商业地产企业模式研究报告-万科特别研究

商业房地产企业模式研究报告万科企业特别研究2011年9月2010年9月18日保密文件、版权所有第1页目录商业房地产概述商业房地产市场状况商业房地产模式分析商业房地产发展趋势分析附录：万科企业特别研究2010年9月18日保密文件、版权所有第2页商业房地产概述2010年9月18日保密文件、版权所有第3页商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式。按照功能划分，中国商业房地产主要有以下11种形式种类特点种类特点百货类多采用多层建筑，但很少超过六层各类商品市场如电子市场、电器市场、家具城等超市类通常采用两层单层建筑形式。空间管理和电梯布置有明显的个性化娱乐类各种娱乐场所：电影院、游乐场、娱乐城、广场、俱乐部等家居建材自行组装类如宜家、百安居等。在建筑设计上有专业化要求餐饮类各种用于餐饮的房地产，形式多样名品折扣专卖店类在中国刚刚出现。经营商品主要是品牌服装，对服务品质要求较高购物中心属于国内较新的形式，一般规模大、业态种类多商业街类在国内发展历史较长，经营特定类别商品的商业街成功率较高底商一般位于写字楼、住宅的底层，市场风险低，销售良好商品批发类主要用于商品批发经营，通常低价租用工业厂房或建造简易房2010年9月18日保密文件、版权所有第4页其中购物中心是目前我国商业房地产的热点投资方式，特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。按照规模划分主要有以下五类•近邻型（小型）•社区型（中型）•都市型（大型）•超区域型（超大型）•超级型7000M2•10-20家•20-100家•100家以上•150-200家•250-700家•5-10万•20万以上•50万以上•商圈辐射几百万至几千万人口•10分钟车程以内•30分钟车程以内1.3万M21.5-7万M27万M2以上•主营日用品、食品•大型超市或批发商店•主力店为大型百货公司或批发店•100辆•500辆•1000-5000辆•5000辆以上•10000l辆•10-20万•主力店3-5家10万M2以上•主力店3-6家，业态组合更加丰富类型出租面积入驻商户商圈内人口商圈半径主力店情况停车位数量2010年9月18日保密文件、版权所有第5页商业房地产市场现状宏观市场情况市场参与者状况分析价值链分析2010年9月18日保密文件、版权所有第6页国内市场经济的总体向好。零售业市场的放开，政策的促进以及城市化水平的提升是宏观环境的大趋势商机一：WTO承诺的保护期结束，2005年后，中国零售市场全面开放，将由一线、二线城市扩大到三线、四线城市商机二：根据商务部、建设部的《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》要求，各地要在04年底前，完成城市商业网点的规划，以城市经营为重点的商业形态建设，将成为城市未来建设的重点商机三：城市化步伐加快。我国目前城市化水平只有34%，低于世界平均水平15个百分点，随着我国城市化水平的提高和城市规模的扩大，新兴城市，特别是科技园区、工业园和卫星城的出现，作为城市形象的商业形态的规划和建设，将成为城市建设的重点49%34%0%20%40%60%世界平均我国1.21.00.80.00.40.81.21.6世界发达国家上海杭州50%20%0%20%40%60%欧洲上海人均商业面积比较城市化程度比较商铺销售面积占房地产销售面积比较资料来源：国家统计局统计快报2010年9月18日保密文件、版权所有第7页其次，政策的推动。