仲量联行：上海万科七宝53#地块商业项目零售市场研究终稿184页

1万科七宝万科七宝万科七宝万科七宝53#地块项目零售市场研究地块项目零售市场研究地块项目零售市场研究地块项目零售市场研究商铺部商铺部商铺部商铺部–上海上海上海上海2006/9/8为为为为上海万科房地产集团有限公司上海万科房地产集团有限公司上海万科房地产集团有限公司上海万科房地产集团有限公司而作而作而作而作（最终报告终稿）（最终报告终稿）2
就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：
新的政府法令
公司政策的变化
对上海房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等
我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的市场研究和初步建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。
这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。
我们在此强调，对于未来商业趋势、物业租金的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。
因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的分析、建议和结论而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。免责声明免责声明免责声明免责声明3目录目录目录目录
研究目的和方法…………………………………………4
上海市宏观零售市场分析………………………………6
影响区域分析……………………………………………44
零售供应分析……………………………………………65
代表性竞争性项目分析…………………………………106
消费者调查……………………………………………120
区域交通分析…………………………………………152
市场定位及初步租户组合建议…………………………165页码4研究目的与方法研究目的与方法研究目的与方法研究目的与方法研究目的研究目的研究目的研究目的我们理解上海万科房地产集团有限公司正在着手对万科七宝53#地块项目的开发建设作前期准备。为保证本项目之零售商业部分的策划能够顺利进行，基于对工作内容的初步的看法，我们确定主要目标如下：
基于整体及区域市场研究的基础上，确定本项目的初步市场定位确定本项目的初步市场定位确定本项目的初步市场定位确定本项目的初步市场定位；
基于测试性消费者调查分析的基础上，确定本项目目标消费群体及消费能力确定本项目目标消费群体及消费能力确定本项目目标消费群体及消费能力确定本项目目标消费群体及消费能力研究方法研究方法研究方法研究方法
政府相关部门访谈，了解政府相关部门对相关区域的发展目标和看法，以及具体的整体规划
政府有关方面政策与计划的分析和评价
政府机构具统一口径的统计数据
基于仲量联行在中国房地产市场所积累的丰富市场信息与数据库，包括宏观经济指标、房地产市场供应与需求等，采用计量经济学模型对市场进行评估与分析
针对本项研究的部分内容来自直接消费者的市场需求调查分析，包括规模分析、倾向性分析等
研究区域市场中代表性竞争项目5工作步骤工作步骤工作步骤工作步骤前期组建和准备前期组建和准备前期组建和准备前期组建和准备本项目初步定位建议本项目初步定位建议本项目初步定位建议本项目初步定位建议需求分析需求分析需求分析需求分析供应分析供应分析供应分析供应分析交通分析交通分析交通分析交通分析办办办办公公公公物物物物业业业业酒酒酒酒店店店店住住住住宅宅宅宅物物物物业业业业零零零零售售售售物物物物业业业业本项目目标消费群体建议本项目目标消费群体建议本项目目标消费群体建议本项目目标消费群体建议本项目二级影响区域本项目二级影响区域本项目二级影响区域本项目二级影响区域分析分析分析分析本项目一级影响区域本项目一级影响区域本项目一级影响区域本项目一级影响区域分析分析分析分析上海市宏观零售市场分析上海市宏观零售市场分析上海市宏观零售市场分析上海市宏观零售市场分析6上海市宏观零售市场分析上海市宏观零售市场分析上海市宏观零售市场分析上海市宏观零售市场分析7社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额
上海市社会商品零售总额在过去的十年里平均年增长率为11%，略低于GDP的增长率11.4%，但其增长趋势和GDP的基本保持同步。
目前上海的人均GDP已经超过了7000美元。稳定高速的经济增长带来了巨大的发展动力和发展机遇。
上海城镇居民的恩格尔系数下降速度很快，从1996年的近50%下降到了2004年的36%，说明上海居民的生活水平得到了较大的提升。上海GDP与社会消费品零售增长比较0100020003000400050006000700080009000100001996199719981999200020012002200320042005亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP社会消费品零售总额GDP增长率社会消费品零售总额增长率数据来源：上海统计年鉴、中国统计年鉴上海市恩格尔系数变化趋势图0.30.350.40.450.50.550.6199619971998199920002001200220032004数据来源：上海统计年鉴、中国统计年鉴8人口及家庭结构人口及家庭结构人口及家庭结构人口及家庭结构
和八十年代相比，九十年代上海的人口增长率下降。八十年代平均增长率为1.13%，九十年代的平均增长率为0.29%。
但从1998年开始，上海的人口出现增长加速的情况，自2000年到2005年的四年间，上海的户籍人口增长了39万，平均年增长率为0.58%。
