养老地产日本考察报告

1SunCity——横滨太阳城SunCity横滨项目接待人员项目建筑设计师PerkinsEastma浦田尚志2项目背景：SunCity自行投资建设的养老地产项目，与2005年投入运营。土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。SunCity——横滨太阳城项目位置位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。横滨市横滨太阳城3项目规模占地面积：84350㎡建筑面积：56012㎡总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户）自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。户型面积：自理型住宅单元的户型面积：44.6~82.3㎡，平均面积为61.6㎡介护型住宅单元的平均户型面积：22.3~27.9㎡，平均面积为22.9㎡公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：18449㎡介护型住宅单元公共空间面积为：3107㎡公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点SunCity——横滨太阳城项目造价总造价1亿美元（不含土地成本），每平米造价1785美元建筑设计：PerkinsEastman景观设计：SW景观设计公司4SunCity——横滨太阳城营收模式（括号内数字为人民币）一次性入住金：•根据房间大小，3,000万~9,800万日元不等（240~784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多。•两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。•一次性入住费用15年内可退还部分。•计算公式为：入住费用*0.85*（（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还。月金：额外收费：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。老人入住后可直至终老。管理费（公共空间水电费+物业管理费+行政费）102,900日元（8,232元）/月/人150,150日元（12,012元）/月/两人餐饮费66,150日元（5,292元）/月/人5SunCity——横滨太阳城服务人员配置介护老人服务：1.5(老人)：1（服务人员）医疗配置•项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室•当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。经营状况•自理型住宅单元的入住率为61.7%•介护型住宅单元的入住率为47.1%入住老人特点•高收入老人•多数有国外生活背景•入住费用基本为自己承担6SunCity——横滨太阳城高星级酒店的装修风格室内外景观结合引入良好的室内外景观视野产品设计——室内设计7产品设计——服务功能SunCity——横滨太阳城ATM机、邮筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴场、园艺区、几乎涵盖所有所需的公共功能。8产品设计——无障碍设计SunCity——横滨太阳城无障碍设计遍布项目的每一个空间。9SunCity——银座太阳城SunCity银座项目接待人员项目建筑设计师PerkinsEastma浦田尚志10项目背景：SunCity租赁物业运营的养老地产项目，物业租赁期为25年。由BDA室内设计公司进行装修设计，与2006年投入运营。项目位置项目位于东京最繁华的中央区，距离银座四丁目约5-10分钟车程。紧邻隅田川河，拥有良好的河景资源和开阔的视野。是日本市中心养老项目的典型代表。SunCity——银座太阳城银座四丁目银座太阳城11SunCity——银座太阳城项目规模占地面积：4714㎡建筑面积：39277㎡总户数：362户（其中自理型314户，介护型48户）自理型住宅单元中39间原先设计为介护式单元，后期由于需求度偏低，改建为自理型住宅单元。户型面积：自理型住宅单元的户型面积：42.0~83.5㎡，平均面积为65㎡介护型住宅单元的平均户型面积：21.4~48.7㎡，平均面积为29.2㎡公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：8460㎡介护型住宅单元公共空间面积为：3238㎡停车位：机械停车数88个12SunCity——银座太阳城营收模式（括号内数字为人民币）仅吸纳有自理能力的老人，项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务老人入住后可直至终老。一次性入住金：•收费方式和横滨太阳城一样。•费用在4035万~12965万日元不等（323~1037万），价格高出横滨太阳城约25%。月金：额外收费：收费项目和横滨太阳城一样。管理费（公共空间水电费+物业管理费+行政费）172,200日元（13,776元）/月/人价格高出横滨太阳城约40%258,300日元（20,664元）/月/两人餐饮费94,500日元（7,560元）/月/人价格高出横滨太阳城约30%13SunCity——银座太阳城服务人员配置介护老人服务：1.5(老人)：1（服务人员）医疗配置•项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室•与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务。经营状况•自理型住宅单元的入住率为68%•介护型住宅单元的入住率为53%入住老人特点•项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能•68%的销售比例中，50%为长期居住，还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所•入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用•七成为女性，平均年龄77岁，三成为男性，平均年龄79岁。