目前正在进行的各地级市城市商业网点布局的总体规划，将为商业地产的发展带来巨大的、潜在的市场机遇购物中心投资热点将从各直辖市、省会城市转移至地级市3国内各大城市的小商品市场将面临全面的升级、改建1商业房地产的项目规划将不得不与所在城市的商业规划相结合4大型购物中心数量的增长速度将得到控制22010年9月18日保密文件、版权所有第8页由购物中心全国市场五力竞争分析可知：购物中心竞争较为激烈•潜在的竞争者较多：现有的住宅开发商、国际房地产巨头、非房地产大型企业；大多实力雄厚•国家土地供应日趋紧缩•融资渠道单一，银行贷款条件严格•竞争者：跨区域开发商数量较少，但大多实力雄厚•各大型零售商和品牌店对开发商要求严格，存在共同发展的需求，侃价实力强大•品牌专卖店、超市、便利店数量众多替代品供应方客户潜在竞争者2010年9月18日保密文件、版权所有第9页商业房地产企业价值链和关键成功因素分析立项取得土地规划设计招标管理工程管理招商管理商业管理开发资金融资流动资金融资商业房地产价值链•业态组合商业房地产关键成功因素•商业管理能力•所在商圈吸引力•自有资金实力/融资能力•规模•主力店/品牌店效应•招商能力•土地获取能力2010年9月18日保密文件、版权所有第10页商业房地产模式分析商业房地产市场定位中国热点商业模式研究国际购物中心模式介绍2010年9月18日保密文件、版权所有第11页商业房地产在房地产行业中的定位图地域细分低端高端郊区居住区商业中心区商业房地产在房地产行业中的定位图价格细分中端商业房地产相对处于一个高价及位于商业中心区的位置，并有向郊区扩张的趋势图例：商业房地产写字楼住宅写字楼所主要处于商业中心，属于高端价位。并有部分写字楼处于郊区住宅处于中低价位，并且主要在居住区和郊区之间别墅群体：高价位，郊区2010年9月18日保密文件、版权所有第12页各类型商业房地产在商业房地产的定位图地域细分低端高端郊区居住区商业中心区各类型商业房地产在商业房地产的定位图价格细分中端备注：项目大型购物中心基本处于郊区，并成为未来发展的趋势百货商场商业街超市小商品城都市型购物中心处于商业中心区，高端价位2010年9月18日保密文件、版权所有第13页中国热点商业模式研究大型购物中心（ShoppingMall）模式研究产权式商铺模式研究订单地产模式研究2010年9月18日保密文件、版权所有第14页大型购物中心（ShoppingMall）模式研究2010年9月18日保密文件、版权所有第15页上海新天地—一个商业房地产的奇迹•上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，并荣获“2001年中国年代新锐榜建筑”奖、美国建筑师学会颁发的“文化遗产建筑”奖和《东方周末》举办的第一届“2002HIGH在上海”－－“最时尚场所”奖•上海新天地是由以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门里弄于充满现代感的新建筑群融为一体，成为集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。–北里由多栋石库门老房子组成，通过外表整旧如旧，内部翻新创新，在保持历史风貌的基础上，并结合了西方现代化的建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅。充分展现了新天地的国际元素。新天地北里–新天地南里建成了一座总楼面面积达两万五千平方米的购物、娱乐、休闲中心于二零零二年中正式开幕，除了来自世界各地的餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品点、美食广场、电影院及大规模的一站式健身中心–新天地南里建有酒店式公寓和一个具有二百二十个车位的地下停车场新天地南里在南里和北里的分水岭（兴业路）是中共“一大”会址所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与现代艺术的城市风景线2010年9月18日保密文件、版权所有第16页新天地一派繁华，但目前这个项目对投资商来说却是亏损的，总体14亿的投资大约要10年以后才可收回高成本新天地项目收回14亿的投资至少要在10多年以后了。正是由于这个原因，瑞安董事长罗康瑞在接手个项目的时候被业界讥为“疯子”。1、高地价新天地位于淮海中路南侧，延安路高架和南北高架的交汇点，属于上海的黄金地段2、高费用•为保持石库门建筑的原貌，瑞安集团请来了具有东西方背景的两家国际公司以及同济大学专家共同制定解决方案，并进口昂贵的防潮药水以整旧如旧•动迁安置费用达6.7亿，地下管道费用高达3亿3、低密度新天地建筑最高不超过四层，新天地每平方米建造成本高达2万元人民币，项目总投资14亿元4、低容积率新天地项目的容积率只有1.8，这样的项目在上海市中心肯定亏本5、低收入目前新天地内共有租户92家，瑞安集团年收入只有七、八千万人民币2010年9月18日保密文件、版权所有第17页瑞安集团赔本建设新天地，玄机就在于在太平桥的整体改建计划中，新天地的角色就是以新天地的人文环境和人工湖的生态环境，撬动太平桥整体地价A太平桥人工湖绿地：人工湖绿地占地4.4万平方米，水面面积为1.2万平方米，绿地下面的地下停车场可提供200多个车位。