计划模板与标准周期培训【2013-1-25】

计划模板与标准周期培训提纲2第一部分计划模板分类及简介第二部分标准周期设计说明第三部分总结第一部分3第一部分计划模板分类及简介一、计划模板的分类二、计划模板模块说明一、计划模板分类4序号类型开发期（个月）1住宅（多层）16.52住宅（高层）213综合体（不含酒店和塔楼）214综合体（含酒店和塔楼）22.51、模板分类一、计划模板分类52、各分段工期模块类型地下(层)广场(层)酒店（层）塔楼（层）达到开工条件(个月)开盘(交地日后个月)全部封顶(个月)装修时间(个月)试营业时间/交房(个月)住宅（多层）2636.57.59住宅（高层）22537.5129综合体（不含酒店和塔楼）264.56.510.59.51综合体（含酒店和塔楼）2612254.5913.57.51一、计划模板分类63、各模板节点框架模块类型一级节点数二级节点数总计个数住宅（多层）21187208住宅（高层）21187208综合体（不含酒店和塔楼）21197218综合体（含酒店和塔楼）27249276二、计划模板模块说明71、二级计划模板2、基本数据3、一级计划签批单（自动生成）4、一级计划变更签批单（自动生成）1、二级计划模板（以高层模板举例）8划分标准：一级节点：集团领导及各区域总经理重点关注，直接影响项目经营运转；二级节点：区域/项目公司内部重点把控，一级计划的构成分项级别划分：1级、2级1、二级计划模板9划分12个阶段：筹备、前期、交地、营销、招商、财务、设计、成本、工程、验收、交付、两点一线1、二级计划模板10目的：划分责任主体，明确第一责任人，直接与绩效考核挂钩主责部门分为：集团各系统中心相关部门、区域/项目公司各部门1、二级计划模板11明确任务完成标准，以及成果性文件的报送单位1、二级计划模板12摘牌日即可以启动参考周期：节点开始时间1、二级计划模板13完成此项节点所需周期1、二级计划模板14备注：节点的开始时间与结束时间全部参照摘牌日、交地日、开盘日、试营业日、开业日及交房日推算得出，并且此处与标准周期图一一对应此节点要求完成的时间，重点关注！1、二级计划模板15节点排列举例：根据基础数据表中的参考轴时间推出项目的全部计划，各项目/区域公司改动基础数据中参考轴时间后，此处节点自动编制完成，而后根据项目特殊情况进行微调2、基本数据16以高层模板为例：以标准周期关系图推出此四条参考轴时间，进而推出所有二级计划时间节点3、一级计划签批单17以高层模板为例：所有数据根据二级计划模板表自动生成,将所有一级节点按责任部门排列，方便集团各领导查看及审核4、一级计划变更签批单18以高层模板为例：集团领导及区域总经理关注一级，区域各部门负责人关注二级，计划分级管理！二级计划修改的过程中修改一级计划，此表格根据二级计划表自动生成，方便使用，防止在此两表格交替，或由此导致的计划不匹配第二部分19第二部分标准周期设计说明（以高层模板为例）一、整体设计板块二、分块设计说明一、整体设计板块201、整体模块设计图筹备前期开发营销招商规划设计成本招标工程施工两点一线关键会议摘牌日交地日开盘日交房日备注：纵向4条参考轴横向7个阶段划分图例说明假设条件一、整体设计板块212、图例说明：一、整体设计板块22①摘牌日前完成项目定位工作，摘牌日后启动方案设计工作；②交地日即为开工日；③泰和广场地上6F，酒店地上12F，塔楼地上25F，地下-2F计；④地上主体结构之非标准层20天/层，标准层7天/层；泰和广场地上6F全部按非标准层计算，酒店和塔楼地上1层、2层及顶层按非标准计算；⑤酒店装修按照五星级酒店装修标准；⑥标准周期均为正常工序，未考虑非正常工序及抢工因素；⑦标准周期未考虑冬施及雨季影响,每个冬季增加2个月周期（其