2012年北京销售前十别墅案例分析

中国房地产综合活动服务的第一选择北京2012年成交金额前十名别墅项目分析中国房地产综合活动服务的第一选择典型项目分析1.1北京市2012年别墅市场销售金额前十名项目分析传统的别墅置业区域奥北别墅区和中央别墅区仍然是别墅置业的热点区域；2012年北京市共有122个别墅项目有成交，成交金额254亿元，其中成交金额排名前十的项目成交金额为125亿元，占总金额的49%；本案润西山远洋天著西山别墅板块中央别墅板块奥北别墅板块中海尚湖世家万通天竺新新家园誉皇殿御汤山远洋傲北远洋lavie本项目温哥华森林碧海方舟中国房地产综合活动服务的第一选择典型项目分析1.1北京市2012年别墅市场销售金额前十名项目分析2012年北京别墅成交前十的项目中有八个位于别墅销售的传统热点区域：奥北别墅区和中央别墅区内。排名区域板块特点项目销售套数销售总面积销售额(万元)均价主力成交产品1奥北别墅区传统别墅置业区域中海尚湖世家38013574923380017226联排、独栋、叠拼2中央别墅区区域成熟、配套完善远洋·LAVIE3938740.821150054604独栋3中央别墅区区域成熟、配套完善誉天下13954919.913180024006联排4奥北别墅区传统别墅置业区域御汤山12650016.312880025761独栋5奥北别墅区传统别墅置业区域远洋傲北13651897.510040019348联排6亦庄别墅区新开发区域远洋·天著8832513.29310028637联排、平墅7奥北别墅区传统别墅置业区域温哥华森林北郡12336074.79180025437联排、独栋8西山别墅区资源佳、环境好华润置地·润西山7031617.18900028140联排、叠拼9中央别墅区区域成熟、配套完善碧海方舟138781.428560097424独栋10中央别墅区区域成熟、配套完善万通天竺新新家园9940604.58430020764联排中国房地产综合活动服务的第一选择成交金额前10名案例——中海尚湖世家占地面积：280000平方米建筑面积:280000平方米建筑类别：别墅（独栋、联排、叠拼）装修状况：毛坯交通状况：中海尚湖世家位于昌平区八达岭高速22出口向东1000米路南主力户型：独栋：530-680平方米联排：350平方米叠拼：160-180平方米绿化率：45%容积率：0.6建筑密度：45%开盘时间：2011年10月15日入住时间：2012年10月折扣优惠：一次性付款享98折，按揭99折成交均价：17317元/㎡车位配比：1:1（每户私家地上车库）物业管理：中海物业管理有限公司物业管理费：4.88元/㎡.月项目信息价值地段：坐拥大亚奥生态园区、中关村商圈、上地信息产业园、书香成章高等学府、顶级高尔夫球场，中海尚湖世家，承袭优良的区域大环境，诠释至高领袖之地；3.7万平方米中央公园，打造“中央公园水系城”的气度格局；建筑风格：四国欧风系列建筑引入北京，以英式、法式、意式、佛罗里达式四种别墅风格建筑成群。核心卖点中国房地产综合活动服务的第一选择中海尚湖世家——供求比、去化率去化率分析：项目2011年年底存量：44套2012年新增供应量：368套2012年度成交量：380套去化率=2012年度成交量/2011年年底存量+2012年新增供应量=380/（44+368）=92.3%，项目基本去化完毕。供求比分析：2012年此项目共产生3次新增供应，分别为3月份两次、6月份一次；上半年集中在年头供应保证上半年的货量充足，且项目预计12年完成清盘因此推货时间集中在上半年，下半年重点是集中去化剩余房源。中国房地产综合活动服务的第一选择中海尚湖世家——量价走势关系量价走势分析：2012年全年共消化380套别墅，项目基本实现清盘；去化时间集中在上半年及7月份，下半年随着货量的减少，成交量也逐渐下降；成交价格较为稳步，6月和7月份为保全年任务实现清盘，采取以价换量的态势，价格有所下挫。