同期，上海户籍人口以及常住人口的自然增长率均呈现负增长，外来人口增长是造成上海总人口增长的主要因素。2005年上海常住人口达到1778万人。外来人口占到418万，占上海总人口的23.5%。在过去的5年里，上海外来人口平均年增长率为5.6%。上海市户籍人口及年增长率（1996-2005）1,2701,2801,2901,3001,3101,3201,3301,3401,3501,3601,3701996199719981999200020012002200320042005万人0.00%0.10%0.20%0.30%0.40%0.50%0.60%0.70%0.80%0.90%户籍人口增长率abc数据来源：上海市统计年鉴9人口及家庭结构人口及家庭结构人口及家庭结构人口及家庭结构
平均家庭规模由1980年的3.77人下降到2004年的2.76人。家庭规模逐年降低，三口之家成为发展趋势，同时4-2-1型（一对夫妇，四个老人，一个孩子）的家庭结构成为发展主流。
有报告称：受80年代生育高峰影响，从2005、2006年起上海出生人口将出现明显上升趋势，至2009年迎来生育高峰，届时常住人口出生总量约达16万，两倍于2004年的出生人口。
不断增加的人口数量给上海带来生机和活力的同时，也带来了较大的社会问题。随着城市中心人口外迁至非中心及郊区，这些区域的零售商业将面临新的要求和契机。1,0001,0501,1001,1501,2001,2501,3001,3501,4001980199020002004（万人）2.502.702.903.103.303.503.703.90总人口平均家庭人数上海市总人口及家庭结构变化数据来源:上海统计年鉴200510各区人口密度及人均收入各区人口密度及人均收入各区人口密度及人均收入各区人口密度及人均收入
上海市的人口分布非常不平衡，2004年底，中心城区最高人口密度近5万人每平方公里而人口密度最低的奉贤区则只有743人每平方公里。市区面积占上海市总面积的5%，而人口数则占到上海市总人口的95%。
一般来说，人口密度较大的城区其经济发展也较为成熟，对应的人均收入水平也较高。
但人口密度达到上海市平均水平23倍的黄浦区，其人均收入水平却并不是最高的。黄埔区是原来上海市的老城区，和静安、卢湾相比居民的整体收入水平较低。
闸北、杨浦以及普陀区，这些区的人口密度相对较高，但人均收入水平却比较低，将来应该会有较大的发展潜力。
南汇、松江、青浦、闵行以及青浦这几个郊区人口密度非常小，但其人均收入水平却相对比较高。说明这些区的区域经济发展比较集中。05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,000黄浦黄浦黄浦黄浦静安静安静安静安卢湾卢湾卢湾卢湾虹口虹口虹口虹口闸北闸北闸北闸北杨浦杨浦杨浦杨浦徐汇徐汇徐汇徐汇长宁长宁长宁长宁普陀普陀普陀普陀浦东浦东浦东浦东闵行闵行闵行闵行宝山宝山宝山宝山嘉定嘉定嘉定嘉定南汇南汇南汇南汇金山金山金山金山松江松江松江松江奉贤奉贤奉贤奉贤青浦青浦青浦青浦000010,00010,00010,00010,00020,00020,00020,00020,00030,00030,00030,00030,00040,00040,00040,00040,00050,00050,00050,00050,00060,00060,00060,00060,000人均收入水平:左轴人口密度:右轴上海市人均收入水平和人口密度上海市人均收入水平和人口密度上海市人均收入水平和人口密度上海市人均收入水平和人口密度上海中心城区数据来源：上海统计年鉴、各区统计年鉴000020202020404040406060606080808080100100100100120120120120140140140140160160160160180180180180200200200200黄浦黄浦黄浦黄浦静安静安静安静安卢湾卢湾卢湾卢湾虹口虹口虹口虹口闸北闸北闸北闸北杨浦杨浦杨浦杨浦徐汇徐汇徐汇徐汇长宁长宁长宁长宁普陀普陀普陀普陀浦东新区浦东新区浦东新区浦东新区闵行闵行闵行闵行宝山宝山宝山宝山嘉定嘉定嘉定嘉定南汇南汇南汇南汇金山金山金山金山松江松江松江松江奉贤奉贤奉贤奉贤青浦青浦青浦青浦（（（（万人万人万人万人））））000010,00010,00010,00010,00020,00020,00020,00020,00030,00030,00030,00030,00040,00040,00040,00040,00050,00050,00050,00050,00060,00060,00060,00060,000（（（（人人人人////平方公里平方公里平方公里平方公里））））各区人口数各区人口数各区人口数各区人口数（（（（左左左左））））每平方公里人口密度每平方公里人口密度每平方公里人口密度每平方公里人口密度（（（（右右右右））））上海市上海市上海市上海市2004200420042004年各区人口密度年各区人口密度年各区人口密度年各区人口密度数据来源数据来源数据来源数据来源：：：：上海统计年鉴上海统计年鉴上海统计年鉴上海统计年鉴200520052005200511居民收入水平变化居民收入水平变化居民收入水平变化居民收入水平变化
伴随着经济的发展，上海居民的收入水平也得到了较大的增长，生活水平提高的速度很快。2005年上海人均可支配收入达到18645元，比上年增长11.8%，比1996年增长了1.3倍。比全国平均水平高0.77倍，是全国人均可支配收入最高的地区。
过去十年中，上海城镇居民人均可支配收入平均年增长10%。和GDP增长基本吻合。
高收入水平家庭占的比例逐年增长。年收入高于1.5万元的人占总人口的比例达到37%。
中低收入者仍然占大部分。超过60%的人年收入还在1.5万元以下。
在上海，卢湾、静安和长宁区一直以来就是高收入人口聚集的地方。这些区的人均收入在2004年就已经超过了25000元。
值得注意的是，松江和闵行作为上海的人口导入区，其人均收入水平超过23000元，在所有上海市区