仲量联行五星级酒店闵行区市场可行性研究报

16059C05解放日报报业集团五星级酒店项目上海市闵行区市场可行性研究报告为解放日报报业集团而作2008年2月2引言概述针对我们于2008年1月6日与解放日报报业集团（客户）签署的顾问合同，我们为位于上海闵行区莘庄镇都市路近富都路的酒店项目准备了一份市场可行性调研报告。该酒店项目位于上海市闵行区莘庄镇都市路以西、富都路以南和珠城路以东之地块。本报告仅供内部管理人员在考虑酒店项目的潜在定位和经济可行性时使用。仲量联行酒店集团（JonesLangLaSalleHotels）已经准备了一份重点突出、详尽细致的材料，用以分析酒店的经济。我们调研的领域包括：ƒ上海市场总体概况，包括社会经济和旅游的趋势ƒ上海的五星级及四星级酒店市场概况ƒ确认新的/潜在的竞争酒店项目ƒ周边酒店分析ƒ上海可比酒店分析ƒ可比市场环境中的酒店市场细分和需求来源的分析ƒ酒店定位建议及可能取得的入住率和平均房价的估计ƒ本项目的未来现金流估计工作范围包括：ƒ考察上海及项目周边区域酒店市场的竞争状况ƒ分析商务市场和旅游市场的主要绩效指标ƒ确定和调查未来可能的竞争酒店开发地段和竞争项目ƒ采访本案市场中企业的住房决议者和相关政府机构ƒ使用仲量联行酒店集团内部市场信息及交易数据来估计未来的现金流并计算未来的投资收益仲量联行酒店集团已从政府和非政府渠道协助收集了有关酒店市场的经济和人口因素的必要相关数据，并为整个地段和调研地段周边地区的市场特点提出了建议。项目小组本项目小组由仲量联行酒店集团大中华区行政总裁安瑞达先生领导，并由以下人员提供相关支持：吴嘉保酒店企业咨询服务部，高级副总裁葛灵汉酒店企业咨询服务部，副总裁李靖酒店企业咨询服务部，分析员费依凡酒店企业咨询服务部，分析员利益非相关声明我们确保仲量联行酒店集团不会有任何经济或其它利益与拟建酒店的正确评估发生冲突，或被视为可能对我们提供公正评估的能力造成影响。我们将维持这一立场直到此项调研结束。保密性本报告含有涉及酒店所有权、管理、商业和财务状况的保密信息。客户要求保守本报告的机密信息。在接收本报告时，未经仲量联行酒店集团和委托客户同意，本报告的内容和结论不得复制或泄漏给任何第三方。任何违反本条款的行为都将被视为违反仲量联行酒店集团、委托客户和其它保密信息提供者之间的保密协议，而无论是否就保密义务签订正式协议。3引言信息使用我们从多渠道为此次调研搜集数据和信息。尽管在使用信息时已恪尽职守，仲量联行酒店集团仍不确保其准确性。如发现信息不够准确或产生误解，并对我们的调研产生影响，仲量联行酒店集团保留修正其建议和报告的权利。限制和假设本报告以当前及未来可能出现的市场状况为依据。我们一再表示，对未来市场状况和指标价值观的预测存在许多不确定性，因此最多只能将其作为对可能性的预测评估，而非绝对的必然。前瞻性的预测涉及大量可变因素的假设，这些可变因素容易受到起伏不定的市场状况的影响。由于环境的不可预见性，酒店的入住率、收入和成本支出可能与我们的预测有所出入，并将存在实质性的差异。某些假设将难以避免地与实际不符，意外事件和不测情况可能时有发生。因此，在借鉴本报告时，必须对未来预测的不确定性有清醒的认识。在准备本报告时，我们依据的假设条件包括：ƒ本报告中提供的参数需与客户于2008年1月6日签署的合同中向我们提供的委托说明相符合。ƒ本报告中有关调研酒店的参数需符合当前用地计划和客户为我们提供的其它相关信息。ƒ拟建酒店将按照国际酒店的业界认可质量标准修建完成。ƒ酒店将遵照国际认可的酒店管理连锁模式进行品牌推广和运营。ƒ本报告所提供的项目建议将包括对上海及项目周边区域的调查，而且酒店入住率和平均房价（ADR）将比讨论时做出的预测有所增长。ƒ报告内的平均房价（ADR）不包含服务费，但已除去营业税。ƒ我们在评估中所采用的入住率和平均房价都根据客户提供的预测、假设和其它信息、业界调查结果、我们对市场的研究以及对酒店业的了解。本报告将就信息来源以及预测和假设的根据加以阐述。