商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型

商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型1商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型摘要信贷风险是商业银行面临的最重要风险之一，房地产信贷在商业银行贷款中占有较大的比重，2008年年末，房地产信贷所占比重已达到18.3%，其中房地产开发贷款所占比例约为6.7%。房地产信贷风险既来自贷款项目本身，也来自商业银行房地产信贷业务的自身缺陷。商业银行房地产开发贷款具有单笔贷款金额较大，不良率高，受政策影响大等特点。因此，对商业银行房地产开发贷款项目风险分析与评估的研究有重要的现实意义。本文在借鉴国内外风险研究相关文献基础上，对房地产开发贷款项目风险的特点、来源及成因进行深入分析，并结合现行房地产开发贷款项目评估管理方法，构建了评价指标体系并设置了风险等级评价标准，以便为降低房地产开发贷款项目风险提供更加科学的评价方法。全文主要内容如下：首先，介绍了风险的一般性规律和项目风险分析过程、内容与方法，给项目风险分析提供理论基础；第二，通过对房地产开发贷款项目风险的特点、来源及成因的深入分析，结合项目风险分析一般性规律，对房地产开发贷款项目进行风险识别、风险估计与风险评价；第三，通过对现行房地产开发贷款项目评估管理办法的研究，运用专家调查法及层次分析法，构建了房地产开发贷款项目风险评价指标体系并设置了风险等级评价标准，使得房地产开发贷款项目风险评价得以量化，具有较强的可操作性；第四，基于房地产开发贷款项目风险评价指标体系，通过定性与定量相结合的研究方法，将此评价指标体系运用于某个房地产开发贷款项目的风险分析与评估，并对项目风险做出评价与分析；最后，对本文主要研究内容进行了总结，并提出了本文研究所需进一步解决的问题和发展方向。关键词：商业银行，房地产开发贷款，项目评估，风险分析，层次分析法1i第1章绪论1.1研究背景与意义1.1.1研究背景房地产业具有涉及面广、投资规模大及关联性强等特点。随着房地产市场的繁荣，带动国内其他相关产业及整个社会经济也在快速升涨，房地产业已经成为我国经济发展的重要支柱产业。近年来，房地产市场发展十分迅速，房价快速上升，市场需求旺盛，为商业银行拓展房地产信贷业务提供了巨大的契机，目前房地产开发贷款及个人住房消费贷款已成为商业银行的优质资产。房地产业是有先天高风险性的行业，金融业与其紧密的联系决定了房地产信贷风险存在的必然性。房地产信贷风险既来自房地产业和贷款项目本身，也来自银行系统以及房地产信贷业务的自身缺陷。例如，房地产市场的不确定性、项目的千差万别，以及信用体系缺失、借贷者信息不真实、各银行信息互相不联通都增加了房地产信贷的风险。如果房地产信贷出现借款人财务危机或项目进展不利而无力还款时，再加上目前变现渠道的不通畅和存在法律障碍，银行信贷资金本金按时、按质回收的能力受到很大制约。这对大约5万亿元房地产贷款存量的银行业来说，潜在压力和风险显而易见。我国房地产信贷具体情况如下：（1）房地产开发贷款金额快速增长房地产行业属于典型的资金密集型行业，仅仅是为了拿一块建设用地，开发商少则投入几千万，多达数十个亿，如果没有银行的信贷资金支持，房地产业只能步履蹒跚。1998年以来，我国金融业对房地产业的支持由过去以房地产开发贷款支持为主转变为对投资和销售两个方面支持。特别是对个人的信贷支持成了目前房地产业发展最大动力。根据《2008年中国房地产金融报告》，2008年12月末，我国银行用于房地产开发贷款余额已达到1.93万亿元，与1998年相比增长了约8.5倍（详见图1）；同期个人住房消费信贷余额也从1998年的0.05亿元至2008年末的2.982万亿元，增长了约64倍。以上数据表明，房地产开发贷款余额呈不断上升趋势。而且房地产开发贷款的增长速度明显快于同期全部金融机构贷款增长速度，房地产开发贷款在全部金融机构贷款余额中的比重越来越大。