8.房地产开发项目融资

第八章房地产开发项目融资【教学目的】•通过本章教学，使学生明确房地产资本市场，掌握房地产开发项目融资，了解金融机构对项目贷款管理，清楚房地产开发中的机构投资者参与。【重点难点】•房地产市场与资本市场关系、有助于金融机构同意融资的其他因素。第一节房地产资本市场一、房地产市场与资本市场•历史性•原先没有融资，没有房地产资本市场；随市场发展，房地产价值提高，机构持有大量房地产，发行股票、债券；贷款实现抵押证券化。二、房地产企业权益与债务融资㈠权益融资•1、所有权分股权、股票2、市场分私募、公开募集㈡债务融资•债券银行贷款、保险机构贷款借款㈢债务换股权三、房地产开发贷款与土地储备贷款㈠房地产开发贷款•1、定义向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。2、贷款种类土地购置贷款、土地开发贷款、建设贷款3、风险管理三种贷款可以由一个贷款人提供，但从风险角度，国家惯例是不同贷款人提供。㈡土地储备贷款四、房地产抵押贷款㈠房地产抵押贷款含义•借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，获得贷款。㈡贷款种类•1、个人住房抵押贷款⑴类型公积金贷款商业性贷款⑵利率固定利率、浮动利率⑶开发商担保•2、商用房地产抵押贷款3、在建工程抵押贷款㈢金融机构对房地产抵押物的要求•合法、抵押率五、抵押贷款二级市场㈠抵押贷款二级市场的发展•专业化流动性㈡抵押贷款二级市场发展的条件•健全的房地产抵押贷款一级市场；支持二级市场发展的市场条件。㈢抵押贷款支持证券的类型六、房地产投资信托基金㈠房地产投资信托基金的含义•是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。㈡房地产投资信托基金的分类•1、按经营物业类型分商业、工业、住宅•2、按投资策略分权益型抵押型混合型•3、按发行原则分开放型封闭型•4、按组织形态契约型公司型㈢房地产投资信托基金的特征•1、特征投资目标清晰投资收益分配是资金信托和财产信托的结合价格取决于其房地产价值•2、利益流动性高市场价值稳定高现金回报有效分散投资风险抵御通货膨胀㈣房地产投资信托基金第三节房地产开发项目融资一、房地产项目融资概述㈠房地产投资项目使用资金的特性•资金量大、周期长、集中㈡房地产项目融资的含义•项目投资者以项目为目的进行的融资活动。㈢房地产项目融资的意义•1、生产开发商、建筑商2、消费使用、投资3、政府㈣直接融资与间接融资二、房地产项目融资方案㈠项目融资的结构•30%资本金永远不使用自己的钱按照市场情况决定融资结构㈡融资组织形式的选择•既有项目法人融资新设项目法人融资㈢资金来源的选择•自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构资金、其他机构或个人资金、预租或预售收入㈣资本金筹措•现金、存款、股权、债券、实物资产、土地㈤债务资金筹措•信贷债券承包商垫资㈥预租或预售三、融资方案分析与决策•㈠资金来源可靠性分析㈡融资结构分析㈢融资成本分析㈣融资风险分析第三节金融机构对项目贷款管理一、企业资信等级评价•1、企业素质2、资金实力3、企业偿债能力4、经营管理能力5、获利能力6、企业信誉7、企业在贷款银行的资金流量8、其他指标二、金融机构对开发建设项目的审查㈠开发项目贷款评估的主要指标三大审查•1、项目基本情况2、市场分析结果3、财务评价指标㈡开发项目贷款的其他指标•1、开发商拟贷款数量2、贷款期限3、利息率4、目标收益率三、有助于金融机构同意融资的其他因素四、贷款综合评价•1、某笔贷款的综合风险度＝某笔贷款风险额÷某笔贷款额×100%2、某笔贷款风险额＝某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数第四节房地产开发中的机构投资者参与一、机构投资者的类型和投资特点•㈠机构投资者的类型信托基金、保险公司•㈡机构投资者的投资特点长期持有二、房地产市场对机构投资者的需求•㈠发展商业房地产市场的需求资本实力、操作技巧㈡防范房地产金融风险的需求㈢提高房地产投资管理水平的需求三、机构投资者对房地产生产的参与㈠参与主体的表现•1、信托公司2、国外房地产产业基金3、证券投资基金㈡参与的方式•1、直接投资和间接投资2、权益性投资和债务性投资3、权益参与贷款4、售后回租㈢参与的条件•1、对市场风险的判断和预期2、对合作伙伴的要求