物业管理基础知识---楼宇巡查

住宅物业楼宇巡查主讲人：张云一、楼宇检查的必要性•加强工作监督，提高员工的工作责任心，变员工的被动工作为主动工作。•确保公共设施、设备处于良好状态。•检查管理处的清洁、绿化、保安工作质量。•增加与住户的沟通机会。一、楼宇检查的必要性•防范于未然。通过有效的巡查，将治安、消防等隐患消除。•杜绝违章装修。将违章装修施工消除于萌芽状态。•实施空置房的管理。二、楼宇巡查的内容•治安隐患的巡查。•公共设施设备安全完好状况的巡查。•清洁卫生状况的巡查。•园林绿化维护状况的巡查。•装修违章的巡查。•消防违章的巡查。•空置房的巡查。•利用巡查机会与住户沟通。三、楼宇巡查的方法看、听、摸、调查了解。•“看”：通过观察来发现楼宇管理服务中存在的问题。•“听”：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。•“摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况（非专业人员无乱动）。•“调查了解”：向住户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况。四、楼宇巡查的频次•一般情况，楼宇状况巡查每日一次。•清洁状况巡查每日一次。•装修施工巡查每日至少一次。•电梯每两小时一次（三星级标准）。•公共设施设备每日至少一次。•空置房巡查至少每日一次。五、房屋本体巡查的工作要领•1.检查水、电表•检查水、电表是否处于正常工作状态，记录损坏的水、电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时应关上该单位闸阀，预防水浸事故，并在该单位门口贴上相关告示。当发现电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在《巡查登记表》中予以记录并及时报告主管、经理，采取有效措施（例爱家）。•2.巡查楼梯间•检查公共梯厅灯是否正常，门、窗是否处于完好状态。•检查梯间墙身、天花板是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷砖是否完整。•检查消防栓是否标识完好、配件齐全。灭火器是否有漏气或过期、失效现象。•消防通道防火门是否关闭。消防安全疏散指示灯是否完好。•消防疏散通道是否堵塞。•防盗预警设施及消防报警设施是否完好。•检查卫生状况是否良好。•3.巡查逃生天台•检查逃生天台门是否能随手打开（严禁上锁）。•检查天台护栏是否完好，避雷针、隔热层是否完好。•检查有无违章占用逃生天台现象。•检查雨水管是否通畅。•检查卫生状况是否良好。•4.巡查电梯•检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动。•检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好。•检查照明灯及安全监控设施是否完好。•检查卫生状况是否良好。•5.巡查大堂、门厅、走廊•检查各类安全标识是否完好。•检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好。•检查卫生状况是否良好。•6.巡查装修住户•巡查家庭装修施工住户，预防出现违章装修现象。在巡查中发现楼梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即告知保安部进行检查。•7.巡查方法及要求•先走到楼房屋顶，从上至下逐户巡查。•巡查要求两人成组进行，以防造成不必要的麻烦。•注意刷卡签到或在签到本人签到。•发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》。•对装修施工巡查要求每日记《装修施工日记》，详细记录住户的施工状况。•8.紧急情况的处理•发现住户家中有异常情况时，除特别紧迫情况外，严禁进入住户家中，更严禁擅自打开住户门锁进入住户家中。紧急情况需要进入住户家中抢救或避险时，应至少邀请公司员工之外的第三方如业主委员会委员、隔壁邻居等人员作证后，再进入住户家中，但事后应立即报告公司领导并留存记录。两人以上并至少有一人是主管干部时方可从事上述入户抢险。•9.巡查记录•巡查完毕，应将楼宇巡查的相关状况逐项记录在《巡楼日志》中，不允许只填写“正常”两字，要求有两名同事共同签字。六、巡查工作要领•1.巡查水、电、气、通信设施•检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象。•检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好。•检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。•2.巡查公共文体设施•检查雕塑小品是否完好，是否有完全隐患。•检查儿童游乐设施是否完好，有无安全隐患。•检查绿地、绿篱及乔、灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。•3.巡查道路、广场、公共集散地•检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象。•检查标识、路牌、警示牌是否完好。•检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全。•检查卫生状况是否完好。•4.巡查停车库、停车场、自行车棚、摩托车场•检查防盗设施是否完好。•检查停放的车辆是否有损伤现象。•检查各类标识是否完好无损。•检查卫生状况是否良好。七、巡查周边环境•检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。•检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。•检查是否有违章饲养家禽、家禽等现象。•检查卫生状况是否良好。•巡查方法及要求为：•a)逐项检查，严禁抽查。•b)编制好巡查路线，提高工作效率。•c)注意刷卡签到或在签到本上签到。•d)发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》。八、对巡查中发现问题的处理要领•管理员巡查时发现有上述问题出现时，如本人能进行规劝、阻止、处理的，应予以立即解决。否则及时将问题记录在《巡查记录表》中，巡查回来后报告公共事务部主管解决。•公共事务部主管视情况按下列方法处理。•a)属公共设施设备破损丢失的，按本系列教材之一《物业管理标准作业规程》中的《报修管理标准作业规程》处理。•b)属管理处其他部门员工工作不力造成的，应通知其他相关部门主管前往处理。巡查中发现的问题一般情况下应在一周内解决（有特别时效要求的，必须按时效要求处理）。特殊情况需经管理处经理同意后可适当延长。•c)属住户违章造成的问题，按《装修管理协议》有关内容处理。•对巡查中发现的重大问题，工程主管应及时向管理处经理汇报处理。•巡查中发现问题处理完毕后处理的过程和验证的结果均应有完整记录，并经相关人员签字认可。•《巡查记当录表》、《巡查问题处理表》每月底汇总由客服部归档保存，保存期为两年。谢谢大家