中承德区域增加4个月，秦皇岛区域增加3个月），每个雨季（6月、7月、8月）增加15天周期；⑧标准周期中未考虑塔楼室内精装施工周期，如项目有精装工程，则在此基础上增加150天施工周期，其他相应工期顺延；⑨隆基泰和广场商业与酒店同时开业；⑩开盘日为取得预售证后正式开盘；3、假设条件说明：二、分块设计说明231、筹备阶段1、土地信息基本明确时，即启动班子组建工作；2、摘牌日前项目关键管理岗位到位二、分块设计说明242、前期开发阶段（分为土地跟踪、拿地、办证三大阶段）拉开开发项目的面纱，听证会决定土地是否跟踪及挂牌关于国有土地证与用地规划证办理顺序的解释：1、与取得土地的方式以及公司性质有关。如果是出让土地，是先取得土地证，如果是划拨则一定是先取得规划许可证。2、与项目所在地政策有关。考虑目前大部分项目是先办理国土证再办用地规划，标准周期按此逻辑关系。实际先后顺序各项目可自行把握，但总的办证时间满足标准周期要求即可。拆迁时间短？标准周期假定的条件是：摘牌日和交地日可以是2个相同的时间，也可以是2个不同的时间。确定的开工日前必须完成交地。如果交地时间无法明确，那么项目开发进度就无法确认。如果因拆迁原因导致交地日比较靠后，那么在编制开发计划时需要充分考虑。整体计划是在摘牌日和交地日时间明确后综合考虑。必须保证在交地日前完成拆迁。二、分块设计说明252、前期开发阶段（分为土地跟踪、拿地、办证三大阶段）工程规划证后可以融资报卷，取得施工证后即达到融资放款条件工程达到主体1/3进度时取得预售证备案周期由各区域/项目公司合理把握，满足施工证办理周期即可河北省要求办理工程规划证必须有施工图外部审图报告，因此施工图外审完成是办理工程规划的必要条件总包定标后启动施工证办理二、分块设计说明263、规划设计阶段为保证摘牌日后即刻启动方案设计工作，因此方案设计条件及方案设计任务书需要在摘牌日前完成前提条件完成标准为：方案报规通过。由原28天调整为40天，考虑各区域方案报规需上规委会、市长会，报规时间给予延长在报规工作通过规委会后，就可以启动，因此扩初设计及施工图设计时间充裕，单体施工图周期必须保证施工图设计完成之后进行各项专项方案设计，其中综合管网设计要提前考虑，保证总包、监理单位的临时办公场所不在施工位置，节省成本，其他专项满足招标及施工即可方案设计完成后，做地质详勘报告，保证在报规完成前完成，而后规划可以开始扩初设计，基础论证、工程桩基图同步进行，以完成土护降单位及桩基单位招标，保证项目开工节点如果此时拆迁未完成，可以根据总平图楼座位置进行局部勘察，待拆迁完成后再补堪二、分块设计说明274、成本招标阶段保证地勘单位和园林景观设计单位在方案完成前定标，保证方案完成后地勘工作及景观概念方案设计工作及时启动必须保证各分项设计单位在扩初及施工图阶段即参与设计，以更好的完成专项方案设计，因此招标工作必须前置二、分块设计说明284、成本招标阶段施工图完成后启动总包招标总包定标后即启动工程施工证的办理工作二、分块设计说明294、成本招标阶段（专项分包单位：电梯、精装、外装、机电、消防、智能化、夜景照明、导向标识、市政、园林景观等）各专项施工单位招标原则：最晚在施工开始前2个月定标，给施工单位足够的深化设计及施工准备时间，使招标工作尽量前置，电梯招标要考虑付款及生产周期，必须提前完成招标前置二、分块设计说明305、工程施工阶段（关键线路主控阶段）工程开工前30天，必须完成召开项目启动会总包合同签订后组织总包进场，要求进场前完成土护降、桩基施工及检测工程桩基试桩出具桩基报告后，由桩基施工单位进行深化设计，保证桩基的可行性，而后进行大范围施工及检测监理单位须在开工前进场，以保证土方、桩基等工程的施工质量及现场管理二、分块设计说明315、工程施工阶段（关键