上街唐镇新市镇战略发展定位与概念(1)

1上海唐镇新市镇战略发展定位与概念性规划DEVELOPMENTSTRATEGY&CONCEPTUALPLANNING15thJuly,20082关键问题——keyIssues新市镇概念是在什么样的宏观背景下提出的，它与浦东转型与大张江的可持续发展有什么样的内在关联，驱使其发展的关键力量是什么？唐镇仅仅是大张江的文化行政中心吗，它还有什么其他的多重空间属性？唐镇与周边的川沙、曹陆等其他新市镇有什么样的空间关联？他们存在相互融合形成浦东新的功能板块的可能性吗？在不同阶段,唐镇的空间成长形态呈现出什么样的功能特征，需要怎样的适宜定位？3背景、空间属性考察与定位分析项目背景研究功能板块定位细化与项目建议发展目标、形象定位与总体功能定位关键驱动力总结空间竞争区位研究空间成长形态考察与案例借鉴PARTONE:背景分析、空间形态考察战略远景功能板块市场论证与项目元素策划概念性总体规划与理念阐述开发实施策略建议城市空间与重点节点细化设计4背景考察一：浦东转型——从产业园区驱动到综合城区驱动浦东当前“中心城区(陆家嘴)一开发区一中小城镇”的空间体系中心城区和开发园区间缺少经济、城市功能间平滑过渡，浦东内陆至今没有形成丰满而功能层次分明的城市化空间布局城乡割裂：中小城镇的交通、服务和文教卫设施较周边开发区落后，未形成与开发区的现代化生产功能相匹配的生活与服务功能，传统发展模式的弊端从功能园区驱动到综合城区驱动：四大园区的发展方向是具有丰满城市功能的新城，改变浦东当前多标志性建筑而少标志性城市功能区的现状区镇联动：将园区的功能辐射到周边城镇，加速三个集中，逐步消除城乡割裂的现状今后的发展路径5背景考察二：浦东人口迁移带来的挑战与机遇目前浦东每年迁入人口约12万（净迁入人口约4万多），但是存在以下问题：人口分布不均匀:主要集中于沿江地带以及浦东中西部的交通发达、基础设施条件好的城镇园区的人口沉淀不足，大量中心城居民在开发区企业就业，每天进行两点一线的布朗式运动，既不利于生活质量提高与缓解交通压力，也阻碍了园区的城市功能完善的进程9.055.367.3312.051511.150.20.220.170.310.470.290246810121416张江镇唐镇合庆00.10.20.30.40.5现有人口（万）规划人口（万）现有人口密度（万人/平方公里）规划人口密度(万人/平方公里)大张江三镇现有人口与规划人口对比示意图机遇：唐镇是浦东第四次人口迁移的重点区域第一阶段93-9597-9901-0305之后第二阶段第三阶段第四阶段大张江现有人口21.74万，2020年未来规划人口将达到38万，其中唐镇作为今后大张江最重要的新增人口承载地，将有大概10万的人口增量；大张江及附近工业园区的白领、浦西的拆迁人口与部分外籍人士将是本区域的重点吸引人群动力机制正式启动陆家嘴金融贸易区开发外高桥和金桥功能区建设加大旧区改造力度为目标世博会、一城四镇、五大国际居住区等人口流向陆家嘴地区到东部的金杨新村以杨高路为界，第三地区居民动迁到第四地区城郊结合部的第五、第六级地区深入浦东腹地。在唐镇、曹路和金桥建设大片重大配套商品房主城区挑战：园区人口沉淀不足6背景考察三：地铁延伸对于浦东新城区发展的促进作用唐镇处于地铁二号线的规划延伸线路地铁二号线在本地块有两个规划站点，在中国当前城市快速扩张的时期，TOD对于新城发展的启动与引导作用是十分强烈的按照国内外的一般规律，轨道交通的开通，一般会使区域的地价上涨15%以上，在浦东居民出行还以公共交通为主的现状下，轨道交通在居民的购房决策中的权重经常是压倒性的；90年代末期，随着地铁二号线通入花木镇，由此所催生的适宜人居的环境和便利的出行条件，使花木镇迅速成为上海房地产的热点之一，一个两平方公里的欣欣向荣的城市副中心正在形成7小结：浦东未来的空间板块布局可能将发生改变以园区为主的六大板块驱动中心城区与其他板块在城市发展形态的能级上相差悬殊浦东内陆四大板块之间的边界存在城市功能的“真空”