房地产估价报告

房地产估价报告估价项目名称：北京市朝阳区望京北路39号院5号楼5D住宅房地产市场价值评估估价报告编号：北方亚事﹝2018﹞（估）字180242号估价委托人：北京市朝阳区人民法院房地产估价机构：北京北方亚事房地产土地评估有限公司注册房地产估价师：宋蓉（注册号：1120070075）周红梅（注册号：3720050179）估价报告出具日期：二○一八年十一月六日北京北方亚事房地产土地评估有限公司一级房地产估价机构、A级资信土地估价目录致估价委托人函北京市朝阳区人民法院：承蒙委托，我公司对位于北京市朝阳区望京北路39号院5号楼5层5D住宅房地产市场价值进行了评估，为估价委托人解决法律纠纷，估价对象进入执行程序提供价值参考依据。我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的有关规定，运用比较法、收益法评估得到估价对象于价值时点2018年10月18日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如下：建筑面积：66.54平方米单位面积房地产价值：73097元/平方米房地产价值总额：486.39万元大写：肆佰捌拾陆万叁仟玖佰元整（货币种类：人民币）提示说明:上述估价结果中不包含估价对象使用及处置时的水电暖气费、物业管理费、司法诉讼费用、拍卖佣金、交易税费及其他应付费用等。北京北方亚事房地产土地评估有限公司法定代表人：（签章）二○一八年十一月六日北京北方亚事房地产土地评估有限公司一级房地产估价机构、A级资信土地估价目录目录估价师声明..........................................................................................1估价假设和限制条件..........................................................................2估价结果报告......................................................................................6一、估价委托人...................................................................................6二、房地产估价机构...........................................................................6三、估价目的........................................................................................6四、估价对象........................................................................................6五、价值时点........................................................................................9六、价值类型........................................................................................9七、估价原则........................................................................................9八、估价依据......................................................................................10九、估价方法......................................................................................11十、估价结果......................................................................................12十一、注册房地产估价师.................................................................14十二、实地查勘期.............................................................................14十三、估价作业期.............................................................................14附件..............................................................................................15北京北方亚事房地产土地评估有限公司一级房地产估价机构、A级资信土地估价第1页估价师声明注册房地产估价师根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1.注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2.本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4.注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。5.注册房地产估价师周红梅于2018年10月18日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。北京北方亚事房地产土地评估有限公司一级房地产估价机构、A级资信土地估价第2页估价假设和限制条件一、一般假设：1.在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。2.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。3.任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。4.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。5.本报告以估价对象在价值时点的实物状况为依据，且以该状况在估价报告使用期限内无重大变化为前提。6.本次评估估价对象的房屋权属登记等情况均以估价委托人提供的《房地产权登记信息》、《查封登记信息》、《抵押权登记信息》《北京市房屋登记表》（复印件）、《房地平面图》（复印件）等为依据。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。7.估价对象为执行项目，本次评估已考虑了其交易方式对估价结果的影响，在此提请报告使用者注意。8.本次估价所依据的有关房地产权属证书等资料由估价委托人提供，估价人员未能对资料复印件与原件进行核对，但受房产、土地管理部门对档案查询资格的限制，注册房地产估价师无权到上述主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。本次估价是以估价委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实、合法、准确、完整为前提。如因估价委托人提供资料有误而造成评估北京北方亚事房地产土地评估有限公司一级房地产估价机构、A级资信土地估价第3页值失实，估价机构和估价师不承担相应责任。9.注册房地产估价师对估价对象的查勘限于估价对象的外观和使用状况，注册房地产估价师不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行查勘的责任。建筑物及相关设备的质量情况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。二、未定事项假设：无三、背离事实假设：1.根据估价委托人提供的《房地产权登记信息》、《查封登记信息》、《抵押权登记信息》《北京市房屋登记表》（复印件）、《房地平面图》（复印件），估价对象于价值时点存在尚未注销的抵押权并且已查封，本次评估目的为估价委托人解决法律纠纷，估价对象进入执行程序提供价值参考依据而评估房地产市场价值，故未考虑上述抵押权和已查封对估价结果的影响四、不相一致假设：1.根据估价委托人提供的《房地产权登记信息》记载估价对象的所在层/总层数为5/30，根据估价委托人提供的《北京市房屋登记表》记载估价对象房屋总层数为28（-02），所在层数为5，两者记载的估价对象总层数不相一致，本次估价设定估价对象的所在层/总层数以《房地产权登记信息》记载的5/30为准。五、依据不足假设：1．估价委托人未提供有关估价对象土地用途及土地使用年限的相北京北方亚事房地产土地评估有限公司一级房地产估价机构、A级资信土地估价第4页关资料。根据估价委托人提供的相关资料房屋设计用途为住宅，本次评估设定估价对象土地用途为居住，法定最高出让年期为70年，估价对象建成于2006年，假设估价对象所在宗地取得日期为估价对象房屋建成年代的前两年，即2004年，至价值时点2018年10月18日，尚剩余56年土地使用年期。如实际土地使用权取得日期与设定情况不符，估价报告需做相应调整。六、估价报告使用限制：1.本估价报告应用于为估价委托人解决法律纠纷，估价对象进入执行程序提供价值参考依据，若改变估价目的及使用限制条件应作相应的调整，甚至重估。2.报告估价结果中单位面积房地产价值为总价值除以建筑面积并以“元”为单位取整后得出。若以上述取整后得出的单价再乘以建筑面积返算总价，由于取整位数不同，总价值会产生细微误差。本报告以估价结果中列示的总价值、单位面积价值为准，返算的总价不影响估价结果的客观准确性。3.本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但此种情况不影响计算结果及估价结论的准确性。4.本次估价报告包括“房地产估价结果报告”和“房地产估价技术报告”，本次仅提供“房地产估价结果报告”，“房地产估价技术报告”供估价机构存档和有关管理部门查阅等。5.根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，若估价对象通过网络司法平台进行拍卖或变卖，本报告可在法院指定的网络司法平台进行公示。除上述情况之外，未经估价机构和估北京北方亚事房地产土地评估有限公司一级房地产估价机构、A级资信土地估价第5页价委托人书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表6.本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由注册房地产估价师签字后方可使用。7.本估价报告自出具之日二○一八年十一月六日起一年内有效。若国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力引起房地产市场有较大波动或超过一年需作相应的调整。上述的假设和限制条件如发生变化，估价对象的评估价值应作相应的调整，甚至重估。北京北方亚事房地产土地评估有限公司一级房地产估价机构、A级资信土地估价第6页估价结果报告一、估价委托人北京市朝阳区人民法院二、房地产估价机构北京北方亚事房地产土地评估有限公司办公地址：北京市丰台区丰台北路18号院C座607室联系电话：[phone]资质等级：壹级证书编号：京建房估备字[2013]003号统一社会信用代码：911101087226175552法人代表：夏铁石联系人：周红梅三、估价目的为估价委托人解决法律纠纷，估价对象进入执行程序提供价值参考依据而评估房地产市场价值。四、估价对象（一）估价对象概况估价对象位于北京市朝阳区望京北路39号院5号楼5层5D，包括房屋建筑物及其分摊的土地使用权，建筑面积为66.54平方米，房屋用途为住宅。北京北方亚事房地产土地评估有限公司一级房地产估价机构、A级资信土地估价第7页（二）权益状况1.土地权益状况估价对象土地所有权属于中华人民共和国。估价委