石家庄市场调研报告

天津投资管理部中恵熙元石家庄市场调研报告目录第一部分：石家庄市城市概况1第四部分：土地市场分析4第二部分：重点板块分析2第三部分：销售市场分析3第五部分：结论与评价51石家庄城市概况城市概况石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。总面积1.58万平方公里，常住人口939.5万，其中市区面积455.8平方公里,人口231.3万。石家庄是一个极具发展潜力的城市。自然资源丰富，交通通讯便利，基础设施配套，工商业发达，市场前景广阔，投资环境较为优越，是国内外客商投资兴业的理想之处。在全球经济一体化迅猛发展的今天，石家庄依托自身优势，正在全力打造“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、“北方特色农业区”和区域性高新技术产业中心为主导的支柱产业，为早日实现“加快发展、富民强市”的宏伟目标而奋斗。石家庄行政区划石家庄市辖6区17县(市)，即新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区、辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市、正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县和1个高新技术开发区。共有镇114个，乡108个，办事处43个，行政村4488个，居委会449个，家委会195个。绿色区域为本次调研范围石家庄城市总体规划特征与发展战略•2010～2020年石家庄总体规划大致包括城市性质、城市规模、发展目标、拓展方向等内容。□城市定位——中国经济增长第三引擎中的重要支点，首都经济圈的第三级，冀中南经济圈的经济振兴中心，河北省省会，中国医药之都，华北中南部的物资集散和交通枢纽。建成产业强大、生态优良、环境优美、功通完备、文化先进、交通发达的现代化大都市；□城市规模——市域：包括市区及17县市，面积15848平方公里，市域总人口达到1060万，城镇化水平达到65%。都市区：包括市内五区及正定、鹿泉、藁城、栾城四县市，面积2657平方公里，区域总人口538万。中心城区：规划建成区，居住人口300万，面积287平方公里；□发展目标——实施“北跨、南优、西控、东延”发展战略，按照“一城三区三组团”的城市发展框架，远景都市区城镇人口规模达到600万，中心城区（含正定）达到500万，形成“双核、双轴、双带”的城市空间布局结构；□城市方向——城市的重点发展方向是向北，高端职能向北向西，基本职能向东向南，在继续建设老城区的同时，要加快滨河新区的规划建设，同时尽快启动四组团县（市）与主城区的同城化建设，使组团县（市）成为真正意义上的城市组成部分。石家庄市总体规划城市空间结构•总体规划：到2020年，石家庄主城区建设用地将达到500平方公里，人口达到500万，并形成“一城三区三组团”的城市大格局。•一城：中心城区，包括现状主城区以及正定古城及其高速公路以东地区，是城市公共服务职能的聚集地区和未来城市发展建设的核心区。三区：指中心城区内由滹沱河和京港澳高速绿化带分隔的三个建设区，包括老城区、正定新区和东部新区。老城区：位于滹沱河以南、京港澳高速以西，重点发展金融商贸、文化娱乐、商务办公、信息流通、商业服务等第三产业和生态环保建设。正定新区：位于滹沱河以北，重点发展行政办公、会展旅游、文化体育、总部经济等高端服务业。东部新城：位于京港澳高速以东，滹沱河以南，重点发展高新技术产业、生物医药及研发中心。•三组团：即鹿泉、栾城和藁城三个外围组团。城市空间结构重点区域划分桥西区新华区桥东区正定长安区裕华区开发区京港澳高速绿化带2重点板块分析新华区区域特点：新华区西望太行山，北依滹沱河，地处省会上风上水，是全市水源保护地，民心河等五大水系贯穿全区，新建的南水北调和西北部水利防洪生态工程也将为省会增添新的景观。得天独厚的生态环境优势，使新华区被誉为省会“后花园”。