整个项目耗资近1亿元。B上海新天地上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游区，占地3万平方米。集餐饮、商业、文化和娱乐功能为一体。D企业天地甲级办公楼区企业天地坐落太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2公里的湖边建筑。建筑面积逾50万平方米，将兴建多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。企业天地目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地。C翠湖天地高级住宅小区翠湖天地位于人工湖的南侧，是整体规划中占地面积最大的项目，总建筑面积68万平方米。翠湖天地一期五栋住宅楼在三周内已全部售完，二期正在开发中。太平桥整体改造项目目的及理念先改善环境来提升该地区品质和价值，带动整个地区的房地产开发。首先开发新天地，为该地区营造一个高品位的人文环境；然后开发人工湖绿地，为该地区创造一个优美的生态环境，提升了52公顷的土地的品质，再进行房地产开发，实现经济效益、社会效益双赢。E瑞安集团总部大楼东区将兴建一栋白玉兰花苞形状的超高层建筑，作为瑞安集团未来的总部。白玉兰是上海市花，这个建筑将成为太平桥项目的象征。2010年9月18日保密文件、版权所有第18页上海新天地成了中国旧区改造的样板。罗康瑞也通过新天地的成功获得了杭州西湖和重庆化龙桥改造项目。瑞安集团正逐步跻身亚太重量级房产集团的行列化龙桥片区重建项目位于重庆主城区的中心地段，占地面积130万平方米。建成后的化龙桥片区，将配合重庆市的国际化发展，延伸和补充解放碑中央商务区的功能。化龙桥片区改造项目定位：重庆的制造业服务中心。瑞安集团将在设计上强化该区与山水的亲和性。作为重庆制造业的服务中心，未来的化龙桥片区将提供各种的配套服务设施：包括会展、贸易和批发中心、高档星级酒店、智能写字楼、高档住宅下去以及餐饮、娱乐、购物、休闲等相关社区配套设施，成为国内外驻渝人士、商贾以及企管、设计、开发、市场退管、贸易等各界人士的汇聚点。杭州西湖天地西湖天地是瑞安集团应杭州市政府官员邀请到杭州打造既具历史文化特色又有国际水准的时尚休闲场所。整个西湖天地发展项目占地五万平方米，总建筑面积达五万八千平方米。第一期园林篇占地三万平方米，已于二零零三年五月开幕。西湖天地将成为具有杭州历史文化特色的多功能休闲旅游景区。重庆化龙桥片区重建项目2010年9月18日保密文件、版权所有第19页金源时代购物中心，无论是庞大的规模还是齐备的功能都当之无愧现代中国的商业航母大–建筑面积大：作为北京市2003年60项重点工程之一，金源ShoppingMall占地18.2公顷，规划建筑面积为68万平方米；–单体面积大：一期总建筑面积为55万平方米的单体建筑，是世界最大的商业单体建筑。东西横跨600米，南北跨度为120米，地上五层，地下两层；–停车面积大：有大型室内停车楼，车位达6800余个，开车可达各个商业楼层，堪称目前世界上超大的ShoppingMall之一。–业态种类多：一站式购物理念，集百货，超市，建材家居，汽车展销，专卖店，餐饮，溜冰场，电影院，酒吧，咖啡厅，书店等休闲娱乐项目于一体；–店铺多：规划有5至6家主力店，还有20余家半主力店，600余家专卖店，100余家主题餐厅，10余家娱乐休闲娱乐场所；–客流量多：据权威机构预测，金源ShoppingMall的客流量每天将达到10万人次，年销售额将超过50亿元人民币。–购物环境好：统一管理，以具有时尚休闲风格的连接各个业态商家的步行街，具有环境与人文意识的多个中庭布置，以及大型观光屋顶花园；–品牌知名度高：已签约燕莎