鑫苑董事长报告材料

地产投资战略、模式与案例分析张勇董事长兼CEO锐思锐拓|2目录鑫苑中国▪房地产基本属性、影响因素及运行规律▪房地产行业发展趋势分析▪典型公司投资模式分析▪鑫苑的区域布局策略▪鑫苑的业态选择策略▪“鑫苑新城”-----新型城镇化大盘模式▪地产项目投资分析要点锐思锐拓|1、房地产的社会属性与经济属性房地产既有经济属性，也有社会属性。其经济属性又表现为商品属性和价值属性,反映的是市场效率的一面,而社会属性则主要表现为住宅的社会保障,关系到社会的稳定和经济的健康发展,反映的是社会公平的一面。1991-1997年福利分房带来的双轨制在98年中断，2008年我们又回到了保障性住房建设带来的新的双轨制，政府充分认识到房地产社会和经济的双重属性，未来的双轨制会成为一种常态。从供给结构来看，保障性住房将改变商品房“一房独大”的格局，供给双轨制将对平抑房价，防止经济过热和资产泡沫膨胀起到重要作用。从需求结构来看，保障性住房将使得“夹心层”等群体对商品房的被动需求减小，从而改变需求持续推高房价的局面。同时，由于商品房“一房独大”的基础不复存在，房价的垄断态势也丧失了基本前提，一些投机性购房将知难而退，房价将逐渐回归理性，刚性需求将逐渐成为市场的主流。鑫苑中国锐思锐拓|2、房地产的消费品属性与投资品属性房地产是大众最基本的消费品，同时由于其价值的相对稳定性和在经济快速发展期的增值潜力，往往成为家庭投资、保值增值的主要工具。由于房地产具有投资品属性，制定房地产投资的鼓励和限制政策也成为了促进经济复苏或防止经济过热的重要手段，同时，房地产市场化和住房制度改革也成为改变我国家庭消费结构、财产构成的重要措施。政府目前的主流政策是鼓励刚需，适当支持改善，严厉限制投资性、投机性需求。鑫苑中国锐思锐拓|3、房地产的增值源于土地和房产相互匹配带来的综合价值提升对于房地产而言，房产和土地不能相互脱离，通过相互匹配，房地产的综合价值会大于割裂的房产价值与土地价值之和。房地产除了所在土地不同之外，最重要的就是产品不同，最终将导致价值不同，这使得房地产产品的利润水平也存在差异。房地产综合价值的增值最终是由消费者认可程度决定的，房地产产品符合消费者要求，利润空间可能就会高一些，反之就会较低，严重时可能导致亏损。由此可见，房地产商的使命就是通过提供房地产产品，最大限度的挖掘土地价值。现在我们要反思，过去单纯依靠囤地带来的土地溢价不是房地产商带来的，而是行业景气、土地稀缺发给企业的红利，这种土地红利是不可持续的。鑫苑中国锐思锐拓|4、分析房地产市场的理论框架鑫苑中国锐思锐拓|5、分析房地产市场的供需关系影响房地产需求的主要因素1、国民经济发展水平2、居民收入水平和消费结构3、房地产价格4、城市化水平5、国家有关经济政策6、消费者对未来的预期影响房地产供给的主要因素1、房地产市场价格2、土地价格和土地供给的数量3、资金供应量和利率4、税收政策5、建筑材料供应能力和建筑能力6、房地产开发商对未来的预期房地产市场的供求均衡和非均衡供给与需求的均衡供不应求供过于求结构性供求失衡鑫苑中国锐思锐拓|由于宏观经济发展的波动性以及房地产业内在多种经济因素的影响，房地产业在发展过程中，也必然呈现出其周期性的特征。从国内外的历史资料看，房地产经济周期大体上与国民经济周期性波动相吻合，我国也是如此。6、房地产周期与国民经济周期的关系分析中国宏观经济景气一致指数与房地产开发综合景气指数走势比较808590951001051101151201991年1月1992年1月1993年1月1994年1月1995年1月1996年1月1997年1月1998年1月1999年1月2000年1月2001年1月2002年1月2003年1月2004年1月2005年1月2006年1月2007年1月2008年1月房地产开发综合景气指数宏观经济景气一致指数鑫苑中国锐思锐拓|我国房改以来的房地产市场波动周期7080901001101201301991年1月1992年1月1993年1月1994