住房公积金管理中心法律风险防范

住房公积金管理中心法律实务新疆宇通律师事务所主讲人：蒋卫峰律师电话：QQ：1323594210新疆宇通律师事务所•一、签订合同时应该注意的问题新疆宇通律师事务所签订《个人住房公积金委托贷款合同》应当注意的问题•1、签约不真实•公积金中心与借款人在签定贷款协议及相关文件过程中，当事人假签字或使用假印鉴，假授权委托书或在无授权的情况下代替签字。尤其是其他人冒充担保人签字，致使贷款合同、担保合同无效，当公积金贷款资金不能按时偿还时，公积金管理中心遭受损失。•法律后果：•因签约不真实导致合同无效或合同效力处于不确定状态，使公积金资金直接受到损失，因签约不真实，出现贷款损失后，无法追索主体，无法在法律的保护下向有关责任人主体追偿。许多案例表明，目前公积金中心和公积金信贷人员普遍忽视签约管理，特别是和借款人的担保人签约过程中，未见面就认定担保人的签字有效，导致部分贷款过程中恶意操作，骗取公积金贷款，使公积金中心承担贷款损失。新疆宇通律师事务所•2、法律文件不真实•公积金贷款过程中要求借款人提供的应当具有法律效力的证明文件材料内容不真实，从而无法成为真正意义上的法律文件并成为贷款审查的可靠依据。如：主体资料不真实，身份证不真实，担保人身份不真实，抵押物不真实，购买住房资料不真实，或其他文件无法或不能满足贷款条件，导致贷款失误，造成贷款风险。新疆宇通律师事务所签订《个人住房公积金委托贷款合同》应当注意的问题签订《个人住房公积金委托贷款合同》应当注意的问题•3、担保方式不够充分有效•借款方提供的担保方式根本无法证明该担保方式可以从实际上满足公积金贷款资金还款的来源需要，导致贷款风险。根据《住房公积金管理条例》第二十七条，申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。所以申请住房公积金贷款必须提供担保以保证公积金贷款资金的安全。新疆宇通律师事务所签订《个人住房公积金委托贷款合同》后应当注意的问题•4、贷款监督不到位•借款人是否按照借款时的约定使用资金，公积金中心往往疏于及时跟踪检查或监督不力，使贷款挪作他用而形成风险。住房公积金只能用于购买，建造，翻建，大修自住住房时使用，任何单位和个人不得挪作他用。公积金资金专款专用，是国家为广大干部，职工提供的低息贷款，是为解决职工购买自住住房困难的资金。所以住房公积金只能用于住房贷款，而不能挪作他用。新疆宇通律师事务所•二、担保相关的法律知识新疆宇通律师事务所担保法的基本知识1、担保法的含义•广义的担保法是指调整担保活动中有关当事人之间发生的担保关系的法律规范总称。•狭义的担保法是指《中华人民共和国担保法》。2、担保法的适用范围担保法的适用范围很广，主要适用在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中。(注意：物权法扩大到民事活动领域）3、担保方式保证、抵押、质押、留置和定金（基于目前《住房公积金委托贷款合同》只涉及保证与抵押，故只讲解保证与抵押）新疆宇通律师事务所一、保证和保证人1、保证保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。2、保证人的资格和范围（1）具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作为保证人。新疆宇通律师事务所②国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。但是，从事经营活动的事业单位、社会团体可以作为保证人。注意：要求债务人提供第三人作反担保保证时，以上主体不能为保证人。新疆宇通律师事务所二、保证合同与保证方式1、保证合同：一般保证合同与最高额保证合同2、保证方式（1）一般保证：当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。（2）连带保证新疆宇通律师事务所（2）连带责任保证•当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。•连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。•当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。新疆宇通律师事务所重点：一般保证责任与连带保证责任保证的区别？•在一般保证责任的情况下，法律要求债权人先申请法院强制执行债务人的财产，如果债务人的财产满足了债权人的债权，则保证人的保证责任就会相应免除。而在连带保证责任的情况下，法律则赋予债权人选择权，债权人可以不先申请执行债务人的财产而直接申请法院向保证人“下手”，因此对保证人而言，承担一般保证责任的风险远远小于连带保证责任。所以在合同中要明确约定。新疆宇通律师事务所例外：有下列情形之一的，一般保证保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。新疆宇通律师事务所三、抵押抵押和抵押物1、抵押的含义抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。新疆宇通律师事务所2、可抵押的财产第三十四条【抵押财产的范围】下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（有房产证）（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。