新世界花园二期策划初步方案

新世界花园度假村二期策划初步方案第1页共32页新世界花园销售部市场调研一．海南房地产市场分析1．海南省宏观经济环境分析海南是中国唯一的热带海岛省份，全省陆地面积约35万平方公里。海南岛全境属于热带海洋气候，夏无酷暑，冬有暖春，年平均气温22-25度，是难得的全年全天候的热带海岛度假旅游胜地。海南岛森林覆盖率51.8%，为全国之最。海南拥有全国最好的环境、空气质量，还是水质最好的省份。1999年度被国家批准建设生态省。根据世界旅游组织和海南省政府共同制定的《海南省旅游发展总体规划》，到2020年，海南将建设成为世界一流的海岛度假旅游胜地。2．海口市总体城市发展规划介绍海口市将琼山市并入后，面积扩大10倍，新海口市城市性质定为特区省会城市、北部湾地区中心城市、滨海旅游城市和港口城市。新海口具有四大城市职能：一是中心城市的职能；二是交通枢纽的职能；三是旅游服务基地职能；四是居住职能。围绕做大做强做精做美海口的目标，海口市2003年重点实施4大项26小项城市规划建设。1）规划编制项目（六项）：新海口城市总体规划年初完成纲要阶段，年中出成果并上报审批。南渡江两岸中心区分区规划和景观设计。港口总体规划已初步完成，将根据四港分离的设想进行调整修订。火山口主题公园总体规划。老机场开发建设总体规划。火车站广场及周围地区详细规划。2）道路交通工程（七项）：龙昆路迎宾大道，全长17公里，已完成一期拆迁和规划设计招标。城市南外环快速干道（同三高速公路），已完成道路选线工作。滨江东、西路，已完成初步设计方案。东海岸沿海道路，从琼山北港到新埠岛。国兴大道西段，原为大英山旧机场跑道，现已开工建设。新世界花园度假村二期策划初步方案第2页共32页新世界花园销售部中心城区断头路打通工程已完成方案设计，主要有：和平南路—海府路—机场路，机场西路—海秀路—龙华路—新港，玉沙路—金龙路—海秀路—金宇路，海甸五西路—人民路—和平大道，国贸东路—海秀路—农垦路。中心城区主干道十字路口拓宽改造工程，主要有国兴大道与海府路、南海大道与龙昆南路等十五个路口。3）旧城改造工程（四项）：改造老城区解放路、博爱路、新华路、得胜沙路、中山路。改造海甸一路为渔人码头，全长2700米，现已完成拆迁统计，正进行一期工程的设计。秀英小街改造，全长1920米，预计今年完工，设计成一条具有南洋风格的城市干道。玉沙村改造，使村民获得良好的居住环境，完善金贸区功能，提升城市品位，现已完成拆迁安置调查和部分拆迁。4）环境景观工程（九项）：“两湖一园”整体改造，已完成规划设计。白沙门生态公园正在编制规划方案。西海岸带状公园一期已完成，将实施二期规划，提升品位和景观水平。金贸广场，位于国贸大道与玉沙路交叉口处，功能为面积15000平方米的商业广场。宜欣广场，利用置地花园南侧三角地建成32000平方米的生态商业广场。世纪广场，世纪大桥南、北桥头建成64万平方米的休闲绿化广场，并将原滨海高层区调整为低层、低密度的商业娱乐广场。美舍河综合整治，已完成河道清理、污水截流、一期绿化，现正进行长堤路至白龙路绿化方案设计。城市夜景灯光工程，正进行南大桥、滨海西路、火车站广场等的夜景灯光工程，并已委托设计全市的总体灯光夜景工程。文明生态村规划建设。3．海口市房地产市场分析据有关部门统计，去年海口市商品房住宅销售额11.36亿元，比上年增长9.4%；商业用房销售额5155万元，比上年增长337%，商品房销售面积56.76万平方米，比新世界花园度假村二期策划初步方案第3页共32页新世界花园销售部上年增长35%，商品房平均价格2118.4元/平方米，比上年提高34%，个人购房的比例也超过了97%。积压商品房尤其是转化房的销售旺势拉动了房地产交易市场的活跃，去年全年共完成房屋交易6883宗，比上年增长17%；成交房屋面积112.1万平方米，比上年增长29%，首次突破年成交一百万平方米大关，成交金额16.87亿元，比上年增长32%。海口市城调队提供的数据显示：2003年第一季度海口商品住宅销售价格指数涨幅比去年同期高出2．