以曹陆为代表的金桥板块有可能被中心城区的磁力同化，外高桥新市镇的空间及功能形态相对独立；包括唐镇在内的大张江板块与川沙板块有融合趋势，形成浦东内陆的南板块，同时，两者与中心城区的空间联系有所强化浦东内陆板块之间产生互动与交融，边界“真空”开始有融合趋势浦东的城市功能形态开始呈现相对均质的状态，一个在广大区域呈现丰富城市功能风貌的大浦东开始形成8背景考察四：大张江能级提升带来历史机遇哺育期：超高速扩张（逐步形成工业区）成型期：超高速扩张（综合性的产业园区）成长期：高速增长（功能综合的新城区）成熟期：稳步增长（独立的新兴城市）第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段获得优先发展权依赖索取承接互动反哺整合时间10年20年与周边区域的关系张江高科技园区形成新的城市发展之核哺育期：超高速扩张（逐步形成工业区）成型期：超高速扩张（综合性的产业园区）成长期：高速增长（功能综合的新城区）成熟期：稳步增长（独立的新兴城市）第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段获得优先发展权依赖索取承接互动反哺整合时间10年20年与周边区域的关系张江高科技园区形成新的城市发展之核唐镇新市镇的设立有助于大张江的顺利转型张江已经具备了足够的能量进行形态跃迁338.18422.67489.07622.04685.03619.99584.67624.74431.43488.01529.04569.91218.44284.63456.00129.73155.53178.86251.70316.85373.63463.93166.05250.0005001000150020002500300035002000年2001年2002年2003年信息产业金融业商贸流通业汽车制造业成套设备制造业房地产业经过十几年的发展，张江已经发展成为中国硅谷和药谷，以其为重要支撑的电子信息产业04年对于本地GDP的贡献率超过12%,在上海六大支柱产业中位居首位以张江为主要支撑的电子信息产业已经发展成为上海的第一大产业（单位：亿元）张江目前正处于园区经济向城市综合功能区转变的进程中，具有从能量聚集到能量辐射、从与周边区域承接互动到反哺整合的强烈内在驱动在提张江整合、优化周边资源的进程中，唐镇作为一个文化和行政支点应运而生，其形象树立与规划意向意义重大9背景考察五：张江当前所面临的发展瓶颈开发区厂房租金（元／平方米.天）土地批租价格（美元／平方米）上海各工业区0.5—1.674.3(平均)北京经济技术开发区0.8-260.0成都高新经济开发区0.627.0重庆高新技术开发区0.2547.5广州开发区0.5937.5青岛经济技术开发区0.4732.7深圳大工业区0.8—1.224.5(高科技产业)—28.2（一般产业）天津经济技术开发区0.7037.5武汉东湖高新技术区0.43—0.7537.2苏州工业园区0.4527.2在商务成本高涨、土地日益稀缺的压力之下，市场这只看不见的手将会把更多的产业从目前园区挤出——包括英飞凌、中芯国际在内的重点招商企业正把投资重心放在张江之外，而04年苏州也以141亿美元的合同利用外资额超过了上海如何既保持张江中国硅谷的地位、又顺应市场经济的力量提升土地价值，成了大张江当前发展必须面对的一个课题0.250.450.650.851.051.251.451.651.85嘉定青浦松江奉浦南汇莘庄闵行金桥外高桥张江漕河泾上海各工业区的厂房租金在中国位居首位，而张江园区的工业物业租金又在上海11个主要工业园区仅次于漕河泾，土地批租价格是作为竞争对手的苏州工业园区两倍之多商务成本高涨FDI挤出效应明显上海主要工业园区的厂房租金比较单位：美元/平米/月10小结：唐镇，大张江兼顾产业与生活的重要棋子追问：生于张江的唐镇能否成长为浦东乃至上海的唐镇？