投资测算表——华润

填报颜色指引：1、必填项2、默认项3、汇总项4、所有参数填报均已预设，大区需核对并根据项目实际情况进行修订。大区：城市公司：填报：审核：项目名称：填报版本：填报日期：1.1销售参数1.2持有参数2.1土地信息2.2规划方案2.3成本信息2.4开发假设3.1销售价格3.2销售去化3.3销售成本分摊3.4土地增值税3.5销售物业现金流4.1持有假设输入4.2持有商业现金流4.3持有办公现金流4.4持有酒店现金流5.2合并损益表5.1合并现金流量表5.3合并资产负债表基础参数开发阶段销售阶段财务报表依次选择“文件”-“选项”-“公式”-“计算选项”，“工作薄计算”中选定除模拟运算表外，自动重算，同时选定“启动迭代计算”，最多迭代次数设定为100，减少循环运算给运算效率的影响1、模型初始设置填报步骤简要说明填写过程中，主要填写表单均有检验部分，请注意填写过程中的检验。如最终计算不出结果，可在“6.1结果汇总”工作表上选择“财务费用清零”，再选择“计算借款”看问题是否解决。如仍有问题，则在选择“财务费用清零“情况下在关键假设表单查找检验行，寻找相应表单问题由于模型链接了较多公式，为避免计算错误，仅可编辑填写部分（紫色部分），其他部分禁止删除和剪切，慎用添加行列4.1在“2.1土地信息”按照政府土地出让相关要求填写整体信息、规划要点、出让地价及其他需说明的规划事项，注意分宗地填写规划要点，，注意更新填写测算时点（默认为拿地时点）和申请地价。4.2在“2.2规划方案”指定填写区域依次填入相关规划数据，需填写最后的预计销售车位比例数据；如某业态没有，请注意将方案数据全部清零；持有物业不考虑分期（默认持有物业业态均为一期）。4.3在“2.3成本信息“填报区域分别填写成本相关数据，并核查成本分摊原则是否合理；如所有建议分摊原则均不适用，则根据实际数据填写，但需注明。4.4在“2.4开发假设”分别填写工程节点及成本支付节奏,注意应分产品填写地上建安成本投入进度。5、销售物业现金流2、测算基本信息填写填写“home”工作表（即本工作表）左上角项目信息、填报版本、时间及填报人相关信息。3、基础参数填写及复核1.1如项目为纯销售物业项目，则仅需填写“1.1销售参数”。如项目含有持有物业，则填写“1.2持有参数”中对应业态参数。1.2“1.1销售参数”和“1.2持有参数”中大部分参数为固定值（分城市），大区模型测算初期可梳理标注每个项目均需调整的参数，方便后续项目测算时快速定位需调整参数，提高填报效率。4、综合信息输入如果无对应业态，请在规划方案中删掉对应紫色部分，持有物业另需在4.1持有输入中删掉对应可租面积数值4.4持有酒店现金流持有阶段5.1在“3.1销售价格”输入各产品的现时点定价、预售前售价涨幅、预售后售价涨幅。5.2在“3.2销售去化”输入各期去化面积，注意左上角面积、金额、回款等数据关系核对正确。5.3在“3.3销售成本分摊“左上角选择土地成本分摊方式。如按评估地价分摊，则需填报评估地价数据。5.4核查“3.4土地增值税”土增税计算是否有误，有问题可结合项目实际做修订。左上角“调整前（后)”是指是否将保障房等零售价项目成本分摊至其余可售项目。6、持有物业输入以上信息完成输入后，选择“6.1结果汇总”工作表上部选择“计算财务费用”，模板经迭代计算后即可完成项目测算，测算结果可在“6.1结果汇总”工作表查看。在“4.1持有假设输入”工作表填报区域分别填报购物中心使用面积、酒店房间数、开办费等数据。如项目已进入运营阶段，也可省去2.2-3.5工作表信息输入，直接填报“4.1持有假设输入”工作表，可相对简便计算持有物业结果。7、项目回报计算4、所有参数填报均已预设，大区需核对并根据项目实际情况进行修订。合并损益表合并现金流量表合并资产负债表6.1结果汇总6.2关键变量清单财务报表结果输出依次选择“文件”-“选项”-“公式”-“计算选项”，“工作薄计算”中选定除模拟运算表外，自动重算，同时选定“启动迭代计算”，最多迭代次数设定为100，减少循环运算给运算效率的影响1、模型初始设置填报步骤简要说明填写过程中，主要填写表单均有检验部分，请注意填写过程中的检验。