新疆宇通律师事务所不得设定抵押的财产（一）土地所有权：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。（违章建筑）新疆宇通律师事务所抵押合同和抵押登记•一般情况下，抵押合同自抵押权人与抵押人双方签订之日起生效。但签订了抵押合同不代表抵押权人就享有抵押权•法律规定，不动产抵押，必须经过相关部门登记后，才产生抵押权，否则只产生债权。•法律规定，特殊动产可以登记也可不登记，但不登记，不能对抗善意第三人。•一般动产不采用抵押形式，采用质押。新疆宇通律师事务所抵押的效力抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。新疆宇通律师事务所预告登记1、预告登记的概念、性质预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是为了保证将来物权的实现。2、预告登记的效力对抗效力一是与其他债权对抗。经预告登记的请求权可以对抗其他未经登记的债权请求权。案例：甲将房屋卖与乙，并签订房屋买卖协议，一个月后甲又与丙签订房屋买卖协议，将同一房屋卖给丙，并在登记机构办理了房屋转让预告登记，现乙以自己的房屋买卖协议签订在先为由向人民法院提起诉讼，要求确认对该房屋的所有权。二是与标的物的处分对抗。甲与乙签订房屋买卖合同，将房屋卖于乙，甲、乙依据约定在登记机构办理了预告登记。a、甲因债权债务纠纷，申请人请求人民法院查封该房屋，人民法院能否查封？b、乙因债权债务纠纷，申请人请求人民法院查封该房屋，人民法院能否查封？（4）预告登记的失效《物权法》第20条第2款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”a、债权消灭，权利义务关系终止，需要当事人申请，办理注销登记。b、三个月内未申请登记•三、离婚中财产分割的相关法律知识•1、我国的婚姻财产制度----婚姻关系存续期间是共同所有制•属于夫妻共同所有的财产的，须具备三个条件：第一，必须是婚姻关系存续期间双方合法取得的财产；第二，必须是未被双方约定为个人所有财产或者约定无效的婚后所得；第三，必须是法定个人特有财产以外的双方婚后所得财产。法定范围：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，由平等的处理权。”新疆宇通律师事务所2、我国的婚姻财产制度----例外情况，婚姻关系存续期间属于一方所有的财产•法律规定属于夫妻一方所有的，或者夫妻双方约定属于一方所有的。•法律规定为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。”•夫妻双方约定属于一方所有的•我国新婚姻法第十九条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有，共同所有或部分各自所有，部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务第三人知道该约定，以夫或妻一方所有的财产清偿。分割的对象•《婚姻法》第39条：夫妻离婚时分割的财产应是夫妻共同财产。•最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第七条：对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有责任举证。当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理。新疆宇通律师事务所•分割的方法：•《婚姻法》第39条第1款：离婚时夫妻的共同和财产由双方协议处理，协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。•分割的方法：协议分割判决分割新疆宇通律师事务所•分割的原则：•一：男女平等•二：照顾子女和女方权益•三：有利于当事人生产和生活•四：不得损害国家、集体和他的合法权益新疆宇通律师事务所夫妻共有房屋的归属和分割问题《婚姻法解释（二）》第十九条由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。《婚姻法解释（二）》第二十条双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：新疆宇通律师事务所夫妻共有房屋的归属和分割问题（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。新疆宇通律师事务所夫妻共有房屋的归属和分割问题《婚姻法解释（二）》第二十一条离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。新疆宇通律师事务所夫妻一方婚前支付首付款婚后共同还贷房屋《婚姻法解释（三）》第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。新疆宇通律师事务所夫妻一方婚前支付首付款婚后共同还贷房屋依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权