金湘富都产品配套建议

金湘富都产品配套建议•一、物业篇1、客户对物业管理认识：我司对云集市场客户的分析发现：现在，消费者在购房时除了考虑户型、地段、价格等要素外，把入住后的物业管理等级、收费标准也作为衡量是否购买房子的重要指标。房屋作为一种特殊的商品，其售后服务已经被越来越多的购房者重视。•2、物业管理的作用：物业管理服务品质的提高,将有效促进销售，随着人们生活质量和生活方式的不断提高、改变，不仅使得物业管理的功能有了广阔的发挥空间，而且逐渐肩负起开发商的营销角色。“只要业主住着放心、舒心，我们再苦再难也甘心！”这样的敬业精神和务实态度，这样的高投入、高质量的物业服务，不仅换来了,小区物业秩序的井井有条和全体业主的一致好评，更重要的是开发商开发的一系列产品一经推出，大都能取得比较好的销售成绩。我司认为，房地产已经走过了产品时期，现在只有在做好产品的前提下做好服务，才能创出品牌，做出成就，达到投入少收益大的市场效果。•3、树立品牌也要靠管理目前云集市场上不断涌现出许多新的房地产项目，大家的主要区别早已不再停留在产品的表面层次，开发理念和品牌因素已经上升到了一个新的高度；开发商的品牌知名度也不只停留在项目本身，而是其良好的售后服务。像天水豪庭、名门国际等房地产品牌之所以受到市场的认可，其中重要的就是高标准的物业管理，因此物业管理的好坏直接影响到将来开发楼盘的销售市场。房地产开发企业应将物业管理视为楼盘生命的延续，是品牌树立的关键所在。一个楼盘有好的物业管理，不仅是对保障全体业主居住环境的高度负责，更是提升楼盘自身形象市场价值和铸造开发商品牌的生命线。•4、我司建议:介于物业管理的重要，更为了提升楼盘的品质与形象，提高发展商的品牌，又从项目的实际情况出发，更好的节约成本。我司建议：贵公司组建自己的物业管理公司，聘请知名物业公司做顾问。•5、物业公司提前入驻本项目的优势1、提前进驻可以从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础。2、在接管前的验收，物业人员着重楼宇的观感质量检查，将观感质量问题在上房前解决，以小的投入解决大的问题，减少日后的业主报修和投诉，有效维护开发企业的社会声誉，具有不可低估的市场效益和经济效益的潜力。3、在业主没有入住的时候，物业管理企业提前介入，可以参与物业的“规划-设计-施工-安装-销售-管理”等全过程，对其提出一些合理的建议，这时候，物业公司更多的是管理——替业主管理房产。4、前期介入验收检查室内观感质量并修正完善，提高业主入住前的室内观感质量等级，可收到事半功倍的效果。在业主入住后，由于介入的比较早，物业公司对物业已经“知己知彼”了，从业主的角度出发可将一些隐患问题提前发现并解决，避免交房后的诸多麻烦。这时候物业公司的主要工作就是怎样更好地为业主服务了。5、管理和服务是相通的。物业公司要给自己留有充分的时间，只有熟悉了“管理”，才能更好地给业主服务，有效提高物业管理服务品质。二、物业管理服务内容篇•1、公共服务项目（不另收取费用）：•1）、二十四小时保安，消防和车辆管理；2）、公共场所保洁；3）、公共绿化园艺保养和培植4）、住宅区生活垃圾收集和清倒5）、公共设施的维修和保养6）、电话及访客留言转告7）、组织区内业主联谊活动8）、代收代缴水电费9）、收代缴有线电视收视费10）、代办报刊订阅和收发、邮件收发•11）、代叫出租车，代请保姆，代聘司机，代请家教，12）、代请私人保健医生13）、代办暂住证，代办保险，代订生日蛋糕、花篮14）、代聘装潢设计、施工单位、代订飞机、轮船、汽车、火车票15）、私宅报警器日常检查和维护16）、大件物品搬运（区内）2、专项、配套有偿服务：•1）、各项健身、娱乐活动如健身房，桌球室等2）、保健、医疗、上门服务3）、美发美容4）、提供小型商务会议场所及服务5）、传真、复印、打字6）、园艺7）、临时照看孩童8）、钟点清洁9）、老人、病人的护理10）、礼仪服务11）、礼品速递（限于市区）12）、代管房屋，代理房屋租赁13）、机动车辆清洗14）、住宅水电设施的维修（免人工费）•3、小区智能化建议:1）、多媒体信息通讯与服务智能化小区内部网络，提供宽带网有线电视等公网的接入。