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房地产估价评估报告ReportofRealEstateAppraisal项目名称:香泉花园步行街嘉诚文具店出租价格评估报告委托单位:略估价机构:略估价人员:李娜李扬李慧霞曹小雪郑坤坤作业日期:2011/4/30——2011/5/28报告编号:略1目录一、致委托方函................................................................................2二、估价师声明................................................................................3三、估价的假设和限制条件............................................................4四、估价结果报告............................................................................5(一)委托方(略)..................................................................5(二)估价方..............................................................................5(三)估价对象..........................................................................5(四)估价目的..........................................................................6(五)估价时点..........................................................................6(六)价值定义..........................................................................6(七)估价依据..........................................................................6(八)估价原则..........................................................................6(九)估价方法..........................................................................7(十)估价结果..........................................................................7(十一)估价人员......................................................................7(十二)估价作业日期..............................................................8(十三)估价报告应用的有效期..............................................8五、香泉花园步行街嘉诚文具店出租价格评估技术报告............8六、附件(略)..............................................................................202一、致委托方函***:受贵单位的委托,本公司估价人员于2011年5月24日对湖北三友房地产开发有限公司所属坐落于咸宁市温泉区香泉花园步行街房地产进行了实地查勘。估价人员结合委托方的估价目的,遵循估价的原则和估价程序,选用适宜的估价方法,并在依据委托方提供的资料、现场查勘的结果以及本公司估价人员的经验的基础上,确定估价对象在2011年5月24日于本报告的假设和限制条件下的商铺租赁价格为1653元/月,人民币大写壹仟陆佰伍拾叁元每月,以上结果的运用,请详细阅读本报告全文。此致咸宁***价格评估有限责任公司法人代表:***二0一一年五月二十五3二、估价师声明我们保证,在我们的职业道德,专业知识和经验的最佳范围内:1.本估价报告的内容是真实、准确、完整的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2.本估价报告的分析、意见和结论,是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但要受到本估价报告中已说明的假设条件的限制和影响。3.我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系,对与该估价对象相关的各方面当事人没有任何的偏见,也没有任何个人利害关系。4.我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的规定进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。5.本公司估价师******已对坐落于咸宁市温泉区香泉花园步行街的房地产进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.估价报告使用方如发现本估价报告的文字或数字因校对原因出现差错,请及时通知本公司进行更正。注册房地产估价师:二0一一年五月二十五日4三、估价的假设和限制条件(一)估价的假设条件1.本次评估假设在估价时点为2011年5月24日,估价对象为合法完整房屋。房地产其它权利诸如抵押权、典权等不存在;也不存在司法及行政机关的依法裁定、决定查封和其他限制该房地产权利和影响其公开市场价值的情形,不存在法律、法规规定禁止估价对象按本次评估目的的使用的其他情形。一旦本次评估假定条件下与事实不符,委托方应给予充分的考虑与重视另行评估。2.假设在估价时点为2011年5月24日的房地产市场为公开、公平的均衡市场。3.本次估价中所需的资料来源由委托方提供,且假设委托方提供的资料均真实有效。4.本次估价以估价对象能持续使用为假设前提。5.本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。