•三成为夫妇一起入住，七成为单身老人入住。14SunCity——银座太阳城产品设计——酒店式室内设计15SunCity——银座太阳城产品设计——室内设计便于轮椅交汇的宽走道机动车自动停车系统良好的室内视野景观家属接待区多功能厅楼层公共区棋室16日医学馆——墨田日医学馆墨田项目项目接待人员养老地产运营事业部社长建部悠17日医学馆——墨田项目背景•全付费制项目（自理阶段需老人全额支付费用）•物业为定制租赁物业，租赁期为30年。•占地面积：1859㎡•建筑面积：3655㎡•总户数：76户（其中夫妻居室6户）•入住门槛：自理型老人和介护型老人均吸纳，以介护型老人为主•入住率：90%客户特征•平均年龄80岁以上，以单身老人为主，男女比例为3:7.•60%的老人来自项目5公里范围内或者子女工作生活在项目周边•入住老人的子女在经济、照料上均有支持营收方式一次性入住金+月金:根据一次性入住金缴纳费用的不同，月金付费额度随之变化。月金包含管理费、租赁费及餐费。收费价格的核定标准为75岁以上的老人，如果年龄低于75岁，则一次性入住金价格及返还周期相应调整。介护费额外收取:墨田项目为介护保险定点机构，老人由医院评定介护等级后，政府相应承担老人在墨田项目消费的90%的介护服务费用。其它费用：医疗费、日用品费、理容费等其它服务费用，需额外付费。18日医学馆——墨田全月金方式标准方式最低入住金方式最高入住金方式一次性入住金0840万日元（67.2万元）420万日元（33.6万元）1,483.2万日元（118.7万元）月金（人/月）315,000日元（25,200元）198,000日元（15,840元）256,000日元（20,480元）131,000日元（10,480元）年龄65~69岁70~74岁75岁以上一次性入住金增长比例增长40%增长20%0%偿还期计算84个月72个月60个月19产品设计——室内设计日医学馆——墨田行政接待区电梯间机械浴室保温送饭机自理居室美容室告知牌洗衣房20日医学馆——北浦和日医学馆北浦和项目项目接待人员养老地产运营事业部社长建部悠21日医学馆——北浦和项目背景•北浦和项目物业为日医学馆自行购地兴建和运营的项目，与2010年5月投入运营。•占地面积：1754㎡•建筑面积：2223㎡•总户数：48户（面积范围28~47.5㎡）•入住门槛：仅吸纳自理型老人•入住率：31%客户特征•以单身老人为主•老人多数来自项目5公里范围内22日医学馆——北浦和营收方式月金收费方式：按居室大小，月收费141250日元（11300元）~221250日元（17700元），月金包含租赁费、基本监护费及行政管理费。租赁合同2年一签，不续约需提前3个月通知。不需缴纳一次性入住金，入住时近需支付2~3个月月金额度的手续费居室内水电费、餐费及停车费需额外收取如需介助和介护服务，可由运营机构帮助联系看护人员，自行洽谈费用.23日医学馆——北浦和服务人员比例项目仅配置3~4个接待和保安人员项目主要支出物业维护费产品特征北浦和项目产品设计基本等同与酒店式公寓和普通住宅公共空间比例配置很少，仅有食堂、办公室和停车场。餐厅停车场阅读室信报箱走道24日医学馆——北浦和居室内设计25SECOM——成城SECOM成城项目项目接待人员项目营销代表26SECOM——成城项目背景•SECOM成城项目是SECOM和森房地产公司（六本木森大厦开发商）合作开发的养老地产项目。•项目已有22年历史，是日本经济泡沫顶峰时期的产品。•占地面积：9973㎡•建筑面积：22403㎡•总户数：157户（面积范围50~130㎡，介护房间18个）•入住门槛：仅吸纳自理型老人•目前入住率：95%，运营最初5年入住率为60%，第七年为达到80%，80%是项目运营的盈亏平衡点。客户特征•老人旧有职业基本为医生、律师、企业高管等金领阶层，在职时年收入约在人民币80万左右。•项目坐落在高端居住区内，周边景观良好，吸引的客户主要来自东京市中心老人。•绝大多数老人为了安定的老年生活，选择卖掉原有住房，入住成城项目。•目前95%的入住比例中，有60%是22年前的入住客户27SECOM——成城营收方式一次性入住金：•按居室大小，收取一次性入住金（10,350~24,800万日元，相当828~1984万人民币）。•入住金涵盖了老人终老前的房屋使用、介护服务两项费用。•一次性入住金15年内可退还部分，15年后不再退还。月金：•包含餐饮费、管理运营费、水电能耗费•费用为29万~34万日元/月/人，相当于23,200~27,200万元人民币/月/人。服务人员比例目前入住老人170个，服务人员约60人。28SECOM——成城酒店式设计风格29SECOM——成城公共空间设计顶层会所陶艺室楼层公共空间医务室30SECOM——成城居室内设计介护居室小露台公共走廊31ORIX——千叶ORIX千叶项目项目接待人员养老地产运营事业部部长国仲伸浩32ORIX——千叶项目开发背景•ORIX千叶项目地块最初是日本经济泡沫高峰期开发的一个婚纱市场，后来由于经济泡沫破裂，婚纱市场倒闭，ORIX不动产以很低的价格获得这块土地。•ORIX千叶项目与2006年开始营业•项目地处距离千叶繁华区2公里的位置，距离轻轨站约10分钟路程。项目周边是日本经济泡沫破灭前期的开发区，后来一直没有得到发展。项目一面临海，拥有良好的海景景观，周边五公里范围内人口约6-7万。项目背景•占地面积：3904㎡•建筑面积：10147㎡•总户数：233户（高区为自理性居室，共141户；低区为介护居室，共92户）•入住门槛：自理老人及介护老人均吸纳。•入住率：自理居室入住率30%，介护居室入住率70%33ORIX——千叶营收方式•一次性入住金（会费）+月金（租赁费、管理费及餐费）+额外收费。•一次性入住金按年龄设定不同额度，居住不满12年可按比例返还。客户特征•七成为千叶地区老人，三成为子女在千叶的老人•三成旧有职业为医生，其它为企业高管等34产品设计•考虑入住老人往往是夫妻一方肯定需要照顾，因此户型以单人间为主。•车位配比：1:0.5,餐位配比：1.5:1。•双餐厅设计，自理老人和介护老人区分用餐。•餐椅高度不一，适合不同身理特征的老人。•公共空间采用中央空调，室内采用分体式空调。•顶楼设计有遛狗区。ORIX——千叶按摩浴缸高低不同的餐椅35居室内设计