基本功能：高速INTERNET接入。2）、社区安全防范系统完整的社区安全防范系统包括:小区周界防范报警系统、小区、重要部位监控系统、楼宇访客系统，家庭安全防范报警系统、巡更系统、背景音响及紧急广播系统，车辆出入管理系统。•A、小区周界防范报警系统基本功能：在住宅小区周围设置红外线，微波探测装置，并与管理主机相连，发现盗者后能自动向安保报警，同时还显示具体路段和方位，并在管理中心计算机上有自动记录报警信息外，报警系统还应具备有防止小动物跨越而造成误报警的能力。可选功能：使用闭路电视监控系统（CCTV）对小区周边实施监控，必要时实现小区报警与各系统联网。B、家庭安全防范报警系统基本功能：在住户室内以及户门和阳台外窗配置便于布防与撤防的报警系统，当室内发生煤气泄漏，火灾或可疑进入时会自动发声、发光报警，并将警戒信号传到管理中心，在室内设置家庭紧急求助和报警按钮。可造功能：家庭天然气进气管设置自动开关，在发生泄漏时，能自动报警并切断进线，家庭报警和求助信息反映到管理中心的同时能够自动拨通事先设置的系统，通知有关人员。C、楼宇访客门禁系统基本功能：安装具有电控门锁的安全防盗门和对讲式门禁系统。可造功能：楼宇访客门禁系统采用可视对讲系统，电控门锁有钥匙开锁功能外，还可设置密码开锁功能，该系统还能与小区管理中心联网，也可对出入情况进行记忆与储存。••D、小区重要部位监控系统基本功能：通过在小区主要出入口，楼宇进出口，消防通道，停车场（停车库），供水供电重点部位设置探测器或电视摄像机，实施联网和信息存贮，发现情况后能及时将管理信息传输至小区安保值班部门。可选功能：实现小区重要部位监控系统与110报警系统的联网。E、巡更系统可选功能：自小区相应位置设置巡更信息，巡逻人员装备电子巡更器，管理中心设置巡更系统，使巡逻人员的巡逻时间、位置能通过管理机记录和显示，从而进一步强化对巡逻人员的管理。•F、背景音响及紧急广播系统基本功能：在小区内设置有线广播系统，以备在必要或紧急情况下进行广播可选功能：在小区内有线广播的基础上，进一步提高音质效果，作为日常小区范围内的背景音乐，以优化小区的环境氛围。G、车辆出入管理系统基本功能：在实行人车分流的前提下，通过智能卡等形式自动识别出入车辆，自动开合通道记录和显示车辆停留时间并进行自动收费。可选功能：对车辆出入控制与管理的同时，对车辆泊位实行联动控制与管理。••4、社区服务物业管理:A、楼宇设备监控系统：基本功能：对小区的输配电设备，给排水设备冷热源进行参数监视和自动控制；对路灯、公共区域的照明（包括道路、景观、冷光）设备进行监控。监控电梯，当电梯出故障时，能立即显示故障状态，运行方向及所在楼层位置，还能保持乘客的联络通话。可选功能：监视小区的供水质量园林绿化实行浇灌自动控制以所有监控设备的运行维护进行集中管理电梯内设置摄像机公共设施集中控制信息与相应的管理部门或专业维修部门联网。•B、社区服务与物业管理系统：基本功能：三表出户,采用储值IC卡的方式实现自动计费.目前不赞成远程抄表,因为一是有些公用事业部门不允许,二是造成二次收费的难题。配置实用的计算机物业管理软件，实现小区物业管理计算化服务，收费、小区业主情况等数据库资料。在小区内设立电子公告牌,显示公共信息和物业管理信息。可选功能：在小区内部实行IC卡一卡通,住户可以用电子钱包小区内消费。小区自动抄表系统与公用事业管理部门联网。小区物业管理信息于其他小区上级物业管理部门和相关单位或部门联网。住户能网上查询小区物业管理信息。网上购物与网上阅读。•三、规划景观篇•现在人的居住理念已经发生改变，房屋已经不仅仅是作为居住的处所，对周边配套设施，居住环境，社区配套的要求越来越高.