估价人员对估价对象的现场勘察仅限于估价对象在勘察日(2011年5月24日)的外观及使用情况,对被遮盖、未暴露、室内装修难以接触的部位,本评估报告假设这些部位均符合国家有关技术、质量、安全使用标准、验收规范,在有效使用期内均能正常使用。(二)估价的限制条件1.本估价报告的出具日期为2011年5月25日,有效期为六个月,随时间推移,本估价报告应作相应调整,甚至重估。2.本估价报告的结果是在本次特定的估价目的和用途下形成的,5不适用于其他目的,若改变用途或估价目的,需另行评估。3.本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式对估价对象房地产价值的影响,也没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场结构和供求关系的变化以及遇有自然力和不可抗力等因素可能对房地产价格的影响4.本报告必须完整使用方为有效,因仅使用本报告部分内容而导致可能的损失,本估价机构不承担任何责任。估价报告使用者应充分关注本报告中的“房地产变现能力分析”、“风险提示”和“使用提示”。5.本报告仅供委托方、贷款银行和房地产主管部门使用,非为法律规定的情况,未经估价机构的许可,不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人,其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。6.本报告的最终解释权为本估价机构。四、估价结果报告(一)委托方(略)(二)估价方名称:咸宁学院法定代表人:(略)地址:温泉区咸宁大道88号(三)估价对象嘉诚文具店是位于咸宁市温泉区咸宁大道1号香泉花园步行街内某商铺,产权属湖北三友房地产开发有限公司拥有,建筑面积为676㎡,步行街北临鄂南高中,西靠学苑小区,距咸宁学院200米,东临近香泉花园小区,交通便捷,离客运中心约500米,附近公共配套设施齐全。该步行街建于2006年,水、电、卫齐全。该商铺坐西朝东,完损等级为基本完好房,工程质量和维护保养状况较好。(四)估价目的评估出租价格(五)估价时点2011年5月24日(六)价值定义本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场月租金。(七)估价依据1.国家和地方的法律、法规、司法解释、部门规章和所在城市的相关规定。2.专业技术标准:《房地产估价规范》3.估价人员掌握和搜集的资料。(八)估价原则1.独立、客观、公正原则。2.合法原则:应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。3.替代原则:要求估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。74.最高最佳使用原则:要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。5.估价时点原则:房地产价格有很强的时效性,估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值或价格。(九)估价方法近几年来,咸宁市房地产市场较活跃,估价对象所在的区域交易实例较多,故可用市场比较法作为第一种方法评估;又考虑到估价对象为收益性房地产,故也可用收益法作为第二种方法。结合本次估价目的、估价对象的用途,确定本次估价采用市场比较法和收益法。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。收益法是指预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(十)估价结果根据估价目的和估价对象的特点,结合咸宁市房地产市场的状况,估价对象以市场收益法和收益法评估结果的算术平均值作为本次估价结果的确定。经评估,确定本次估价对象建筑面积76平方米,于估价时点2011年5月24日,估价对象在满足本估价报告的全部假设和限制条件下的评估价值为1653元/月,人民币大写壹仟陆佰伍拾叁元每月。8(十一)估价人员李娜李扬李慧霞曹小雪郑坤坤(十二)估价作业日期2011年4月30日—2011年5月28日(十三)估价报告应用的有效期本报告的出具日期为2011年5月25日,本报告的应用有效为2011年5月25日至2011年11月25日止。随着估价对象所在的房地产市场的变化,估价结果应作相应调整。五、香泉花园步行街嘉诚文具店出租价格评估技术报告(一)房地产实物权益状况因素分析1.香泉花园步行街为一栋两层框架结构商业用房。其嘉诚文具店位于第一层,建筑面积76㎡。2.装修情况为:普通装修。因装修时间较早,装修部分有不同程度的损坏。3.香泉花园步行街2006年建成,湖北三友房地产开发有限公司拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权,土地使用年限截止至2055年。(二)区位状况因素分析香泉花园步行街位于咸宁市温泉区咸宁大道特1号,估价对象西临学苑小区,处于咸宁大道与贺温路之间,周边有鄂南高中、咸宁学院、香泉花园小区等大型物业。随着近几年的建设开发,周边大型物业较多,交通便利。9(三)市场背景分析:影响房地产价格的一般因素主要指影响城镇房地产总体水平的社会、经济、政策和自然因素等,内容包括城市经济发展水平、产业税收政策、人口与城镇发展、土地利用规划及计划等。考虑到估价对象所处位置,处于人口流动量较大,位置较优越,租金基本上逐年增长,并考虑到本市目前房地产市场的发展趋势,通过预测,估价对象市场前景较好。(四)最高最佳使用分析:最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证,能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。根据估价的合法性和估价目的,估价对象现用途为商业,估价人员确定现用途为估价对象的最高最佳使用途径。(五)、估价方法选用估价人员认真分析所掌握的资料,进行了实地勘察和调查,根据估价对象的特点及估价目的,确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法,其技术路线如下:1.根据《房地产估价规范》,“有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法作为主要估价方法”,本估价报告采用市场比较法,遵循市场比较法可比实例的
本文标题:香泉花园步行街嘉诚文具店出租价格估价报告
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