房地产开发全程涉税风险防范

房地产开发全程涉税风险防范主要内容•一、核定征收•二、筹建年度•三、建设年度•四、预售年度•五、交付年度•六、清算年度西安张辉3税收征管法•第三十五条纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：•（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；•（二）依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的；•（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；西安张辉4税收征管法（续）•（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；•（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；•（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。西安张辉52009国税发31号•第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。西安张辉6核定征收•2010国税发53号关于加强土地增值税征管工作的通知•四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞•核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。西安张辉7核定征收•对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。•2012国税发34号关于开展2012年税收执法督察工作的通知西安张辉8筹建年度•一、开办费的会计处理•二、开办费的税务处理•三、开办费中业务招待费•四、城镇土地使用税•五、股东的抽逃资金西安张辉9筹建费用的会计处理•旧准则：发生时计入长期待摊费用科目，不影响当年会计损益，待开始生产经营后一次性的计入当年会计损益（管理费用）•新准则：发生时计入管理费用科目，影响当年会计损益，开始生产经营后也不进行相应调整。•注：应当计入开发成本的除外，如前期工程费等西安张辉10筹建年度•2009国税函98号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知•新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。西安张辉11筹建年度（续1）•2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知•七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题•企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。西安张辉12筹建年度（续2）•如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，先在长期待摊费用科目归集，会计规范要求在开始生产经营的当月一次性进入会计损益，税法一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，即会计和税法基本一致，或者按照不低于36个月分摊•资产负债表体现发生的开办费，损益表和所得税申报表均为零，不涉及纳税调整西安张辉13筹建年度（续3）•如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不得申报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，形成时间性差异，或者按照不低于36个月分摊2010申报表自动•损益表为负数，但所得税申报表应当体现纳税调整增加，即零申报，未来年度体现纳税调整减少西安张辉14业务招待费•2012公告第15号：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。•注：不受营业收入0.5%的限制西安张辉15筹建期结束•标准一：取得营业执照•标准二：开始归集生产成本•标准三：取得第一笔营业收入•后者主要应用于税收优惠的开始享受年度，替代外资企业的获利年度西安张辉16有地无证•借：预付账款•贷：银行存款•2003国税发89号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知•2006财税56号关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知西安张辉17有地无证（续）•1998国税函669号关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复（现行有效）•土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税西安张辉18有证无地•借：开发成本•贷：银行存款•2006财税186号关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知•2009海南2011辽宁2012天津西安张辉19土地纳税义务人变更•转让：贯彻法定登记原则，•办理过户手续之前，由原产权人缴纳，之后由新产权人缴纳•出让（含集体用地）：•合同约定交付与实际占有孰先西安张辉20土地使用税截止时间•2003国税发89号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知•购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税•2008财税152号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知•纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。西安张辉21土地使用税截止时间（续）•房屋交付使用的次月：•2009青岛/海南/西安•2004杭州2006河南•2012重庆•签发房屋权属证书的次月（过严）•2010湖北•签订销售合同生效的次月（过宽）•2009广西/2005江西西安张辉22抽逃注册资本（公司法）•第二百条公司的发起人、股东虚假出资，未交付或者未按期交付作为出资的货币或者非货币财产的，由公司登记机关责令改正，处以虚假出资金额百分之五以上百分之十五以下的罚款。•第二百零一条公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃其出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额百分之五以上百分之十五以下的罚款。西安张辉23抽逃注册资本（刑法）•第二百七十一条公司、企业或者其他单位的人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。•注：职务侵占罪西安张辉24抽逃注册资本（刑法）•第二百七十二条公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人，数额较大、超过三个月未还的，或者虽未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的，处三年以下有期徒刑或者拘役；挪用资金罪西安张辉25抽逃实收资本•借：银行存款•贷：实收资本•借：库存现金•贷：银行存款•借：其他应收款——××ו贷：库存现金西安张辉26抽逃注册资本（续）•如果虚拟的债务人是自然人（非股东），应当每年确认利息收入，计算营业税和企业所得税，不涉及个人所得税•如果虚拟的债务人是自然人（股东），第一年应当确认利息收入，计算营业税和企业所得税，不涉及个人所得税；•第二年。。。西安张辉27自然人股东占用企业资金•2003财税158号关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知•纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。西安张辉28抽逃注册资本的包装•如果虚拟的债务人是法人企业，应当每年确认利息收入，计算营业税和企业所得税•但是，如果有证据证明属于预付账款或者经营保证金，可以不视为资金拆借进行反避税调整西安张辉29建设年度•1、异地设备安装企业的计税依据•2、开发商转售材料和水电•3、异地施工企业和监理企业•4、提前发布的广告宣传•5、借款利息的资本化•6、向个人借款的扣缴义务西安张辉30设备和材料•营业税暂行条例实施细则第十六条•除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。西安张辉31设备和材料（续）•1、设备，甲供设备符合一定条件的，可以不作为营业税的计税依据•2、材料，装饰劳务，符合一定的条件，可以不作为营业税的计税依据•3、材料，建筑安装，无论纳税人与建设单位如何核算，其营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力价款在内。•2005国税函375号（有效）西安张辉32设备和材料的划分•2003财税16号关于营业税若干政策问题的通知3.13通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。•建设部设备和材料划分标准2009西安张辉33各地对设备的列举•其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。•2003：成都湖南江苏•2004：广东湖北山东浙江•2005：河南山西江西•2006：广西2008厦门西安张辉34建筑安装的差额征税•营业税暂行条例•第五条（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；•注：设备能否扣除？西安张辉35设备和材料•营业税暂行条例实施细则•第十六条除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。西安张辉36甲供设备的条件•2009广西关于营业税若干问题的通知14.2•施工单位代建设方购买的设备，属于施工单位提供建筑劳务所收取的价外费用，应一并缴纳营业税。•第一，甲方与供应商直接签订合同•第二，供应商将发票直接开具给甲方•第三，甲方与供应商直接结算货款西安张辉37间接购买设备西安张辉38直接购买设备西安张辉39联合体共同承包（建筑法）•第二十七条大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包。•共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任•2003工程建设项目施工招标投标办法•第四十二条两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。西安张辉40设备安装（增值税）•增值税暂行条例实施细则第六条•纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：（一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为西安张辉41设备安装（营业税）•营业税暂行条例实施细则第七条•纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：•（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为西安张辉42设备安装•1、应当分别计算增值税和营业税•2、如果无法取得不含安装的设备公允价值，可以按照成本利润率先计算增值税含税收入，然后倒算出营业税收入•一般利润分割法原理分析西安张辉43设备安装（续）•3、分别向甲方开具增值税发票（生产地）和营业税发票（安装地）•2009广东关于提供建筑业劳务同时销售自产货物开具发票问题的通知•纳税人提供建筑业劳务的同时销售自产货物的混合销售行为，只就其缴纳营业税的应税劳务营业额开具《建筑业统一发票》西安张辉44自产证明•2011公告第23号关于纳税人销售自产货物并同时提供建