ƒ我们不对管理效果做出评价，对影响实际业务成果的未来营销手段和其它管理行为也不承担任何责任。某些假设将难以避免地与实际不符，意外事件和不测情况可能时有发生。因此，在预测期间取得的实际成果将与我们的假设有所出入，并可能存在实质性的差异。ƒ我们必须认识到，房地产投资市场动荡不定，而且本报告中的业务预测可能在一段时间之后与实际情况大相径庭。ƒ我们特别指出闵行区市场现状对未来，尤其是酒店开业期间的参考价值比较有限；闵行区的酒店市场处于发展阶段初期，尚未成熟，而可开发的空地多，产业结构也不完善。另外，由于市场信息的透明度和可靠性较低，客户方使用这份报告或以此对酒店未来表现进行预估时，需要清楚这些制约因素及其风险。ƒ由于本案切入时间较早，我们强烈建议，在消费市场出现任何新的竞争动向和趋势时，应当经常密切关注这些预测数字，以监控市场的实际情况。4目录1.上海市概况2.上海市宏观经济概况3.上海市旅游市场概况4.上海市酒店市场概况5.地块分析6.闵行区酒店市场分析7.可比酒店分析8.可比市场分析9.定位及配套设施评估10.酒店经营财务预测11.酒店投资分析附件一：酒店行业统一会计准则附件二：酒店作为投资产品的开发考量16059C051.上海市概况61.上海市概况ƒ作为中国的四个直辖市之一，上海是中国的商业和金融中心，也是目前中国大陆发展最快和经济最发达的城市之一。ƒ上海位于长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北接长江入海口，长江与东海在此连接。上海正当我国南北弧形海岸线中部，交通便利，地理位置优越，是一个良好的江海港口。ƒ至2006年末，上海有18个区和1个县。全市土地面积6,340.5平方公里，占全国总面积的0.06%，南北长约120公里，东西宽约100公里。境内辖有崇明、长兴、横沙3个岛屿，其中崇明岛面积1,041.21平方公里，是我国的第三大岛。ƒ截至2006年底，上海全市户籍人口已增加到1,368.1万人，占全国总人口的1%。全市常住人口1,815万人，其中外来常住人口467万人。上海来源：来源：上海市宏观经济概况ƒ根据上海市统计局数据，2006年上海市实现地区生产总值（GDP）人民币10,366.37亿元。按可比价格计算，实际增长率达到12.0%，连续第15年保持两位数增长。ƒ上海市地区国内生产总值在2000年至2006年间的年均复合增长率达13.8%。ƒ2006年，上海市人均生产总值达人民币75,990元，在我们所研究的十二个大中城市中仅次于无锡，排名位居第二。2006年中国主要大中城市人均GDP（美元）02,0004,0006,0008,00010,000Xi'an西安Chengdu成都Shenyang沈阳Nanjing南京Tianjin天津Dalian大连Beijing北京Hangzhou杭州Guangzhou广州Shenzhen深圳Shanghai上海Wuxi无锡数据来源：各城市统计局，仲量联行上海市GDP增长分析02,0004,0006,0008,00010,00012,0002001200220032004200520060%2%4%6%8%10%12%14%16%GDP-人民币亿元实际增长率数据来源：上海市统计局92.上海市宏观经济概况ƒ2006年，上海市利用外资规模继续扩大。全年吸收外商直接投资合同金额145.7亿美元，比上年增长5.4%；实际利用外商直接投资额71.1亿美元，增长3.8%。ƒ2006年，上海市固定资产投资保持适度增长。全年完成全社会固定资产投资总额3,925.1亿元，比上年增长10.8%，增幅比上年回落4个百分点。2006年，上海市房地产开发投资达1,275.6亿元，比上一年度增长了2.3%。ƒ随着国家一系列抑制投资的宏观调控政策陆续出台，尽管2006年固定资产投资和房地产开发投资仍有所增长，但已趋于平稳，增幅显著下降。