9个百分点。其中，经济适用房上升1．1％，普通住宅上升5．5％，豪华住宅上升1．5％。海口房价上涨，主要得益于积压房地产的成功处置，市场日渐复苏，而售价较低的经济适用房销售已接近尾声，续建商品房取而代之，成为房市新卖点。加上海南良好的生态环境和适中的房价对内地购房者颇具吸引力，引发了新一轮的购房置业热。多种类型的住宅楼中，小区规划好、环境优美、各种配套设施齐全的多、高层住宅楼尤其受消费者青睐。2003年海口市房地产市场将呈现稳中有升的发展态势，海口房地产市场的投资和消费继续同步增长，且保持较高水平，房地产供求总量基本平衡，供应结构基本合理，房屋交易平稳增长，存量住宅交易较为活跃，依据如下：一是去年房地产开发投资快速增长的延续；二是海口市提出了全面建设小康社会的宏伟目标，要求住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变；第三，财政部、国家税务局下发了《关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策问题的通知》，明确处置海南积压房地产税收优惠政策延长到2004年底，这将进一步促进积压房地产的消化。第四，海口市区规划调整后，为海口经济发展，提供了更广阔的空间，使海口市的房产更具竞争力。二．现市行情分析目前海口市在建在销的新商品房住宅小主要有二十余家，包括：西海岸、滨海大道地段：黄金海岸花园、阳光西海岸、长信海景花园、阳光经典、传世家宝、紫荆花园二期、世贸雅苑、昌玮城市花园、海怡豪苑、怡景苑、置地花园，海甸岛地段：金椰都滨海花园、友合金城、宝安江南城、万恒城市花园、港湾花园、绿岛家园，南海大道地段：锦绣京江、四季华庭、亚洲豪苑，龙昆南地段：昌茂奥洲园、现代花园，新世界花园度假村二期策划初步方案第4页共32页新世界花园销售部海秀路地段：成信景苑、奥林匹克花园。据不完全统计，今年上半年特别是“非典”过后，决大部分小区销售量见佳，主要原因是发展商开发项目日渐理性化，项目设计追求人性化，注重在“生态、健康”上作文章，更多的符合海南岛生态省的大环境。在此列举部分同类楼盘以作分析参考：传世家宝位置：位于海口市滨海大道文化大酒店西北侧300米，距海口湾海岸500米，东侧有20米宽的市政排污河，南侧是写字楼林立的金融贸易区，为海口市CBD商务中心。配套设施：会所、咖啡厅、健身房、超市、多功能厅、游泳池。价格：均价7000元/平方。综合指数：总建筑面积——11000平方米，容积率——0.7，绿化率——60%。规模：整个小区占地24亩，30户人家的联排别墅。户型面积从307-495平方。规划设计特色：前庭后院，前后错层，透天窗、玻璃晒衣室，楼体全为南北朝向。综合评述：该楼盘规模小，也非一线海景盘，但在整体规划细节方面做得比较足，很有艺术文化品味，明显带有北京发展商概念包装的推广方式，突出中国人几千年来形成的文化底蕴，如风水、怀旧、传世等等。户型设计很有特色，是一个中西合璧的楼盘，楼盘还未开盘已内部认购13套房，据说大部分是北京带来的客户，销售情况应算不俗。广告定位：现代贵族的华宫府第阳光经典地理位置：位于万绿园以西民声路，会展中心以北，一线海景。区位及项目位置一流。规模：全小区由七层电梯公寓、联排别墅、和独立别墅组成。总用地面积：88867平方米总建筑面积：66437平方米居住户数：253户容积率：0.8停车位：354位建筑密度：22.1%绿地率：40%建筑特色：首层架空，采用现代构架式斜坡屋顶，双层中空玻璃。配套设施：会所、游泳池、餐厅、网球场。户型：三房、四房；面积：140—165平方米；别墅面积：250平方米左右。价格：多层均价5000元/平方米；别墅8000-12000元/平方米。综合评述：该项目规模大，占据了海口湾绝佳的位置，可谓强强联合，打造市区豪宅。世贸雅苑地理位置：位于金贸区滨海大道与世贸东路交汇处。