中国房地产综合活动服务的第一选择中海尚湖世家——年度营销策略总结制胜点1月2月4月3月6月5月7月8月9月10月11月12月推售2431奥北别墅区，别墅置业热点区域低价策略，高性价比产品产品类型较多，建筑风格多样,可供客户选择的产品多三月入市，抢占先机，多批次推售，推售时机把握较好联排（275-393㎡）+550-560㎡独栋，联排460-670万，独栋1000-1100万叠拼（上叠170平米，下叠280平米）250-450万总价680-690㎡独栋，总价区间1100-1200万剩余产品的集中去化，目前项目已经清盘，项目整个销售期间月均去化35套。入市时机3月11日，两会前就入市，600㎡低总价独栋产品及275-393㎡联排产品进入市场，5月加推叠拼产品，最后推出总价较高的独栋产品！对比项目远洋傲北中海尚湖温哥华森林区域位置昌平小汤山镇（六环外）昌平沙河镇（六环南侧）昌平北五环外紧邻立汤路自然资源无沙河水库无容积率0.660.50.38首次开盘时间2011年6月2011年10月2004年4月社区产品类型联排社区独栋、联排、叠拼独栋（90%）、联排联排产品面积330-410㎡275-393㎡227-253㎡总价620-770万460-670万530-620万单价19000元/㎡17000元/㎡23000元/㎡中国房地产综合活动服务的第一选择占地面积：1310000平方米建筑面积:320000平方米建筑类别：独栋别墅装修状况：毛坯规划户数：190户交通状况：朝阳首都机场高速路东苇路(苇沟)出口，距首都国际机场仅6.5公里，距离三元桥仅10公里主力户型：800-1000平米绿化率：70%容积率：0.6开盘时间：2011年10月入住时间：首批2011年底项目信息效果图效果图建筑190栋纯独栋别墅，是中央别墅区内最后一座占地百万平米以上的纯独栋别墅社区成交金额前10名案例——远洋LAVIE中国房地产综合活动服务的第一选择远洋lavie——供求比、去化率去化率分析：项目2011年年底存量：29套2012年新增供应量：59套2012年度成交量：39套去化率=2012年度成交量/（2011年年底存量+2012年新增供应量）=39/（29+59）=44.3%。供求比分析：2012年此项目共产生1次新增供应，6月份新增供59套独栋产品；由于项目总价较高，单套总价为4500万-6000万，整年去化较为平稳，其中6-9月份去化最好。中国房地产综合活动服务的第一选择远洋lavie——量价走势关系量价走势分析：2012年全年共消化39套别墅，整年成交较为平稳，6-9月成交较为突出，月均成交在5套及以上；成交单价集中在4.8-5.5万/平米之间为最多。中国房地产综合活动服务的第一选择布莱姆宫首层1F布莱姆宫花园层地下1F布莱姆宫2F核心卖点解析：首层高达13米的中庭与起居室双挑空设计，以富于震撼力的高度，营造极具仪式感和威仪感的空间体验；马蹄形楼梯，专设的私人电梯，早餐室与中西厨餐厅的一体化，细节融合了世界名流起居需求；二层双主卧设计，豪华卫浴系统，步入式衣帽间，配以大面积落地窗，媲美总统套房的奢华体验；全采光花园层里，12米室内恒温泳池、收藏室、游戏室影音室于一体，比肩私人会所。E1：布莱姆宫建筑面积：999.62㎡地上建面：635.69㎡花园层建筑面积为：364.03㎡远洋lavie——产品力之户型中国房地产综合活动服务的第一选择D1美第奇宫建筑面积：899.01㎡，地上建面：580.66㎡，花园层建筑面积：318.35㎡核心卖点解析：首层双挑空设计，令门厅到中庭再到餐厅的过度，制造令人惊喜与愉悦的空间体验；二层特设双亲卧室，豪华卫浴和步入式更衣室，配以宽景露台，功能齐全同时亦可观景，人性化起居需求，媲美总统套房的奢华体验；全采光花园层，酒窖、游戏室、影音室等功能性配置一体，比肩顶级私人会所礼遇；外立面以细腻且低调的天然石材，营造庄重大气的层次感，焕发出古典与厚重的传世气息。