上海市利用外资情况020406080100120140160200120022003200420052006亿美元直接吸收外资合同金额实际吸收外资金额数据来源：上海市统计局上海市固定资产投资和房地产投资05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500200120022003200420052006人民币亿元固定资产投资房地产投资数据来源：上海市统计局16059C053.上海市旅游市场概况113.上海市旅游市场概况—海外入境旅游市场ƒ2006年，上海超越北京成为中国第一个接待海外入境旅游者超过600万的城市，较2005年增长4.5%，其中460万为过夜旅游者（比2005年增长4.5%）。ƒ上海的海外入境旅游者人数在过去几年保持稳定增长，1997年至2006年海外入境旅游者人数年均复合增长率达13.6%。ƒ2006年，上海国际旅游收入达到39亿美元，比2005年增加了9.8%。ƒ2007年截至10月底，上海接待海外入境旅游者人数累计达424.1万人次，较2006年同期增长了11.2%。上海接待海外入境旅游者人数*01002003004005001997199819992000200120022003200420052006人数（万）-20%0%20%40%60%80%年增长率(%)人数（万）年增长率(%)*注：包括来自于香港、澳门、台湾的旅游者数据来源：上海市旅游管理委员会123.上海市旅游市场概况—海外入境旅游市场ƒ上海市海外入境旅游的旺季为三月、四月、九月、十月和十一月。淡季为一月、二月、五月和十二月。平季为六月、七月和八月。如上面季节性图表所示，由于商务旅游所占比重极高，季节差异正在逐渐减少。ƒ2001年到2006年间，上海海外入境旅游者平均逗留天数保持在3天以上，其中2006年数值为3.6天。上海接待海外入境*旅游者的季节性-100,000200,000300,000400,000500,000600,000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月人数20032004200520062007注:包括来自于香港、澳门和台湾的旅游者数据来源:上海市旅游管理委员会2001-2006年上海市海外入境旅游者*平均逗留天数3.93.63.63.53.13.61.01.52.02.53.03.54.0200120022003200420052006*包括来自于香港、澳门和台湾的旅游者数据来源：中国国家旅游局133.上海市旅游市场概况—海外入境旅游市场ƒ2006年，上海市海外入境旅游者人均每天花费达233.21美元。其中住宿所占比例最大，为26.1%。2006年上海市海外入境旅游者*人均天花费构成住宿26.1%长途交通23.1%购物20.8%餐饮11.1%景区游览2.3%市内交通3.1%娱乐4.5%邮电通讯1.3%其它7.7%*包括来自于香港、澳门和台湾的旅游者数据来源：中国国家旅游局143.上海市旅游市场概况—海外入境旅游市场ƒ2006年，上海最大的海外入境客源市场为香港、澳门和台湾，三地旅游者占海外入境旅游者总人次数的比例达14.6%。ƒ日本仍是上海最大的外国客源市场（不包括香港、澳门和台湾）。从2001年到2005年，来自于日本的旅游者人数以19.3%的复合年均增长率增长。2006年，来自于日本的旅游者又增加了4.5%，达到110万人次，约占外国旅游者总数的28.5%。ƒ美国(12.3%)和韩国(10.2%)分别为上海的第二和第三大外国客源市场。ƒ2006年，来自于加拿大的旅游者数量比上一年度增长了15.4%。来自于英国和菲律宾的旅游者数量也呈现两位数的增长。2006年上海十大外国*客源市场-按国籍马来西亚2.2%其它27.1%德国5.3%英国3.6%新加坡3.1%菲律宾2.8%韩国10.2%日本28.5%法国3.0%加拿大1.9%美国12.3%注：不包括来自于香港、澳门和台湾的旅游者数据来源：上海市旅游管理委员会国家2006年年度