房地产开发与经营(第四版)期末考试复习资料

第1章绪论一、房地产业：房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发建设，经营管理以及维修装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性，基础性，带动性和风险性的产业。广义：国有开发区域开发，城市开发等于房地产开发活动有着密切关系的开发活动，均可视为整体上和宏观意义上的房地产开发；狭义：主要是指依据国家的法律，取得了国由土地使用权的土地上基础设施房屋建设的行为在特定地段上所行具体的房地产项目的规划设计和建设施工等开发活动。房地产开发：“开发”是生产者或经营者为实现一定的经济和社会目的对资源进行合理开发和利用的过程。二、房地产开发特性涉及范围广，经手环节多，形式多等特点，婴儿在开发与经营过程中会表现出难度大，风险大以及受政策等因素影响大等特点。三、房地产开发阶段：（一）投资机会选择：投资机会选择是整个房地产开发经营过程中的重要环节，房地产项目成功与否主要取决于这一阶段的工作投资机会的选择，由投资机会寻找和筛选两个过程组成，从这两个过程的活动特点来看。不论是寻找投资机会还是对投资机会进行筛选，都与对房地产市场的了解调查和分析有关，是在对市场环境的分析和市场供求关系的分析基础上完成的。（二）项目定位：房地产项目定位是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项目具有独特的市场定位，以做出科学决策的过程。房地产项目的定位关系复杂，从宏观和微观的市场调研再到消费者分析，商业圈分析，竞争对手分析，最后到产品分析，无论哪一个步骤出现了偏差，都可能导致产品定位不准或者完全错误。（三）前期工作：前期工作主要是指在投资项目确定以后和项目开始施工之前要进行和开展工作，主要涉及与项目全过程有关的各种合同条件的谈判与签约的，其主要内容有完成各种报批手续，获取有关证书基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷去定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招标等。前期工作最为复杂和多变的是各种手续的报批以及许可证的获取，这是由于前期工作环节多，涉及的政府部门多，而且国家的政策变化多，政府各部门政策存在不协调。（四）租售阶段。：当项目建设完成后，除了要办理竣工验收等一些后续的手续以外，主要的任务是投入销售和和出租。，即根据市场供求情况，开发商收取资金的迫切程度和开发项目的类型的确定租或售的方式，以及选择市场的销售方式。（五）物业管理：物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，回复相关区域内的环境卫生和秩序的活动。四、房地产开发与经营：房地产开发与经营可以区分为以下几点内容：房地产开发，房地产营销及中介服务物业管理。各部分内容有涵盖房地产投资可行性分析，投资风险分析，房地产价格及租金评估，房地产市场调查与分析，房地产营销及管理等。房地产的开发与经营活动涉及第二产业和第三产业。第二产业部分主要指房屋的生产和建设过程，第三产业部分折纸房地产的开发所致，经营管理以及物业管理等过程。不论是在第二产业还是第三产业，从房地产的开发与经营活动主要发挥策划组织与协调等管理服务作用，即通过对项目的车发营销的组织以及物业管理的协调等，发挥润滑剂的作用，使各个环节能够有效连接起来，并是房地产的生产和再生产得以完成，同时使房地产的价值得到实现。第2章房地产开发与经营理论和策略一、盈亏平衡分析：根据收益成本等指标进行经济收益分析时，可根据不同情况选择以下方法，在方法中设总收益为B，总成本为C，CO为经营成本。（一）静静计收益或净收益法，即B-C法。从每个项目的总收益减去总成本，按照扣除项目成本之后的收益余额大小，将各个项目进行排序评价。（二）计算期望总成本的净收益率，即（B-C）/C法。从总收益中减去总成本余额，再除以总成本，按照净收益百分比评价个项目。（三）计算收益成本率，即B/C法。用期望成本的现值除以期望总收益的限制，得到收益的成本比根据比例大小进行评价。（四）计算项目投资成本的收益率，（B-CO/C）法。将项目的介绍投资成本与该项目生产经营时读出的经营和维修成本区分开来，用收益和经营成本之差除以成本得到投资成本的收益率，这种方法在比较资源投资方面是一种更好和更实用的方法。第3章房地产企业一、地产开发企业资质管理（一）房地产开发企业的设立条件：1、有自己的名称和组织机构。2、有固定的经营场所。3、有符合国务院规定的注册资本。4、有足够的专业技术人员。5、法律，行政法规规定的其他条件。（二）、房地产开发企业的设立程序1、工商登记（1）拟订房地产开发企业章程。（2）相当力争复活房地产主管部门提出成立房地产开发企业的申请报告。（3）申报企业资质等级。（4）那你银行的开户手续存入注册资金。（5）办理资金信用证明。（6）办理经营场所的使用证明。（7）向工商行政主管部门申请注册登记。2、资质审查（1）营业执照复印件。（2）企业章程。（3）验资证明。（4）企业法定代表的身份证明。（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同。（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。3、房地产开发企业的资质等级管理。（1）房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级，并实行分级审批制度。一级资质由省自治州直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法，由省自治区，直辖市人民政府建设行政主管部门制定。一级资质的房地产开发企业，承担房地产项目的建设规模不受限制，可在全国范围内承揽房地产开发项目。二级资质以及二级资质以下的房地产开发企业，可承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省自治区直辖市人民政府建设行政主管部门确定。（2）房地产开发企业资质实行年检制度。二、房地产开发商地位作用、主要职责主要是投资方，为自己承包的开发项目负主要责任。第4章房地产项目及项目定位一、土地储备制度和土地一级开发是指政府依法收购收回征收等方式，储备国有建设用地，并组织实施征地拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。