新世界花园度假村二期策划初步方案第5页共32页新世界花园销售部建筑规模：8栋25层—32层高层总用地面积：77136平米建筑面积：2期及3期近22万平方米。容积率：≤3.5绿化率:≥60%建筑覆盖率≤13%建筑特色:新加坡花园式地下车库,挑高3.9米,4.6米高架空层。价格：均价2400元/平方综合评述:以两代居空中花园概念营销，已完成会所，配套设施齐全，有恒温游泳池。规划设计请新加坡雅科本，但前期为半拉子工程，对本项目的品牌形象有一定的影响。项目容积率高，销售情况一般。广告定位：金钻地段五星级海景豪宅阳光西海岸地理位置：北临琼州海峡，西海岸带状公园，南侧为植物园，东侧为高尔夫球场。总用地面积：207566平方米总建筑面积：187199平方米建筑密度值：18.2%容积率:0.8建筑特色:挑高6米的大阳台,下沉式车道,人车分流,屋顶绿化,在晒衣台设计可伸缩遮阳档板,半室内半室外游泳池综合评述:总体规模比较大，整个小区为坡地，小区规划依据坡地的地形地貌，采用排列式的设计，尽可以增加小区海景户型，缺少组团式景观，小区配套齐全，但离市中心较远，生活不便，有车族才能考虑。4月28日开盘，为多层洋房以及一线海景单位，已销售20多套，成交客户为本地企业家及商人，预计后期将会推售靠海的别墅,据说后期的小高层正在报建中,客户反应对小高层兴趣比较大。紫荆花园(二期)地理位置：位于海口市民声路金贸填海区，毗邻滨海大道总用地面积:68亩总建筑面积:133204平方米容积率:2.92建筑密度:19.66%绿地率:42%户型：四房（200平方）、三房（153平方）、五房（298平方）建筑规模:由6栋26层高层围合布局，配套有主题体育会所和游泳池价格：2588元/平方起价，每层加50元配套：会所、游泳池、网球场、咖啡厅、超市、桌球、羽毛球室广告语：全力展现建筑美综合评价：紫荆花园一期销售很好，已销售90%，二期面积从153——298平方米的大新世界花园度假村二期策划初步方案第6页共32页新世界花园销售部户型为主力户型。二期的开发同样延续着一期的开发理念：全力展现建筑美。所以二期在景观规划也比较简单，布局一般。但每栋楼都以45度角的方位设计，尽可以每一户都能得到较好的景观。建筑准定位较高，主要的卖点就是建筑品质，采用双层中空的玻璃的大窗户设计，直饮水、温泉到户、智能化管理以及无机房的通力电梯。该楼盘在海口市的知名度较高，有一定的品牌效应，二期没有新的开发理念，销售情况还算可以，已订购了50多套。置地花园地理位置：位于明珠路与滨海大道交汇处，北隔滨海大道临琼州海峡与万绿园。总用地面积：100亩建筑面积：20多万平方米建筑规模：9栋高层，围合1000平方米的中心花园。综合评价：该盘为98年海口市的高档楼盘，知名度较高，但整个小区容积率较高，建筑密度大。从二手市场来看，置地花园的房子最多，可以看出一些经济基础较好的人士已不能接受目前的居家环境，选择新开的项目。前期销售情况也不好，后期随着市政规划于楼盘南侧建一个绿化广场，对该楼盘的销售起一定的促进作用，但从整体来看，置地花园与新开楼盘来比，从园林景观还是从建筑设计都逊色。四期2栋的户型面积从94—183平方米，主力户型号为124平方米的三户两厅。物业管理较不错，配套比较完善，是一个成熟的社区。怡景苑地理位置：位于紫荆花园一期和二期之间，北距琼州海峡400米，南到滨海大道300米，栋接紫荆路，西临海珠路。总用地面积：18282平方米总建筑面积：50454平方米小区规模：4栋24层高层绿化面积：11742平方米绿化率：64%容积率：2.76建筑密度：18%总户数：296户综合评价：该项目主要为集团购买，三栋为财政厅和计划厅所购买。整个小区规划设计一般，没有特色，主力户型设计为140—180。已销售达80%左右。黄金海岸花园地理位置：海口市滨海西路假日海滩西侧占地面积：111800平方米建筑面积：32550平方米绿化率：70%规模：97栋低密度豪华别墅建筑风格：地中海式风格户型面积：210—558平方米。（400—1200平方米的私家花园）新世界花园度假村