CRRC：房地产企业标杆研究-凯德中国

[e-mail]房地产企业标杆研究凯德中国：集中、平衡、规模凯德臵地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德臵地集团在华的全资子公司。作为一个长期看好中国市场，15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾570万平方米。从1994年首轫之地上海为中心的长三角区域，到2004年北上北京为中心的环渤海区域，到2005年南下广州为中心的珠三角区域，到2006年西进成都为中心的西南区域，再到2006年河南为中心的中部区域，凯德臵地逐步呈现出它―深耕中国‖的规划蓝图，形成了―3＋2‖的战略布局。凯德臵地的中国发展战略归纳起来有六个字：集中（业务集中在房地产业相关）、平衡（在各项业务间保持平衡）、规模（扩大房地产业务规模，必须达到一定规模才可以做大）。基金在凯德中国的资金融通占据重要地位，通过嘉德资产管理有限公司管理的基金为房地产项目开发、收购和持有经营提供强大的资金支持。私募基金为中高档住宅物业的开发提供资金支持，也充当嘉德上市基金孵化器的作用，商用物业通过私募基金先行收购并进行管理，再将成熟的商用物业出售给上市基金赚取大额的升值利润，嘉德资产管理有限公司对私募基金和上市基金的参股或控股使得其对整个资本运作保持足够的控制力，风险得到控制。在凯德中国的发展脉络中，REIT一直贯穿在他的发展历程中，这是良性循环的链条，凯德中国依靠强有力的资金支持得到快速的发展，而持续良好的业绩能吸收到更多的融资，这样做既可以使资本快速流动，又可以在未来将其发展为有效的融资平台。房地产企业标杆研究——凯德中国目录一、发展沿革与当前市场表现..............................................................................11、凯德中国背景..................................................................................................................12、发展沿革...........................................................................................................................33、嘉德臵地集团中国区的财务指标.............................................................................44、发展战略...........................................................................................................................5二、市场拓展模式.................................................................................................71、收购已有项目..................................................................................................................72、参股当地成熟公司.........................................................................................................83、招拍挂获取土地.............................................................................................................9三、资本运作......................................................................................................131、凯德项目的资金融通..................................................................................................132、资本运作——嘉茂零售中国信托分析..................................................................17四、凯德中国产品线..........................................................................................301、住宅项目.........................................................................................................................302、来福士和商务房产项目..............................................................................................393、商用项目.........................................................................................................................42房地产企业标杆研究——凯德中国1一、发展沿革与当前市场表现1、凯德中国背景凯德中国是新加坡嘉德臵地集团在华投资业务的统称，它包括凯德臵地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由嘉德中国常务委员会协调管理。新加坡国有投资淡马锡控股公司（TemasekHoldings）持有新加坡嘉德臵地集团40%的股份，淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司，新加坡财政部对其拥有100%的股权。嘉德臵地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，业务遍布20多个国家120多个城市。嘉德臵地上市的子公司和附属公司包括澳洲臵地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。凯德中国是中国领先的房地产外企，是中国最大的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理。凯德臵地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德臵地集团在华的全资子公司。作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾570万平方米。凯德商用是新加坡嘉德臵地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。凯德商用在中国拥有50家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等33个大中城市，总租赁面积超过400万平方米。雅诗阁是嘉德臵地旗下的全资子公司，总部设在新加坡。在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有26个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。嘉德资产管理有限公司是世界领先的房地产基金管理者，是专门从事房地产基金管理和金融咨询的亚洲市场先锋。集团旗下管理着5支房地产投资信托（REIT）和17支私募基金，其中涉及中国业务的信托有2支，私募基金有9支。房地产企业标杆研究——凯德中国2图表1：嘉德臵地业务结构图图表2：凯德中国业务结构图凯德臵地的品牌精髓是国际化、优质、稳健。国际化：凯德中国母公司嘉德臵地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市，业务遍布20多个国家超过110个城市，地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，全球近10000名员工。优质：凯德中国在住宅、商业、服务式公寓等领域提供优质的产品及服务，并收购估值低于市值的优质资产，借由专业开发及运营经验为资产增值。房地产企业标杆研究——凯德中国3稳健：凯德中国专注于房地产业务，从投资、开发、运营、物业管理到财务咨询，提供的产品和服务形成一个完整的房地产价值链，并在开发与持有、一线与二线城市、不同的业态领域内达到平衡发展。凯德中国以充沛的流动资金与低负债率，维持企业的稳健发展。2、发展沿革从1994年首轫之地上海为中心的长三角区域，到2004年北上北京为中心的环渤海区域，到2005年南下广州为中心的珠三角区域，到2006年西进成都为中心的西南区域，再到2006年河南为中心的中部区域，凯德臵地通过立足中心门户城市，向周围有发展潜力的二线城市挺进，逐步呈现出它―深耕中国‖的规划蓝图，形成了―3＋2‖的战略布局。图表3：凯德中国重要发展事项房地产企业标杆研究——凯德中国4图表4：中国业务分布3、嘉德臵地集团中国区的财务指标图表5：嘉德臵地和其中国地区的收入和EBIT状况20052006200720082009嘉德置地收入3.803.103.802.803.00中国地区收入0.440.631.100.480.79嘉德置地EBIT0.861.823.802.201.50中国地区EBIT0.200.370.880.990.680.000.501.001.502.002.503.003.504.00单位十亿新元房地产企业标杆研究——凯德中国5图表6：嘉德臵地及其中国地区的资产状况4、发展战略2009年6月嘉德臵地已成立一个―中国业务委员会‖，专司中国市场的资源统筹工作，标志着嘉德臵地在中国的房地产、商用房产、服务公寓及房地产金融正式整合到同一平台，并宣布将在融资、人力资源、品牌建设等方面实现协同。2009年12月11日，凯德臵地在上海举办15周年庆典上，凯德中国预计在3-5年时间内，凯德中国的资产额将达到100亿新元(合人民币近500亿元)。原凯德臵地总裁、现任凯德中国管理委员会副主席林明彦说：―未来几年，凯德中国的目标是将资产占有率28%的数值提高到45%，在中国建成另一个嘉德臵地，为达到资产占有率提高45%的目标，凯德中国已经作出了详实的规划。‖凯德臵地的中国发展战略归纳起来有六个字：集中（业务集中在房地产业相关）、平衡（在各项业务间保持平衡）、规模（扩大房地产业务规模，必须达到一定规模才可以做大）。―集中‖意味着专注房地产行业，走专业化发展道路。集中优势兵力，打造核心竞争力。凯德臵地在中国的业务核心包括房地产开发、投资和房地产金融。―平衡‖意味着住宅、商用、综合房产、服务公寓、房地产金融等各项业务的均衡发展，以及各区域之间的业务平衡。‖凯德臵地以上海为首选之地，继而挺进北京、南下广州，切入长三角重要海港城市宁波，形成三点一线、以点带面的区域分布格局，以期形成集住宅房产开发、商用房产开发、持有和管理于一体的业务格局，凯德臵地遵循的是一条稳健、平衡的发展之路——以门户城市为核心、辐射周边区域——从上海到长三角，从北京到环渤海湾，从广州到珠三角，从成都到中国西南部，从成熟的市场走向快速发展的市场。20052006200720082009嘉德置地资产价值18.2020.6025.8025.1030.20中国地区资产价值3.194.616.556.506.190.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.00单位十亿新元房地产企业标杆研究——凯德中国6―规模‖意味着凯德臵地要在中国长期发展所需要达到的规模效应。规模发展既可以带来经济