拓展区域形成产业梯度布局未来涵盖三镇两区面积达125平方公里的的大张江唐镇新市镇的开发将使大张江的城市功能更加完善，将工作于此的人群沉淀下来，并将硬性的科技力转化为软性的创新文化通过将产业园区外延及设立唐镇行政文化中心，与江浙同构性较强的产业将转移到合庆镇等地价较低的产业预留地中，一个产业、生活、行政齐备，具有更合理产业与生活配套布局的大张江正初具雏形唐镇提升区域创新文化11城市的空间尺度位于上海主城区功能外溢的主轴之上在浦西主城区城市功能向浦东外溢的北、中、南三条轴向中：唐镇位于中间的主轴之上，中心城区—陆家嘴—花木—张江——唐镇—浦东机场等重要城市功能节点一线相连、一脉相承，所受的辐射与传导影响强烈12浦东的空间尺度地处腹地浦东内陆未来空间发展战略的重要枢纽唐镇处于浦东“一轴三带”这一增长金三角的中心位置，紧邻由张江与金桥构成的中国最具影响的微电子带，在这一未来长三角的技术、产业高地、和最具活力的创新区域中，唐镇的支点作用不可忽视以唐镇为支点，其与空港、海港及沪崇苏大桥的联线形成了两翼一轴的张弓搭箭之势，其区位形胜完全具备成为浦东内陆发展枢纽的条件13浦东的空间尺度三镇相临，具有相互融合、提升能级的内在动机核心竞争力发展劣势外高桥镇外高桥保税区向国际自由港转变所带来的外部机遇，附近已经形成了以荷兰新村为代表的居住新城通过港口、沪崇苏大桥与外界建立起来了便利的联系，外向型经济所带来的巨大消费与发展潜力在浦东的地理位置偏居一偶，相对而言，对于周边区域辐射的波及面积有限相对另外三个新镇比较紧凑的布局，外高桥相对较为疏远，不利于形成空间的集聚效应川沙新城浦东第一镇，具有和浦东机场较强的空间联系，开发相对较早已经形成了相对齐备的生活配套体系与生活氛围距离产业功能区相对较远，在承接产业传导与形成可成长的产业体系上有一定的劣势曹路镇与发展成熟的金桥商贸区距离较近内部已经初成气候的高校资源目前以农业为主，转型有待时日；交通不便利，在基础设施建设上需要有一个大的提升唐镇浦东腹地、一轴三带的中心区位，对于浦东内陆的支点作用显著由露德圣母教堂和欧式风格的东方世纪学校所营造的深厚文化氛围，在浦东较为少见居住开发过于绅士化，社区单一，与城镇其他区域缺少联系功能分区相对凌乱，没有形成统一的区域标识性面貌地处浦东腹地、以教堂、学校为亮点的文化氛围以及与曹路及川沙的空间强关联性，是唐镇相对其他三镇所具有的核心优势随着唐镇、曹陆与川沙磁力的增强与功能的完善，三镇从功能与地域上相互融合，最终形成一个能级更高的空间形态，将是大势所驱14浦东的空间尺度周边区域的中观空间区位分析唐镇三边紧邻产业园区（或产业预留地），只有一边与同以居住功能为主的川沙新城相接壤，如何超越一般购房者将其定位于工业园区内的居住飞地的心理定势，将规划人气扩展于更广大的区域，将成为唐镇要关注的问题东西向轴线南北向轴线唐镇中心组团唐镇位于张江功能区的核心区位及东西轴线和南北轴线的交点位置：东西联动：联系张江东西两个产业园区南北延伸：联系北部研发基地及银行卡产业区及南部产业安置区张江之心南北轴线与东西轴线的交点超越居住飞地扩展规划人气15关键驱动力总结继续追问：唐镇是一个一般意义的新镇吗，它还有什么其他重要的空间形态属性？1234地处张江、浦东一轴三带的中心位置、临近空港，战略性的空间枢纽区位，使其可能成为推动浦东内陆发展的重要节点浦东转型、张江面临能级提升的历史机遇，使作为大张江未来行政文化中心的本区域具备了跨越式发展的平台唐镇新市镇以教堂与学校为代表的优势文化资源在浦东具有一定的稀缺性，并且与张江形成创新文化的内在需求相契合与新四镇中的川沙、曹陆相毗邻，存在相互融合、形成更高能级的区域板块的强烈扩张动机；规划地铁的即将导入，使本区域具备了TOD驱动发展的条件16唐镇发展的制约因素地块开发的自由度有限，能够充分规划的土地不多，内部已有建筑风格散乱，并且面临着新规划地块与原有地块风貌融合的挑战除居住以外，其他主要功能板块尚没有形成具有一定能级的形态，现状与规划目标相差悬殊，而居住主要以高档别墅为主，无法对周边的一般白领及动迁居民形成有效吸引川沙新城和张江已有的商务、