•总面积92.11平方公里，总人口48.8万。交通路网发达，13所省农科院等一大批科研机构带来浓厚的科技人文气息，商圈环绕，同时又有浓重的人文积淀；•新华区最大的优势在于区域内的居住氛围浓厚，是以居住和休闲为主要特色的片区；新华区区域项目分布（精装17000）（毛坯9000）•水上公园周边项目较为密集，但特色不明显；•本区域有实力的开发商不多，均为本地开发商，对后进入者相对机会较大；•以二环线为界，新华区可划分为居住密集区域和居住潜力区域。二环以内项目分布密集，可开发土地有限；而二环以外，随着城市化进程的发展，大量的城中村土地将被改造和开发，有较大潜力；区域小结：桥西区•桥西区位于石家庄市区西南部，区域面积55平方公里，人口52万；是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心；•辖区驻有省委、省人大、省政府、省政协四大机关以及省直60多个单位部门；•陆路交通极其发达，石家庄火车站、石家庄长途汽车站均座落在区域内；•区内商贸繁华，市场发达。中华大街以东、火车站以西1200米的中山路段，是全市最繁华的商业街，素有石家庄的“王府井”之称。•桥西区属石家庄老城区，区域内建成生活区众多，房龄较长，建筑密度低，改造潜力大，刚性需求比重很大。区域特点：区域项目分布恒大城/恒大华府（毛坯12000）（精装13000）•项目数量众多，总体供应量较大，市场活跃;•属于老城区，人文气息浓厚，改善型需求相对旺盛;•开发企业较为集中，土地资源竞争比较激烈;区域小结:桥东区•交通便利发展前景广阔•商业气氛浓厚居住生活便利•区域新盘密度大品质高•需求巨大投资升值前景可观区域特点:桥东区引位于石家庄市区中部，总面积43.07平方公里，常住人口32.1万余人，辖1个镇、9个街道办事处。辖区南北狭长，呈长条状纵贯石家庄市南北，中部为繁华的闹市区，以商贸、服务业为主，南北两端多为工业、农业和居民生活区。京广、石德铁路、107国道、石太高速公路纵贯全区，交通发达，基础设施完善。区域项目分布天滋嘉鲤鱼远见（毛坯9000）（毛坯9000）（毛坯1000）•目前在售项目主要分布在二环以内，尤其集中在一环内的核心城区，因此密度和售价在各城区中都是最高的;•地域南北狭长，不同环线位置的土地价值差异极大;•二环以内土地价值高，但供应有限;•北部可联系滹太新区，南部随着高铁新站的建设及周边区域改造，会有较好的发展潜力;区域小结:长安区•长安区位于市区东北部，面积110.24平方公里，总人口42.65万人，其中农业人口10.97万人。是石家庄厂企最为集中的区域，综合环境较差，改造潜力巨大;•区域内的博物馆、广安大街是石家庄市中心地带，功能定位于石家庄CBD核心区域，常山纺织公司棉一、棉二、棉三都属辖区内;•区域内建成生活区众多，房龄较长，多为先前开发的厂企宿舍生活区、大型经济适用社区等;区域特点:长安区区域项目分布CBD区域（毛坯8500）（毛坯10000）•大部分项目分布在二环以内，二环外的项目规模较大，但售价不高；整体价格水平在各城区中最低;•项目总规模在各城区中居首位;•石家庄“CBD”位于本区内，商务型产品有较好市场基础;•区内工业企业的陆续搬迁将使本区的环境得以改善，并有较大规模的土地供应入市;•由于现有项目水平普遍不高，如果我们能够发挥自身竞争优势，将存在较大机会点;区域小结:裕华区该区域为石家庄市城市发展重点区域，定位于城市副中心功能，道路交通条件十分优越，区域内的裕华路、槐安路都是连接桥东、桥西的市级主干道。区域内的世纪公园是目前石家庄最大的综合性游乐公园。从城市发展来看，东南方向是石市规划的主导发展方向，因此政府对其开发建设的政策支持再加上居民对其未来前景的认同都使得东南片区成为目前城市建设热点地区。