2008年末，金融机构商业性房地产贷款余额占人民币贷款余额的18.3%，其中房地产开发贷款所占比例约为6.7%，与1998年相比，所占比重提高了近两倍。图11998-2008年我国房地产开发贷款余额发展趋势（2）商业银行房地产开发贷款的金额大，不良率高2002年11月，人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款情况进行了检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元，个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元，个人商业用房贷款5089笔，金额43.4亿元。从中可以看出，房地产开发贷款数量虽然少，但每笔贷款涉及的金额都很高；一旦发生风险，将给银行带来较大损失，而且房地产开发贷款涉及面广，影响面也很大。根据2004年我国四大商业银行房地产贷款不良状况的统计，除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大银行的不良贷款率均在3%~5%之间，四大银行汇总的不良贷款率低于5%。其中汇总的个人购房贷款不良贷款率为1.5%左右，而房地产开发贷款不良贷款率则在7%~13%左右。可以看出，开发商的贷款不良率高于行业平均水平，资产质量则低于行业平均水平（详见表1）。自1997年以来，我国房地产开发企业的资产负债率一直高达75%，其开发资金中约55%直接或者间接来自银行，房地产贷款3担保、保险和房地产贷款二级市场发育又严重不足，商业银行缺乏风险分散和转移的机制，使得房地产市场所聚集的风险高度集中于商业银行，其危险不容忽视。表12004年四大商业银行房地产不良贷款情况银行房地产贷款余额(亿元)房地产贷款不良率小计开发商贷款个人购房贷款小计开发商贷款个人购房贷款工行5810168541243%7.4%1.2%农行4099172323768.1%16.6%2.1%中行3784101827664.8%12.8%1.8%建行5709227834313.7%7.3%1.2%合计194026704126974.6%10.5%1.5%注:本表按“五级”分类标准，不良贷款包括“次级”、“可疑”、“损失”三类贷款。资料来源:《2004年中国房地产金融报告》（3）宏观调控政策频繁出台，给商业银行房地产信贷带来潜在风险在房地产业快速发展阶段，国家为了防止房地产信贷风险，出台了一系列宏观调控政策。例如，2003年央行相继出台了《关于进一步加强房地产信贷业务的管理的通知》和《商业银行房地产贷款风险管理指引》，从宏观政策上对商业银行房地产信贷风险加强了管理和引导；2005-2007年，在我国房价快速上升阶段，为了稳定住房价格，国家继续出台了一系列措施，如《关于切实稳定住房价格的通知》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以及2007年的六次加息等。房地产行业是受宏观调控影响很大的行业，其过冷过热都将对我国商业银行的信贷产生很大影响，带来更大的潜在风险。更何况目前我国商业银行信贷风险管理还处于初级阶段，对于在新一轮的“房地产热”中出现的房地产信贷风险是不容忽视的。1.1.2研究意义正是基于上述原因和背景，考虑到我国信用制度及商业银行内部信贷制度的不完善，房地产业对银行的高度依赖性势必会带来潜在的房地产信贷风险。另外，如4果宏观经济、政策以及房地产市场发生变化，也可能就会给商业银行造成资产损失，形成不良资产。例如，美国次贷事件，不仅造成部分银行破产，而且还导致了全球金融危机，使得更多商业银行加入破产行列。本文旨在通过对现行房地产开发贷款管理办法的梳理及房地产开发贷款项目风险研究，结合项目风险分析与评价的理论和方法，为商业银行房地产开发贷款项目的风险分析与评估构造更科学、直观、简便的评价指标体系并设置了风险等级评定标准。研究工作的意义和作用主要表现在：（1）为完善商业银行房地产开发贷款项目风险分析和评价提供借鉴。由于我国的市场经济体制正处在不断规范和完善的阶段，商业银行对房地产开发贷款项目的风险意识尚浅，更多集中于信用风险和操作风险，对房地产开发贷款项目风险的分析与评估意识淡薄。