如最终计算不出结果，可在“6.1结果汇总”工作表上选择“财务费用清零”，再选择“计算借款”看问题是否解决。如仍有问题，则在选择“财务费用清零“情况下在关键假设表单查找检验行，寻找相应表单问题由于模型链接了较多公式，为避免计算错误，仅可编辑填写部分（紫色部分），其他部分禁止删除和剪切，慎用添加行列4.1在“2.1土地信息”按照政府土地出让相关要求填写整体信息、规划要点、出让地价及其他需说明的规划事项，注意分宗地填写规划要点，，注意更新填写测算时点（默认为拿地时点）和申请地价。4.2在“2.2规划方案”指定填写区域依次填入相关规划数据，需填写最后的预计销售车位比例数据；如某业态没有，请注意将方案数据全部清零；持有物业不考虑分期（默认持有物业业态均为一期）。4.3在“2.3成本信息“填报区域分别填写成本相关数据，并核查成本分摊原则是否合理；如所有建议分摊原则均不适用，则根据实际数据填写，但需注明。4.4在“2.4开发假设”分别填写工程节点及成本支付节奏,注意应分产品填写地上建安成本投入进度。5、销售物业现金流2、测算基本信息填写填写“home”工作表（即本工作表）左上角项目信息、填报版本、时间及填报人相关信息。3、基础参数填写及复核1.1如项目为纯销售物业项目，则仅需填写“1.1销售参数”。如项目含有持有物业，则填写“1.2持有参数”中对应业态参数。1.2“1.1销售参数”和“1.2持有参数”中大部分参数为固定值（分城市），大区模型测算初期可梳理标注每个项目均需调整的参数，方便后续项目测算时快速定位需调整参数，提高填报效率。4、综合信息输入如果无对应业态，请在规划方案中删掉对应紫色部分，持有物业另需在4.1持有输入中删掉对应可租面积数值5.1在“3.1销售价格”输入各产品的现时点定价、预售前售价涨幅、预售后售价涨幅。5.2在“3.2销售去化”输入各期去化面积，注意左上角面积、金额、回款等数据关系核对正确。5.3在“3.3销售成本分摊“左上角选择土地成本分摊方式。如按评估地价分摊，则需填报评估地价数据。5.4核查“3.4土地增值税”土增税计算是否有误，有问题可结合项目实际做修订。左上角“调整前（后)”是指是否将保障房等零售价项目成本分摊至其余可售项目。6、持有物业输入以上信息完成输入后，选择“6.1结果汇总”工作表上部选择“计算财务费用”，模板经迭代计算后即可完成项目测算，测算结果可在“6.1结果汇总”工作表查看。在“4.1持有假设输入”工作表填报区域分别填报购物中心使用面积、酒店房间数、开办费等数据。如项目已进入运营阶段，也可省去2.2-3.5工作表信息输入，直接填报“4.1持有假设输入”工作表，可相对简便计算持有物业结果。7、项目回报计算基础参数-综合及销售物业数值简称管理简称说明土地使用权剩余年限（年）leftuseyearsofland住宅cc商业yc办公yo酒店40yh持有物业净转售年限（年）NetTimeforResale商业15ntr_c办公15ntr_o酒店15ntr_h杠杆率（总有息负债率）lrLeverageRatio资本金资金成本coeCostofEquity有息负债年利率colCostofLiability（perannually）股东借款年利率coslCostofShareholder'sLiability（perannually）加权平均资本成本(WACC)waccWeightAverageCostofCapital通胀率3.00%infInflationRate购物中心资本化率6.00%cap_cCapitalizationRateofShoppingMall写字楼资本化率6.00%cap_oCapitalizationRateofOffice酒店资本化率5.50%cap_hCapitalizationRateofHotel增值税征收模式一般征收增值税预征税率3.0%hvatHardValueAddTaxRate增值税简易征收税率房地产5.0%svatSimpleValueAddTaxRate能源成本3.0%svat1增值税税率销售物业、商业租赁、建筑装修、停车场收入11.0%vatrValueAddTaxRate酒店、物业管理、冰场收入、其他收入6.0%vatr1销售货物17.0%vatr2附加税12.0%atrAddiitonalTaxRate企业所得税税率25%citCorporateIncomeTaxRate企业所得计税毛利率10%cithgmCorporateincometaxhadgrossmargin契税率3%dtDeedTaxRate城市基础设施配套费（元/平米）50ursfUrbaninfrastructuresupportingfee城市基础设施配套费是否计契税否房产税计算方式租金收入+房产原值ptPropertyTax房产税计税余值70%ptrPropertyTaxRate房产税税率（原值）1.2%ptrtPropertyTaxRate房产税税率（租金）12.0%ptrt1土地增值税预征税率普通住宅2%wlvitWithholdingLandValueIncrementTaxRateofResidential非普通住宅2%wlvit1非住宅2%wlvit2土增税清算假设分期分产品名称1、土地2、资金3、税务HOME结果汇总股权合作占比-置地100%crlsCRLand'sShares%inCooperation项目开发管理费（合作）2%pmfrcProjectConstructionManagementFeeRateinCooperation项目销售管理费（合作）2%pmfrsProjectSaleExpenseRateinCooperation项目租赁管理费（合作）2%pmfroProjectOperatingManagementFeeRateinCooperation销售物业销售费用率2%se销售设施费占比15%secSaleExpenseRate销售管理费占比85%see销售物业管理费用率2%cmfrs项目管理费占比54%cmfrcConstructionManagementFeeRate管理费占比46%cmfre持有物业管理费用率2%cmfrs1项目管理费占比75%cmfrc1ConstructionManagementFeeRate管理费占比25%cmfre1销售物业资本化借款费用占比100%crcmf1CapitalizedProportionofFinancingCost人防车位是否可售人防可售高层/小高层住宅预售条件封顶洋房预售条件封顶别墅预售条件封顶写字楼预售条件封顶商铺预售条件封顶销售回款假设一次性付款占比10%分期付款占比0%分期付款首付比例50%按揭付款占比90%按揭付款首付比例30%按揭回款条件封顶一次性付款占比5%分期付款占比25%分期付款首付比例25%按揭付款占比70%按揭付款首付比例50%按揭回款条件封顶住宅商办5、费用比率6、销售物业其他参数4、合作备注说明测算基准日土地剩余使用年期开业至净转售时间，主要影响持有物业净转售剩余现金流期限，具体数值总部财务部将定期更新。项目现金流峰值中有息负债率占比，具体数值总部财务部将定期更新。如已有经总部认可的融资方案，则按照实际情况填写。自有资金不计息取当期央行1-5年期贷款利率上浮5%，具体数值总部将定期更新。取当期央行1-5年期贷款利率上浮5%，具体数值总部将定期更新。按置地总部对外投资的基准收益要求进行输入，具体数值总部将定期更新。按城市级别选取，具体数值总部将定期更新。以EBITDA为基数，具体数值总部将定期更新。以EBITDA为基数，具体数值总部将定期更新。以净现金流为基数，具体数值总部将定期更新。以收入（不含税）为计算基数，按项目所在地税务要求取值以增值税为