年1月1995年1月1996年1月1997年1月1998年1月1999年1月2000年1月2001年1月2002年1月2003年1月2004年1月2005年1月2006年1月2007年1月2008年1月市场调整1991年～1995年发展期1996年～1997年低落期1998年～2007年发展期7080901001101201301991年1月1992年1月1993年1月1994年1月1995年1月1996年1月1997年1月1998年1月1999年1月2000年1月2001年1月2002年1月2003年1月2004年1月2005年1月2006年1月2007年1月2008年1月市场调整1991年～1995年发展期1996年～1997年低落期1998年～2007年发展期从房地产开发综合景气指数看房地产周期7、中国大陆房地产周期波动鑫苑中国1991年~1995年1996年~1997年1998年~2007年2008年~2009年2009年~2013年发展期低落期发展期低落期发展期我国的房地产周期大体为7至8年，即5年的发展期加2年左右的低落期。从我国1991-2007年的房地产周期看，其衰退期较短，发展期相对比较长。与国外和香港不同，从房地产周期的成因看，我国房地产周期均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，是典型的“政策性周期”，它与成熟的市场经济国家的房地产周期具有显著差异。锐思锐拓|8、宏观经济指标对房地产市场的影响鑫苑中国宏观要素中央政府关注点对房地产市场的影响GDP经济增长，就业问题决定了百姓购买力的大小（社会财富决定有效需求），房地产市场一般与国民经济的波动性保持一致，但幅度稍大。CPI/PPI民生问题（通货膨胀)发生恶性通胀（10%以上）时，百姓会强化对房地产需求，以便保值增值；温和通胀（低于GDP增长率）时潜在购房者还倾向于观望。存款准备金率金融安全问题——流动性银行贷款支持减少，开发企业资金压力加大，促使企业谋求直接融资（包括私募和公募）。在降低房地产需求的同时，也限制房地产企业扩张，降低供给。（存）贷款利率金融安全问题——投资强度小幅利率变动对房地产市场的直接影响有限，但可能对市场预期的影响较大，其累积效应将对市场产生明显作用。锐思锐拓|房地产同时具有社会属性和经济属性，投资品和消费品属性,对于政府而言，基于社会稳定和经济发展，在对待房地产时必须平衡社会属性和经济属性之间的关系，投资品和消费品属性的关系,暂时失衡也必须及时调整回来，这是我们深刻领会政府一系列房地产制度改革的基本前提，由此我们也不难理解住房双轨制的回归乃至未来的常态化。正是基于对房地产属性和运行规律的分析，我们可以清晰的看到政府的政策，不论是财政政策，还是货币政策其内在的逻辑思路。房地产基本属性、影响因素及运行规律小结鑫苑中国锐思锐拓|12目录鑫苑中国▪房地产基本属性、影响因素及运行规律▪房地产行业发展趋势分析▪典型公司投资模式分析▪鑫苑的区域布局策略▪鑫苑的业态选择策略▪“鑫苑新城”-----新型城镇化大盘模式▪地产项目投资分析要点锐思锐拓|1、城镇化是国家战略，未来十年是中国房地产发展的白银十年13鑫苑中国（2）人口红利继续释放，适龄购房（25~45岁）人口在2025年后才会逐步走入下降通道。（1）2012年，中国的城市化率达到52.57%。根据目前的发展趋势，到2022年预计将达到63％左右，这将超过世界平均水平，但仍大大低于发达国家的水平。世界城市化率已经超过50％，发达国家一般都在80％。这意味着未来十年将有1.3亿人由农村转移到城市，产生约40-50亿平米的居住需求。（3）新型城镇化对于开发建设提出了新的要求，市场需求的变化对于产品也提出了更高的要求。未来的开发模式与过去十年将发生深刻的变化。