面对不断变化的房地产市场，贷款项目面临的风险将更大，如何做好房地产开发贷款项目的风险分析和评估，降低贷款项目风险，成为商业银行房地产开发贷款管理部门急需重视的问题。（2）通过研究现行商业银行房地产开发贷款项目评估存在的不足，结合房地产开发贷款项目的风险特点，构建了商业银行房地产开发贷款项目风险评价指标体系并设置了风险等级评定标准，为商业银行房地产开发贷款项目科学决策提供参考。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状（1）国外风险管理现状对风险管理研究起源于人们早期对保险的认识，在国外，公元前916年的共同海损制度及公元前400年的船舶抵押贷款，是保险思想的雏形，也是风险管理思想的雏形。到18世纪产业革命时，法国管理学家享利·法约尔（HenryFayo）在《一般管理与工业革命》[4]一书中正式把风险管理思想引进企业经营领域，但长期以来没有形成完整的体系和制度；到了20世纪50年代，美国才将风险管理发展成为一门独立的学科。1963年，美国的梅尔（Mehr）和赫奇斯（Hedges）合著的《企业的风险管理》[4][5]（RiskManagementinBusinessEnterprise）对风险管理理论进行了5系统分析研究，1975年，美国成立了美国保险管理学会（ASIM）、风险与保险管理学会（RIMS），标志着风险管理从原来以用保险方式处置风险变为真正按照风险管理的方式处置风险。20世纪70年代以来，西方发达国家基本上形成了一个体系较完整的新学科和独立的研究领域。1983年的RIMS年会上，世界各国专家学者共同讨论并通过了“101条风险管理准则”，作为各国风险管理的一般准则，其中包括风险识别与衡量、风险控制、风险财务处理、索赔管理、国际风险管理等。此次行动表明风险管理与研究成为全球范围内的国际性运动，风险管理研究上升到一新的水平。在风险评价中，西方国家经过了由定量、定性评价方法向定量和定性相结合评价方法转变的道路。20世纪80年代未，英国C.B.CHAPMAN教授提出了“风险工程”的概念[6]，该框架模型的构建弥补了单一过程的风险评价技术的不足，使得在大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。1995年，美国空军电子系统中心（ESC）提出了风险评价矩阵[7]，提供了一种新的风险评价方法，具有操作简单、相对客观的优点；Tixier等人于2002年曾归纳出工业工程中通常使用的包括定量、定性以及定量和定性相结合等在内的62种风险分析方法，并做出评论[8]。（2）境外商业银行对房地产贷款风险管理境外商业银行对房地产贷款风险管理一般具有风险贷款出售、风险贷款证券化、银行跨业经营等做法。①美国20世纪80年代以来，美国银行预防和控制贷款风险的经验主要有两个方面，一是加强贷款过程的监控，二是控制贷款风险的选择。贷款过程的监控主要强调第一道防线------审批，重视各种警告信号以及预防和监测等综合控制等三方面。控制贷款风险的选择主要有两种:积极设法收回贷款和风险贷款出售等。在房地产贷款风险管理方面除了采用以上措施外，美国商业银行一个最成功的经验则是房地产抵押贷款证券化。美国是世界上实行房地产抵押贷款证券化最早、最成功的国家，自20世纪70年代到现在，其房地产抵押市场己成为世界规模最大的房地产贷款业务市场。②瑞典6瑞典银行实行总分行制，总行和分行都是独立核算中心，总行对各分行贷款风险的干预由不良贷款的制约机制通过利益再分配表现出来，即如果各分行的贷款逾期60天，则该笔贷款的全部债权债务都移交到总行的资产保全部处理，其认真分析后区分贷款不同情况分别采取积极催缴、债务重组、风险贷款诉诸法律等方式努力清收逾期贷款，但同时各分行要向总行交纳一笔罚金，作为贷款管理不善的惩罚。由于各分行是独立核算的实体，因此这种利益制约机制的有效性是相当明显的。正是在这种机制的作用下，借助完善的金融市场休系，瑞典银行的贷款风险得到了有效地控制，保证了对不良贷款的及时处理。③泰国在20世纪90年代末所发生的亚洲金融危机中，危机国家商业银行处理贷款风