线路主控阶段）本周期中高层按地上25F计，非标准层20天/层，标准层7天/层，地上1层、2层及顶层为非标准层计算，共需214天，各项目根据自身实际情况推算预售证主体到1/3进度（8F）时取得预售证，自正负零至取得预售证周期为80天，各项目根据当地要求自行协调外架拆除之后，为外线工程施工提供工作面外架拆除后，启动外线工程二、分块设计说明325、工程施工阶段（关键线路主控阶段）主体10层左右开始二级结构砌筑及抹灰工程二次结构完成后可开始启动电梯安装，电梯招标必须前置完成砌筑抹灰工程完工后启动室内精装工程，此处考虑公共部位精装，如有室内精装工程，工期增加150天砌筑工程进行一半后，开始插入机电工程二、分块设计说明335、工程施工阶段（关键线路主控阶段）外线工程施工一段时间后，插入园林绿化工程，具体插入时间由项目公司依现场进度及工期要求合理把握，施工周期必须满足交房要求外线工程结束后，交房前15天必须接通正式水、暖、电、气等，为交房做充分准备二、分块设计说明5、工程施工阶段（关键线路主控阶段）内装、外装及室内安装工程同步进行，保证工期除园林景观，所有施工工程都要求在交房前45天完工，给定设备调试、各项验收及竣工验收足够的时间二、分块设计说明5、工程施工阶段（关键线路主控阶段）施工工程全部竣工之后，启动各项验收，各区域/项目公司可根据实际工程进度提前开始专项验收，保证竣工验收时间节点交房前，各区域/项目公司客服部门做相关准备工作，保证交房工作顺利进行项目后评估会议，要求各区域/项目公司注重知识及经验积累二、分块设计说明6、营销阶段摘牌日后60天，要求项目营销团队进场交地日后组织召开营销启动会，确定整盘推盘思路及手段，前期推广事宜安排及营销思路开盘前3个月户外广告推出，积累客户，保证开盘效果广告出街配合两点一线开放，同时作为吸客手段，因此必须保证两点一线在广告出街前达到开放条件，各区域/项目公司根据开盘节奏安排，确定两点一线开放时间二、分块设计说明7、两点一线阶段两点一线工程需注意几下几点：1、假设项目有拆迁项目，两点一线的施工是从交地日开始，交地前完成设计工作，如果项目无拆迁影响，所有工作都可提前；2、本标准周期考虑预售证后正式开盘，两点一线建设期相对较长，如项目考虑非正式开盘，所有工作需前提第三部分总结1、开发思路：方案设计及报规主体施工竣工验收交房模板中总工期（不包含冬施、雨季及假期）要求为21个月，各项目根据项目所在地及假设条件要求匹配自身，合理排列。例：承德未来城项目按此标准周期排列后周期为22个月，则加2个冬施期8个月，2个雨季1个月，其他因素1个月，因此周期基本可控制在32个月。第三部分总结2、关键线路：关键线路直接影响总体工期，因此必须保证关键线路工期，所有二级节点的排列必须保证关键线路相关节点的周期第三部分总结3、计划模板使用说明：1）、标准周期及计划模板以标准轴时间推出二级节点时间，排计划时首先确定参考轴时间，其他时间自动生成，然后各项目可根据自身实际情况对相关模块的节点进行调整，设置参考时间的目的是为了弥补目前区域/项目公司的计划负责人在专业程度及经验方面的缺失，提供参考时间及周期，减少项目计划的出错率，如相关经验丰富，也可以删除参考时间，在满足整体周期及关键线路的前提下，按自己经验排列全部节点；2）、标准周期设定了一系列假设条件，这是排列周期的前提，在实际开发过程中，对不符合假设条件的情况要科学对待，合理排列节点，要重点理解各阶段、各节点之间的逻辑关系，而非绝对周期，对标准周期及计划模板要有科学理性的认识；；3）、二级节点的周期及顺序可根据项目实际情况及项目所在地要求进行调整，但关键线路及整体工期必须保证，必须保证二级节点的调整不影响一级节点的完成；4）、所有节点可以增加不可删减。谢谢OVER