锐思锐拓|2、对比其他发达国家，中国家庭规模仍然有下降的空间，会催生部分新增住房需求142.62.73.2中国日本美国鑫苑中国家庭平均人口数锐思锐拓|3、房产投资依然是民间首选的投资选择，以对抗通货膨胀158%18%62%7%3%3%股市房产存银行基金黄金农产品5%7%78%7%2%别墅普通住宅酒店式公寓商铺写字楼鑫苑中国我国民间投资结构锐思锐拓|4、中端收入人群在城市发展的成熟阶段开始向城市近郊迁移，因此为开发商带来城郊大盘的发展机会16小城市化大城市化大城市郊区化•从城市市郊迁入城市核心区域•从小城市流向大城市•从大城市各个区域迁入大城市次核心区域•从大城市各个区域迁入大城市近郊区域，某些近郊区域形成卫星城中端收入人群流动•各个城市的优质地段产品热销、房价普涨•大城市房价较小城市涨幅优异•大城市次核心区域的产品热销，房价涨幅较大•大城市近郊区域的产品热销，房价涨幅大•形成卫星城的近郊区域房价凭借完善的配套设施涨幅更优异对地产产品的影响•劳动密集型产业发展较快，吸纳农村剩余劳动力•资本密集型和技术密集型产业比重增大•消费结构升级，第三产业发展较快•工业化基本结束，第三产业成为经济增长主要驱动力产业特点•可以容纳大量中端收入人群的城郊大盘成为第一梯队城市的房地产未来发展热点主要启示鑫苑中国锐思锐拓|5、领先企业的城郊中端住宅系列已经开始布局城郊化城市17深圳坂田区2007年2002年2004年广州白云区武汉汉口金银湖2004年北京顺义区2008年沈阳于洪区2009年上海宝山区2006年成都锦江区2012年西安宝山区武汉蔡甸区2011年成都龙泉驿区2011年重庆九龙坡区2011年长沙雨花区2010年西安城东区2011年济南长清区2010年万科旗下城郊大盘系列品牌恒大旗下城郊大盘系列品牌城市年份城市年份鑫苑中国锐思锐拓|6、由于政策预期的制约，在城市内购买住宅的投资性需求被束缚，而以旅游地产为代表的多元化主题地产则为投资者打开窗口18•旅游地产•养老地产•海外地产•烟台养马岛葡醍海湾地产类型项目举例•对稀缺景观资源的提前占有，兼顾闲暇自住•全面保障退休生活•平衡配置资产，对冲国内政治经济的不确定性•抄底价值洼地投资主题简述•泰康幸福有约终身养老计划•-城市住宅投资性需求被束缚……多元化的主题地产为投资者打开窗口自’10年以来主要调控政策：•国办发[2010]4号-二套房首付40%,利率按风险定价-允许地方限购•国办发[2010]10号：-二套房首付50%,三套房限贷,利率1.1倍-保障房目标300万,改造棚户280万-北京深圳等12城限购•国办发[2011]1号：-二套房首付60%,利率1.1倍-三类住房用地不低于70%-保障房和改造棚户1000万-直辖市、省会、计划单列市及上涨过快城市限购-2013年国五条-坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围中国民间资本有总量大、不集中、投资渠道狭窄的三大特点，在传统的住宅投资受阻后，将努力流向其他渠道鑫苑中国锐思锐拓|7、中国多个房企开始试水海外业务13.612.110.79.58.47.45.93.75.34.6+13%+13%16E15E14E13E12E1110090807中国购房者在美国现房销售额历史数据与未来预测，十亿美元主要驱动因素将持续驱动市场增长-自住需求：移民和留学-投资需求：高净值人士的多元化投资-投机需求：金融危机后抄底地产市场市场容量（CAGR）$136亿（13%）供讨论典型企业：鑫苑中国锐思锐拓|20目录鑫苑中国▪房地产基本属性、影响因素及运行规律▪房地产行业发展趋势分析▪典型公司投资模式分析▪鑫苑的区域布局策略▪鑫苑的业态选择策略▪“鑫苑新城”-----最新郊区大盘模式▪地产项目投资分析要点锐思锐拓|1、“多地域+多业态”将成为中国第一梯队开发商主流模式21业态地域大小少多单区域、多业态地域空间小，市场狭窄，可持续发展能力较弱，控风险能力中等典型企业：建业多区域、多业态地域空间大、市场广阔、可持续发展能力强，抗风险能力强典型企业：龙湖、万达、富力单区域、单业态地域空间小，市场局限，可持续发展能力较弱，控风险能力教