由于实施土地储备和一级开发而产生的房地产项目，即为土地储备项目。二、“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”（一）、三通一平是指基本建设项目开工前的前提条件，具体指的是水通，电通路通和场地平整。（二）、五通一平就是建筑中给了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括通水，通电，通讯，通气平整土地。（三）、七通一平主要指通给水，通排水，通电通讯，通路，通燃气，通热力以及场地平整。三、普通商品住房（一）、普通商品住房是指户型最大面积不超过140㎡，住房容积率在1.0以上，房屋销售价格在同地段平均交易价格的1.44倍以内的商品住房。以普通商品住房为开发对象的房地产开发项目，即为普通商品住房开发项目。（二）、经济适用房、廉租房、限价商品房1、经济适用房是指以微丽赵葛出售给广大中低收入家庭的商品房。它具有社会保障性质的商品住宅具有经济性和适用性的特点。2、廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。3、限价商品房还是商品房性质，只不过和完全公开的由市场供需决定价格的商品房相比政府控制多一些。四、酒店式公寓、公寓式酒店五、工业地产开发常见的模式（一）、工业园区开发模式，主要特性表现为此工业地产开发都是在政府主导下进行的，通过创造相关产业，政府政策支持税收优惠条件等营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资，土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。（二）、主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力，企业为实现企业自身更好的发展并获取更大的利益价值，通过获得大量的土地，以营造一个相对独立的工业园区。通过土地出让项目租售等方式引进其他同类企业的具体实现整个产业链的打造及完善。（三）、工业地产商模式，主要是吃地摊投资开发企业，在工业园区内或其他地方获取工业项目，用地后进行用地范围内道路绿化等基础设施乃至厂房仓库研发等各类用房淫贱，然后以租赁转让或合资合作经营的方式进行项目和设施的经营管理，最后获取合理的地产开发利润。（四）、综合运作模式，是指对上述工业园区开发模式，昨天企业引导模式和工业地产模式进行混合运用的工业地产模式。第5章房地产项目用地的获取一、土地使用权获取的方式（出让、转让）房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种形式，即出让，划拨和转让。（一）、土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让方式主要有协议，招标，挂牌，拍卖。（二）、转让。广义的土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为，包括土地使用权的转让。狭义的土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖，赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。二、土地使用权年限各类土地的最高出让年限。橘子用地为70年，工业用地为50年，教育科技，文化卫生体育用地为50年，商业旅游娱乐用地为40年综合或者其他用地为50年。三、土地使用权出让与转让的区别土地出让是指土地权人(国家)将土地一定年限的使用权有偿转移给集体或个人。俗称土地一级市场。土地转让是指土地使用权人将土地剩余年限的使用权转给其他集体或个人。俗称土地二级市场。区别很明显了,就是国家把土地使用权出让给某个集体或个人,该集体或个人获得使用权后再转移给别人就是转让。四、房屋拆迁安置主要有土地补偿费，安置补助费，土地附着及青苗补偿费，拆迁补偿费和其他费用。五、建筑容积率、平均层数、楼面地价一、建筑容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。二、平均层数，指一个建筑地段内所有建筑各层面积总和与这些建筑基底面积总和的比值。三、楼面地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地的地价。楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价/规划容积率。第6章房地产调研一、调查方法（一）、全面调查法（二）、重点调查法（三）、抽样调查法第7章房地产开发项目可行性研究一、房地产可行性研究概念、作用1、概念：就是指房地产项目投资决策贤，通过对项目有关的市场资源，工程技术，经济社会等方面问题进行全面分析论证和评价，从而判断项目法律上是否合规，技术上是否可行，经济上是否和你进而对多个方案进行优选的过程。2、作用：（1）可行性研究是投资决策的重要依据。（2）可行性研究是项目审批的依据。（3）可行性研究是项目资金筹措的依据。（4）可行性研究是编制设计任务书的依据。（5）可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。二、净现值、内部收益率1、净现值，是指将项目寿命期内的净现金流量用一个设定的折现率逐期折现的现值代数和。财务净现率随着折现率的增加呈反向变化。2、财务内部报酬率，是指项目净现值等于零时的折现率。三、不确定性决策方法（乐观、悲观、后悔值）（一）、乐观原则（大中取大）决策原则：仅在最好自然状态下比较各方案的损益值，选择收益值最大或者损失值最小的方案为最优方案（二）、悲观原则（小中取大）决策原则：仅在最差自然状态下比较各方案损益值，选择收益值最大或者损失值最小的方案为最优方案（三）、后悔值原则决策原则：选择最大后悔值最小的方案为最优方案做题步骤：1、确定标准值：比较每种市场状态下各方案的损益值，选出最大损益值作为该市场状态下的标准值2、计算后悔值：用第一步选出的各市场状态下的标准值减去该市场状态下的各方案的损益值3、确定各方案的最大后悔值：比较每个方案各市场状态下第二步计算出的后悔值，选出最大后悔值4、选择最大后悔值“最小的”方案为最优方案四、房地产风险（一）、制度性风险（二）、政策性风险（三）、市场不规范引起风险（四）、其他外在因素引起的风险1、通货膨胀2、国外输出金融危机对对房地产市场的波及效应3、不可预见风险（五）市场内生风险1、财务风险2、经营风险3