤社区黑泥哨村境内贵州顺安房地产开发有限公司2014/12/12014/12/157987616QZ（14）01038905135000.353.4770中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市巢凤社区扁坡村境内贵州省逸坤房地产开发有限责任公司2014/12/12015/2/106371472QZ（14）0111163581095.956.9770中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市巢凤社区扁坡村境内贵阳清镇华丰市场置业有限公司2014/12/12015/7/62847351QZ（14）012263301079534.170中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市百花社区石关村、毛栗山村贵州广大城投建设投资有限公司2014/12/102015/2/103829355QZ（14）01337417153409.74.170中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市百花社区石关村、毛栗山村贵州广大城投建设投资有限公司2014/12/102015/2/105427354QZ（14）01433882159245.44.770中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市百花社区石关村、毛栗山村贵州广大城投建设投资有限公司2014/12/102015/2/105315334QZ（14）01521695108475570中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市百花社区石关村、毛栗山村贵州广大城投建设投资有限公司2014/12/102015/2/103537326QZ（14）01646488182232.963.9270中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市百花社区鲤鱼塘村贵州黔商置业股份有限公司2014/12/182015/2/1010061552QZ（14）017911835469.023.8940其他商服用地清镇市巢凤社区扁坡村贵阳颜文明体育用品有限公司2014/12/182015/1/51621457QZ（14）01850882114484.52.2550仓储用地清镇市巢凤社区扁坡村贵阳颜文明体育用品有限公司2014/12/182015/1/54476391QZ（14）0191861174444470中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市百花社区凉水井村贵阳铜鼓滩房地产开发有限责任公司2014/12/182015/1/53221433QZ（14）0205404377821.921.4440其他商服用地清镇市巢凤社区平原哨村2014/12/1800QZ（14）0211376521886.351.5