大部分的消费群体已经感觉到“绿化”和景观的区别，知道真正的景观是创造，一个人与人互通、互溶、互相对话的公共空间。根据本案的实际情况，区内景观不适合营造大面积的组团绿化，应以追求精致的小组团绿化为主，打造自然、人工相互融合、互为补充的多重景观效果，从而凸现健康、休闲、住居主题，体现人与自然、人与建筑的和谐。•1、景观设计理念a、整个社区即是一片大自然，总体景观设计上要体现人的参与度，景观即人文b、景观设计以一种体贴的生活氛围为出发点，不局限在绿化这一传统概念上，常见的运动休闲、各类雕塑物也是必不可少的。强调一种景观上的层次感，并遵循这一层原则把强烈的视觉效果传达到景观园区的每个角落c、环境规划设计的第一要素是重新审视和熟悉目前与未来发展中人的基本生活方式，这样将有助于将居住生活作为一个涵盖生理与心理需求的整体来加以思考••d、在住宅环境中，应具有更亲切的休闲、交往空间，提供居于其中的人们无拘束交流的条件，创造具有交往性、生活性的环境。e、强调环境设计的主题内涵与丰富的空间形态。从实用角度看，它是为人们提供舒适愉悦的生活氛围；而从心理上来讲，它又满足了人们对大自然的向往。清水园在自然的前提下强调园区布局的秩序感，符合区域功能需求，以与小区整体风格相协调。f、环境景观设计基本定位：接触自然。我们以这一基本定位对小区内的各个围合空间进行相应的规划设计及各小主题的设计。•g、景观设计把自然界的山水、空气、空间感与人文居住环境紧密的联系起来，使之成为一个有机的整体，充分营造一种具有生态文化的和谐美，并通过小区建筑、景观绿化、小品、生动水景表现出自然活力。绿化设计风格应以现代简约为主。h、环境景观布置整体统一性。住宅区环境设计的整体秩序必须首先建立其整体结构、确立有机贯穿于各组团的共同要素，即确定区域环境符号性语言，它对整个小区的环境规划功能组织起主导作用，并与建筑形成对比与调和的关系。小区共分三个景观主题，同时自然形成十一个自成体系的小组团，而又彼此在主题物上有着内在联系。•2、环境景观设计的象征意义我们试图一改以往环境设计中那种在建筑主体之外附带性地来点“绿色填补”的做法，而将环境的设计放在与建筑设计同等重要的位置，以注重室内外整体功能有机组织形式来规划住户的生活形态。从居住区以外观察，它营造的是一个低矮的水平展开的有机组合体，而从内部活动的人来观察，它又形成一种草木葱茏、变化丰富并且功能指引明晰的生态居住体。我司建议在园区中提炼自然事物的浓缩概念，以一种单纯方式呈现小区各环境的主题。三个自成一格的组团的主题分别为：A.小区中心景观：水尤如人体的脉络，水代表着自然活力。目前的云集市场引水入社区已成为一种景观趋势，消费群体的偏爱也使得许多开发企业在设计项目景观时选择以水作为联系各类景观的线索。结合本项目的实际情况，建议不在区内做大型水景，可考虑在项目的中心位置（会所与幼儿园）以小型水幕墙或者以喷泉形式来表现，水不必太深，主要是一份自然意境。•在中心水景的周边，设置具后现代风格的装饰柱、绿化围基、大型盆栽植物散布于景区中。中心水花园地面材质设计变化丰富，草坪、木材铺砌的小径、拼花广场的地砖、天然岩片构成的水幕台阶，使得整个空间布局起伏有致，动静相间，内涵深远，耐人寻味。对称的规整与曲线的自由，构成了集休闲、游戏、漫步、社交、观赏于一体的空间关系。斑驳的树影掩映着建筑主体配合中心水景，在水域的周边采用天然大型鹅卵石围合，稍加人工雕刻，形成可作休息的平台或石凳，既可观赏又具实用功能。其余地面种植大小高低不等的绿色植物。中心的水景配合草坪，天然石料，广场砖辅设的宅前道配以自然石头的“花边”。整个园区的氛围简洁而蕴含古朴之气。沿本区域中心景观道两侧种植大树，以形成绿树成茵、庭院深深的感觉。用小品营造亮点，顺应地势肌理在中心景观周围打造精致的小景，丰富了景观层次，营造出了户户观景的“瞰景建筑”，周边道路铺装、凉亭、桌椅的材质以木质为主，迎合社区整体“自然、淳朴”的调