12.7.14--涪陵2号地块强排汇报文本

CONCEPTDESIGNOFFULINGPROJECT2012.07UA国际绿地涪陵二号地块强排货值方案前期·场地CHAPTER1上位规划解读华宇·北国风光CHAPTER1城市景观分析华宇·北国风光江边回望地块基地观江CHAPTER1场地剖面华宇·北国风光1-1剖面11CHAPTER1场地剖面华宇·北国风光2-2剖面22CHAPTER1场地剖面华宇·北国风光3-3剖面33CHAPTER1场地剖面华宇·北国风光4-4剖面44CHAPTER1场地剖面华宇·北国风光5-5剖面55CHAPTER1场地剖面华宇·北国风光6-6剖面66CHAPTER1场地高差解读距离135米高差40米距离350米高差75米距离180米高差50米平均坡度25%CHAPTER1场地高差解读场地A:台地地形基础较好平均高差25米场地B:大台地、基础好、高差20米场地C:山地较陡高差30米场地D:山地较陡、高差40米场地A、B之间有剧烈陡坡前期·规范CHAPTER1规划条件解读第二十三条临城市道路新建、改建、扩建的建筑，不得超越建筑控制线，其退让道路控制边线的最小距离，应当符合下表规定：路幅宽度大于32米多层退距5米高层退距7米第二十五条新建、改建、扩建的建筑，退让本规定第二十六条、第二十七条规定情形以外的建设用地红线、道路中心线的最小距离，按照以下标准控制：（一）建筑外墙面与建设用地红线、道路中心线夹角小于或者等于60度时，退让距离不小于本规定第十四条规定的该面半间距。建设用地红线外有永久性建筑物的，还应当符合建筑间距的规定。第二十六条新建、改建、扩建的建筑，退让城市绿地、广场用地边界的最小距离按照以下标准控制：（一）退让公园绿地（G1）、广场用地（G3）边界的最小距离，应当在本规定第二十五条规定的基础上增加3米。（二）退让防护绿地（G2）用地边界的最小距离不小于3米。注：规划图上标有沿路建筑控制线距道路8米181883318CHAPTER1规划条件解读第十四条居住建筑半间距按照以下标准执行：（一）建筑计算高度24米及以下的居住建筑，主采光面半间距为计算高度的0.5倍，且不小于4米；山墙面半间距为4米。（三）建筑计算高度大于60米、小于或者等于100米的居住建筑，面宽小于或者等于40米的，半间距为15米；面宽大于40米的，半间距为计算高度的0.5倍。非居住建筑半间距按照以下标准执行：（一）建筑计算高度24米及以下的非居住建筑，主采光面半间距为计算高度的0.5倍，且不小于4米；山墙面半间距为4米。第二十二条超高层建筑不得拼接，其他建筑需要拼接的，应当符合以下规定：（一）居住建筑沿江、规划路幅宽度大于32米的道路、大于1万平方米的广场或者公园绿地布置时：2．计算高度小于或者等于18米的建筑之间，拼接后的建筑面宽不得超过80米；3．计算高度大于18米、小于或者等于60米的建筑与计算高度小于或者等于60米的建筑之间，拼接后的建筑面宽不得超过70米。综合得出：高层建筑为面宽不能大于40的点式住宅，如为板式半间距需要50米，规划布局相对困难。多层洋房主采光面间距最大为24米，按照常规户型面宽相互拼接的不能多于3栋。规划排布CHAPTER2方案推导房型计价建筑面积（㎡）赠送面积（㎡）套数比例一房变两房594-510%二房（含二变三）70-898-1070%三房（含三变四）100-11011-1320%户型配比：备注：就目前海域一期反映出的情况，客户较为关注得房率，因此得房率应当控制在80%以上。建筑风格：新古典风格，打造中高档物业形态。建筑规划：高层2梯6户为主。规划上注重江景资源的运用，尽可能多的户型能面江。根据甲方提供的户型配比和要求计算出高层的房型选用2梯6户单层面积为620平米洋房选用常规洋房户型单层面积230平米根据户型配比反推户型CHAPTER2东侧地块方案比选312排布1建筑面积：47000平方米排布2建筑面积：20880平方米排布3建筑面积：80000平方米由于地块相对较小，周边退距较大综合得出排布3最出面积CHAPTER2强排方案高层单层面积层数栋数6253212面积小计240000洋房单层面积层数栋数232648面积小计66816商业单层面积层数91002面积小计18200幼儿园单层面积层数70003面积小计2000总建筑面积327016基地面积120821容积率2.71占地面积27736建筑密度22.96%按照常规做法高层在基地周边布置余下的区域布置洋房得出总建筑面积32万平米比要求的36万平方少了4万平米需要增加2~3栋高层才能满足指标CHAPTER2强排方案1、总建筑面积35万方洋房41栋缺陷：高层不够集中不能形成组团交通较难组织122、总建筑面积34万方洋房36栋缺陷：面积指标不能满足终选方案CHAPTER2强排方案高层单层面积层数栋数6253214面积小计280000洋房单层面积层数栋数232645面积小计62640商业单层面积层数91002面积小计18200幼儿园单层面积层数7003面积小计2000总建筑面积362840基地面积120821容积率3.00占地面积28290建筑密度23.41%地下车库面积91436地下室面积28290总平面图幼儿园鸟瞰1洋房：6.6816万平*0.55亿/万平=3.67亿高层：24万平*0.48亿/万平=11.52亿商业：1.82万平*1.35亿/万平=2.457亿地面建筑总售价：17.647亿鸟瞰2鸟瞰3沿街透视CHAPTER2高层江景房视线分析平行布置有利于江景面最大化错开布置户型遮挡反而严重在满足指标的前提下的江景最大化1期指标CHAPTER2分期开发方案高层单层面积层数栋数625324面积小计80000洋房单层面积层数栋数232616面积小计22272商业单层面积层数35002面积小计7000一期洋房样板房一期高层江景房一期围绕30米绿化带展开，可有选择性的开发洋房或者高层2期指标CHAPTER2分期开发方案洋房单层面积层数栋数232629面积小计40368商业单层面积层数36002面积小计7200总建筑面积475683期指标高层单层面积层数栋数6253210面积小计200000商业单层面积层数19802面积小计3960幼儿园单层面积层数20001面积小计2000总建筑面积205960二期洋房片区三期江景房一期洋房样板房一期高层江景房二期开发洋房打造高端住区品质三期开发高层江景房缓解资金压力CHAPTER2强排方案1、高层主要集中在原有地形的大台地上减少开挖量方便形成组团优势大台地方便设置集中地下车库2、洋房片区集中在原有沿路地块，地势相对平缓。3、未来道路尽量减少对洋房片区的穿越，盘山路集中在洋房和高层片区中间解决。与地形的结合CHAPTER2强排方案1、挖掘30米绿化带的景观亮点。打造文化休闲绿廊。2、依山就势组织道路交通，尽可能避免盘山路对洋房的干扰。3、合理组织竖向设计，尽可能地减小开挖量，土方平衡。4、合理设计地库，组织好地面和地下交通流线。5、后期深化设计后洋房面积有可能减少，尽可能满足指标要求做到货值最大化。6、尽可能多的挖掘地块的亮点，融入更多创新的概念。下一步规划设想产品推荐洋房平面洋房（北入户）三层平面洋房（北入户）四层平面洋房（北入户）五层平面洋房（北入户）六层平面