区域特点:裕华区区域项目分布（毛坯9000）（待售）（毛坯9000）•大部分项目集中在二环以内，均价桥东区;•供应项目多，总量仅次于长安区;•本区交通便利、环境优美，有成为石家庄“CLD”的趋势，相应的土地价格也会水涨船高;•市场基础较好，价值水平已发掘到一定高度，竞争激烈，对产品和营销能力要求较高;区域小结：开发区•位于主城区东部，是石家庄高新区与经开区的合称，前者位于京珠高速与东三环之间，后者在东三环外、藁城境内；•高新区以电子信息产业为主，教育、医疗、商业等配套相对齐全，城市面貌较好；经开区以加工制造业为主，整体形象和发展状况较差。区域特点：开发区区域项目分布（毛坯6000）（精装5500）•目前主要住宅项目集中在高新区偏主城区一侧，主力售价6000元/平米；•多数项目属于尾盘阶段，实际在售量小，新开项目数量有限；•客户除少量园区内工作者及当地原住居民外，大部分来自城区；•高新区珠江大道以南开发程度不高，有较多土地资源，应重点关注。区域小结：3市场分析1.商品住宅供应面积（1-3季度）2011年一季度石家庄商品房供应面积为135.4万平方米，环比2010年四季下降1.25%，同比2010年一季度下降33.67%；商品住宅供应面积为97.323万平方米，环比2010四季度上涨28.0%，同比2010年一季度下降30.86%。在商品房供应面积萎缩的情况下，商品住宅供应面积持续上升，表明房地产开发企业在限购政策出台前市场预期非常明朗，但是在商品住宅限购后，供应面积开始下滑。2011年第二季度石家庄商品房供应面积为222万平方米，环比上涨63.88%，同比上涨84.44%；其中商品住宅供应面积为207.5386万平方米，环比上涨113.25%，同比上涨102.12%。2011年第二季度石家庄商品房和商品住宅的供应量不仅同时实现了超过50%以上的上涨，因此，纵观二季度，房地产开发企业无论是供应的力度，还是推盘的意愿，都是比较强烈的。2011年第三季度石家庄商品房供应面积为148万平方米，环比下跌33.20%，同比下跌7.29%；其中，商品住宅供应面积为90.9148万平方米，环比下跌56.19%，同比下跌1.47%。与二季度相比，三季度石家庄商品房和商品住宅供应量都出现了非常明显的萎缩，商品住宅供应量的跌幅超过50%，这显示开发企业在供应力度和推盘意愿上都出现了收紧。2.商品住宅供求比（1-3季度）2011年一季度石家庄商品住宅供求比为1.05:1，供求关系基本平衡。图中显示的具体情况来看，除2月石家庄商品住宅供应面积增大，导致当月供求比高达1.24:1外，1月和3月呈现出不同程度的供不应求的状态，由此可以发现商品住宅供求关系基本处于动态调整之中。整体来看2010年4月至2011年3月，石家庄商品住宅供应总面积为368万平方米，成交总面积为420万平方米，供求比为0.88:1，市场呈现出比较稳定的供求关系。2011年第二季度石家庄商品住宅供求比为2.34:1，呈现出供大于求的局面。如图所示，除了5月由于商品住宅供应面积出现了急剧萎缩，导致当月供求比变为0.23:1外，4月和6月均呈现出不同程度的供大于求的状态，由此可见，二季度商品住宅供求比呈现出幅度极大的波动调整。不过，虽然二季度供求关系波动较大，但纵观2010年7月至2011年6月，石家庄商品住宅供应总面积为473万平方米，成交总面积为401万平方米，供求比为1.18:1，市场体现出比较稳定的供求关系。2011年第三季度石家庄商品住宅供求比为1.17：1，呈现出供求基本平衡的局面。然而，7月、8月和9月商品住宅供求比却呈现出截然不同的态势，如图所示：其中，7月和8月均为供小于求，供求比分别是0.87：1和0.44：1；9月则迅速反转，当月供求比达到了2.05：1，并迅速拉平了三季度的供求比。由此可见，尽管三季度供求基本平衡，但各月实际供求情况波动比较大。纵观2010年10月至2011年9月，石家庄商品住宅供应总面积为472万平方米，成交总面积为375万平方米，供求比为1.25：1，供微大于求，整体比较稳定。3.商品住宅成交面积（1-3季度）2011年1至3月石家庄商品房累计成交127万平方米，同比上涨13.88%；其中商品住宅累计成交93万平方米，同比下降3.45%。2011年二季度石