D1美第奇宫花园层D1美第奇宫二层D1美第奇宫首层远洋lavie——产品力之户型中国房地产综合活动服务的第一选择前二后三坡地设计，990度环墅采光阳光、湖泊、密林，将190栋别墅环绕，前二后三步出式庭院，立显空间错落景致；三面环绕庭院，真正实现990度采光。20米超宽栋距，友邻间距离之美一期楼体组团内间距约7-14米，组团间距可达17-21米。邻栋之间的大尺度美景隔离，可独享私家庭院生活。首层9米挑高，别墅也有黄金分割点首层9米挑高，7米面宽客厅设计，让室内具有空间感、高贵、宏阔、气派与华丽.远洋lavie——核心产品价值中国房地产综合活动服务的第一选择户户邻水、栋栋楼王、1000-5000㎡阔尺私家庭院，临湖环岛，阳光花园临湖组团设计，栋栋独立成景；主力户型1000平米以上庭院，更有楼王占地万平以上，多面环水，视线范围30余万平米绿地！宅前屋后5重绿化，呵护生活隐私4-5米景观坡带，宅前屋后的五大绿化景观，高大乔木为第一重，小乔木、灌木为第二重，第三重为小灌木，第四层为层次丰富的花卉，第五层草坪、草皮，错落有致，四季常青，三季节有花。远洋lavie——核心产品价值中国房地产综合活动服务的第一选择现场体验：园林动线及景观视野处处体现项目的高端调性！项目区位：朝阳首都机场高速路东苇路(苇沟)出口，距首都国际机场仅6.5公里，距离三元桥仅10公里推广渠道：项目推广渠道前期基本无推广，主要依靠业内口碑！后期开始使用户外，户外分布在东三环北路及南三环中路。项目大门远洋lavie——年度营销策略总结制胜点231中央别墅区，稀缺地段最后的纯独栋高端高端品质，产品力强，户户临水配备私家泳池，9米层高，尽显豪宅品质，在目前北京在售别墅中首屈一指现场包装高端接待规格高，看房动线穿越项目大范围水系园林，动线长，宾利接待客户参观样板间等。园林动线1月2月4月3月6月5月7月8月9月10月11月12月推售推出59套800-1200㎡独栋产品，总价区间4500万-6000万中国房地产综合活动服务的第一选择占地面积80万平米建筑面积78万平米位置顺义中央别墅区温榆河畔容积率0.6绿化率47%建筑形式联排独栋电梯无电梯装修标准5000元/平米对外报价1200万/套二期户数254交房时间2014年6月物业公司北京信伟物业管理有限公司物业费7.9元/平米·月首次开盘时间2008年8月首次开盘价格18000元/平米园林设计北京新纪元建筑工程设计有限公司建筑设计北京新纪元建筑工程设计有限公司成交金额前10名案例——誉天下中国房地产综合活动服务的第一选择誉天下——供求比、去化率去化率分析：项目2011年年底存量：6套2012年新增供应量：254套2012年度成交量：139套去化率=2012年度成交量/2011年年底存量+2012年新增供应量=139/（254+6）=53.5%。供求比分析：2012年此项目共产生1次新增供应，供应时间为10月份底，誉皇殿10月推盘原因一方面据项目操盘经验习惯于在10月份开盘，另一方面由于工程原因项目耗资600万元打造的豪华装修配家具样板间在十一期间才对客户开放；10月推出254套产品，主要为联排。中国房地产综合活动服务的第一选择誉天下——量价走势关系量价走势分析：2012年全年共消化139套别墅，签约金额13.2亿元；项目12年10月份前无货量，经过长达一年的蓄客时间，10月底开盘销售取得非常好的销售业绩；随着项目销售的火爆，成交价格较前期有所上浮。中国房地产综合活动服务的第一选择2011年10月推广诉求推广渠道京华网软文+三大网站+短信+北京东方广场路演等三场大型路演项目节点项目开盘项目开盘开盘信息10月27日8月9月长江实业+项目即将开盘的信息持续新品信息释放推广情况一年蓄客时间，5000万推广费用，开盘前三场大型路演10月19日样板间开放息誉天下——年度营销策略总结制胜点231中央别墅区，热点置业区域内，热销的项目项目品质佳，前期积累老客户非常