金地_上海金地天御豪宅产品分析与户型专题研究_29P

金地天御产品分析+户型分享基本信息开发商：上海金深房地产开发有限公司物业类型：住宅、普通住宅、平墅开盘时间：2010年11月上旬容积率：1.20、绿化率：40%户型：官邸200㎡、官邸90㎡楼盘地址：青浦沪清平公路联民路交汇处遵循“享受型豪宅”理念，金地天御规划为创新的平墅物业，突破性的实现了多个创新：——创新性的达到了18米的超大面宽；——创新性的实现了1、2、3层均有精装花园和地下室；——创新性的将摘星庭院引入户内；机会随时都有，看你怎么把握“青浦徐泾、1.2”。这块地，无论是地段还是容积率都达到了可以作为真正高端的条件，但是，还有什么是可以与类别墅产品相抗衡的高品质住宅产品类型能让金地在这样一个上海的传统别墅区中脱颖而出呢？这已经不单单是一个产品创新的问题，更是金地历史上的突破，拉开了向豪宅进军的序幕。别墅板块、国际教育、高端客户位于西郊板块的青浦徐泾，是上海的传统别墅版块。周边配套完善，特别值得一提的，徐泾国际学校之多全国闻名，这些直接与国际接轨的教育机构，吸引了大量在上海工作生活的境外人士置业于此。同时，这里交通出行快速便捷，距离市中心车程在半小时之内，大虹桥交通枢纽的建设也为徐泾的进一步发展提供了新的动力。在这样一个不缺富人，更不缺有品位、愿意追求高品质生活、富人云集的地方，很明显，普通中高端的产品是不具竞争力的。•传统别墅、大平层、平墅•传统别墅区之所以称之为传统别墅区，乃在于周边太多的别墅项目，虽然知名开发商不多，但别墅区的居住氛围还是相当浓厚的。别墅均价从参差不齐，1万6/平方米到5万5/平方米的都有，当然，5万/平方米以上的基本都是独栋了。既然独栋做不了，普通联排价格又卖不高，那就换个思路，同样的面积，能否用平层带来同样的甚至更为舒适的居住品质呢？带着这个问题，金地公司去杭州参观考察了“九墅”、“公元沐桥”这样的大平层项目，回来之后，很受启发。•传统别墅之所以称之为别墅，乃在于“有天有地”即上有露台，下有庭院，私密性好；而大平层的优势在于空间舒适，宽大，没有上下楼的烦恼，并且一样有条件享受独门独户的私密的居家体验。如果能让大平层也“有天有地”，那便是在保持大平层的优势同时也带给客户别墅的生活享受。•就这样，金地首创的“天字一号”作品“平墅”诞生了，这是集合了当代别墅与高端公寓之综合特性的一个创新型豪宅产品，是一种全新居住的体验。•设计创造价值•现在大家看到的“平墅“，并不是一开始就这样的。最初的想法是，四个层面分别代表一至四楼的四户人家，把地面庭院和地下室都分给一楼和二楼，让它们“有地”，而把三层的主卧跃到四层，再送部分的露台，让它“有天“，而四层可以和五层做一个顶层的复式——这是金地”平墅“的原型。•但是，这样的户型似乎过于复杂和不规整，如果能一二三层统一处理，并且都送地面庭院和地下室，那么四五层可以更加完整的做一个顶层复式，四层还会留出部分空间做一个摘星庭院，这样是不是更加的纯粹和有趣呢？所以，通过多次的头脑风暴及设计公司调整，最终呈现给大家的平墅概念是这样的：别墅立体空间的平面化——将别墅的院落、地下室、空中花园等元素在平面空间内实现。“平墅”建筑共分5层，1-3层为平层，拥有独立门户，4-5层为复式套型；1-3层均带精装私家庭院及地下室，4-5层全复式设计并设置挑高摘星庭院；2层以上均配置私家电梯直接入户，其中2、3层可直达庭院及地下室；超越别墅的尺度：全套房设计、18米超大面宽、3.6米室内层高。•平面各层分解示意图金地在现代主义建筑立面设计上有丰富的经验和成功的案例，并且以此在中高端市场上赢得了不菲的口碑，但尚未达到高端住宅市场的标准，之所以品质感不高，是因为建筑材料、设备设施的配置不够高端，建筑细部处理不够精致，不能体现高端的住宅品质。但如果金地就因此放弃了现代主义，而投奔古典主义，比如星河湾这种依靠资源和工艺出彩的外立面，这不是金地的长项也不是金地想要的，一不小心也许就会“画虎不成反类犬“。幸好，金地坚持的走了现代主义的方向，当然，在保持了现代建筑应有的简洁大气同时，采用更优质的材料，刻画更精致的细节。这是对原创的自信，也是对客户的承诺。天御的建筑采用干挂石材外墙。为了追求立面的干净纯粹，从一开始就要求施工上隐藏所有管线。首先，是雨水管，将雨水管沿着阳台的阴角来排布，把阳台一段很短的侧墙挂出200mm，既保证了立面的美观，又不至于过分浪费石材，还可以利用阳台每隔两层设置检修口。细节体现价值•其次，是煤气管，根据规范，必须在正负零以上2.6米的高度进户，而且煤气管是不允许封闭在干挂是石材里的，最后决定利用北侧门头和厨房墙面之间的阴角来走这段管线，设计师还特别设计了方形的穿孔百叶代替石材装饰在管线外部。最终，建成的立面确实实现了当初的目标，没有一根管线可以被看到，效果也不错•除了住宅之外，会所的细节也是不容忽略的，展示期间，作为售楼处功能的会所，比住宅更容易被客户关注到。因此，小到门和窗都需要精雕细琢。如铜质单元门，用材质的表面处理变化来体现细节，用凹凸的变换来增强立体感的概念，将门把手隐藏，这样可以在统一材质的前提下做出质感，简洁而不失细节，是彰显项目品味和质地的单品。•还有很添彩的窗花，施工初期差点被取消，原因是工艺过于复杂。第一个方案是喷在玻璃上，发现立体感不强；第二次是用水刀在铝板上刻出花形，然后夹在两片窗玻璃之间，做了个小样，结果是铝板被胶水腐蚀生锈，而且，这个东西太重，更别说3米*5米的巨型窗玻了。最终选了一种以直线条为主的窗花，用8mm厚的钢板进行雕刻，作为装饰构件放在窗玻的外面。为此把会所2层以上的窗都改为了内开，并且精心设计了窗花和幕墙连接的节点，固定和排水要求都要满足到。市场证明价值前文已经提到过，天御周边别墅项目的均价，5万/平方米以上的是独栋，品质较好的联排在3万-4万/平米左右，现在，让我们来看看天御的销售情况：截止到2011年1月13日，金地天御2010年11月底首批开盘300多套公寓（89平米）和平层官邸（180-200平米）已全部售罄（均价27000元/平米），年底将加推平层官邸，全部为精装修交付，价格35000-45000元/平米。平层官邸的价格已经与周边的联排价格相当，那么，尚未推出的项目最重头的产品平墅的价格可想而知了。由市场证明，金地这次大胆创新的平墅，绝对是可以与传统的别墅相抗衡并超越的，达到了最初期望的效果。参考资料：金地杂志